用中国思维炒美国房产的陷阱多多

本文发表在《华尔街日报》中文版

用中国思维炒美国房产的陷阱多多

心路独舞

        最近几年，到美国买房的中国人越来越多，美国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，在美国买房的海外买家每花掉的1美元中就有24美分来自中国人，占外国客户群体的首位，中国人去年一年在美国的置业消费总额已达220亿美元，比前一年飙升了72%。与此同时，在美国购房的中国人群体构成也在悄悄地发生着改变——由富人阶层向中产阶级蔓延，由闲置资金到变卖国内房产转向美国置业，而购置房产的地盘也从过去华人较多的热门大城市逐渐向郊区、内地甚至边远地区渗透、扩大。

        这么多的中国人纷纷到美国炒房，究竟有多大的赚钱空间呢？我之所以用了“炒房”这个词，是因为在海外置业的中国人群体中，真正在海外生活的人很少，主要都是投资客，既然是投资就要考虑回报，短期内高回报率的投资才算是好的投资，可惜的是，美国房地产却完全不属于这个范畴。

        首先，美国房地产的升值空间很小。美国的房地产市场已有130多年的商业化历史，不仅成熟稳定，而且法律齐全复杂，要想能像近些年中国房地产市场那样的持续盈利几乎是不可能的，按美国地产经纪人协会的统计数据，这一百多年来美国房地产市场的年均涨幅大概在3%左右，和美国的年均通货膨胀率持平，也就是说，除去通胀因素后美国房价几乎没有涨幅。

        其次，也是最重要的，美国房地产的持有成本非常高，这主要表现在以下方面。

         1.  房产税

        美国的房地产每年都要交付不菲的房产税。房地产的稅率由当地政府决定，不仅各州之间会有不同，就是同一州内不同的郡市之间也可能不同，一般来说地段越好房地产税率越高，相当房价总值的1%至6%不等，全国平均的房地产税率约2%左右。若以中国人去年在美国置业总额220亿美元的数字来计算，这些人此后每年要给美国政府缴纳的房产税将高达4.4亿美元，这个数字之高足够惊人。不过这还没完，当地政府每隔几年时间（各地规定的间隔不同）还会来给房屋重新估价，然后根据新的估价来征收房产税，也就是说房产增值地产税征收的基数随之增加。

        2.  管理费

        美国的房地产出租历史悠久，是一个法律复杂且非常规范的商业领域，因此其投资和经营必须有专业经纪人的参与才行，尤其炒房的投资人在中国，没有专业的物业管理公司来打理几乎寸步难行，陪潜在租户看房子、签约、收租金、安排修缮、更换租户时清理房子、甚至简单到帮锁在门外的租户打开房门等这些简单事情等，在美国物业管理公司的收费不菲，至少要是租金总数的10%。

        3.  房屋保险

        美国是一个多自然灾害的国家，房子必须买保险，否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有，若是风吹倒了树砸在房子上了的话需要保险来修缮，有人在你家地盘受伤了也可能索赔等。房屋的年保险各地不同，譬如我这里自然灾害较少，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%，火灾较多的加州保险费更高，而中国投资者的房子多不是自家住的，而是商业出租，房子保险费用更高，你若不按商业出租买保险的话，一旦房子出租时出问题保险公司是不会理赔的。

       4.  房屋修缮和维护

        美国养房子最贵，这和中国的国情完全不同，因为美国的人工相当昂贵。先说美国独立房的外部，约20年需要翻新房顶，每年都要检查房顶以防患未然，否则房子漏水修理更贵；木头外墙的10-15年左右需要漆一次，塑胶外墙30年寿命需要翻新，房子每年要高压水清洗；房子的引水管道要经常清理否则水会渗进房子里等，独立房的院子要剪草，花园游泳池等要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂等。再说房子内部，自己住比较爱惜的话约每十年都要彻底粉刷一次，若是租给别人住基本上每换一次租户就要粉刷一次；地摊得常洗，视磨损情况还要及时更新；管道漏水堵塞等还要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他要修理的可能性等。此外还有，美国买房子的时候带中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台、微波炉等电器，这些属于业主的，寿命大约十年，坏了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空调坏了，换一套新机器就花了5000美元。人不在美国的投资者遇到这些问题不仅要掏钱更新，还要补偿涉及的人工费用。

        5.  物业费

        美国很多地区的是有物业费的，比如我家是门卫小区，物业价格居美国平均水平，每年物业费较低是600美元，而加州高档小区的物业费每个月可能就会要这么多，若是联栋房、公寓房的话，公共区域要靠物业费维修保持，每个月一、两百美元是最基本的。

         6.  房屋空置以及赖租等成本

        美国租房出去是有空置期的，在美国租约一般一签一年，一年后租客续签还好，不续签了的话需要花时间整修清理出来，再签上新租客，运气好的时候很快就能签上下一个，运气不好会等很久，以我家族经营的商业公寓楼为例，虽地段较好，每年每套的平均空置期也接近一个月的样子。另外美国还有赖租房客的成本，美国租房一般都要查租客的信用记录，但还是不可避免要碰上赖租的，这时只有花钱走法律程序才能把房客“请出去”，这需要时间，有时甚至拖到输掉半年的租金，如果再遇到临走把房子破坏个烂七八糟的地痞的话，租房整年的利润都可能打水漂。

        7.  个人收入税

        按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约（treaty）豁免，需要交联邦税，有的州还要征收州稅。

         8.  其他费用

        持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全，律师和公共会计师等的费用不可忽略，除此之外的林林总总还不少，这里不再一一例举。

        很显然，如果通胀因素已经洗白掉美国地产增值百分比的话，再减去上述各类维护和持有的成本，在美国投资地产要赢利几乎是不可能的。不过这还没完，你要交易房产的话还会产生更多的费用。在美国购买房产的时候，买主需要支付房产户主易手的交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，取决各地规定的不同这些费用的总和可能会占到总房价的3%至5%不等。而在美国销售房产的时候又要支付一大笔钱，房产经纪人的佣金占房价的6%，房屋增值了还要交增值税，还有过户税和其他的手续费不等，所有加在一起的总数弄不好就会达到房价的10%，因此一般来说，在美国持有房屋10年以下出手基本上是很难赚到多少钱的。

        如果把房地产留给子孙继承呢？很多中国人没有意识到在美国还有继承税，而这个稅对非美国公民来说非常高。对美国公民来说，继承遗产时五百万美元以内是免税的；而非美国公民要继承在美国的遗产时，合法常住美国（一年四分之三的时间）的人25万美元以内的遗产免税，对不常住美国的却只有6万美元，一套房产随便都在30多万美元左右，除去免税的部分剩下的要交遗产税，税率几乎达50%。虽然在买房后做个财产计划（Estate Planning）的话可以省下一些遗产税，但却不可能彻底绕过它，除非继承者在继承之前及时变成美国公民。

        有些还会问：我在美国是抄底买的法拍房（foreclosure），成本很低难道还不赚钱吗？殊不知买法拍房的陷阱更多，法拍房之所有成为法拍房是因为前房主付不起月供银行没收后拍卖的房产，若是出租可以支付月供的话原房主就不会落到法拍的地步了，就是美国地产经济机构也会先低价买到手或拍走，怎么也轮不到外国投资商抄底。多数法拍的房子都比较旧，质量较差，地段也不好，为了用租金抵销日常维护费用和税费，投资买主常被迫重新翻修，花的钱和买套好房子的钱就差不多了。更让人郁闷的是，修缮好的房子若在“穷人区”的话，不仅租金低、出租难，连租客赖房的几率也明显增加，这是让美国房东都很头疼的问题。另外，用中国炒房的思维惯性来“抄底”美国法拍房还有一个致命的陷阱，就是你只能看到纸面上的信息，不能仔细看房和检房，在美国正常的买房人一般的程序是先选好职业经纪人，然后经纪人筛选出适合的房产供买家挑选，之后对意向房产的所有权、历史、负债情况、房屋质量、周边环境（如学校、垃圾填埋场、离医院的距离等）等情况进行考察，通过之后签约，再聘请房产律师交割，整个过程要长达几个月，主要原因是美国房地产价值主要依靠地段，好地段、好学区、好套型的住房即使在金融危机的背景下也几乎不降价，而坏地段的房价稍有经济波动就可能一泻千里，对任何一套房子来说价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问，而仅凭纸面信息买法拍房的人只靠运气了，连来自迈斯林移民投资公司的经理都承认，目前在美国抄底炒楼的中国人有七成亏了。

        在资本市场比较成熟的美国，房地产从来都不是一个特别受欢迎的投资方式，它虽然比较保险，却从来不是一个短期能回报的领域，实际上本土美国人中只有非常少的会选择房产投资，更多的人青睐的是指数基金或债券。在美国做地产投资的人多数利用的是给美国公民的低息贷款、税收优惠政策等来做长线规模投资，同时用地产的消费来抵消其他领域投资的收入，而这些优惠对拿现金来美国炒房的中国人都享受不到，等于光为活跃美国房地产市场和增加税收做贡献了。对蜂拥而至的中国炒房者来说，日本人的例子尤其值得借鉴，上个世纪八十年代日本人在美国房地产市场的投资曾一度震惊世界，买入过诸多象征美国的标志性房产建筑，三菱地产购入洛克菲勒中心就是其中之一。但当年日本在美国购入的房产几乎都有没能长期持有，多数参与炒美国房地产的日本企业和个人很快遭到了沉重的打击，1996年三菱地产宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格加上8亿美元的债务重新卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人，这样的历史教训是非常深刻的。​

        在要收笔的时候，我突然想起了中国经济贸易促进会副会长王文利在接受《美国之音》采访时对中国海外投资的总体评价，中国在美国的投资总数大约值八百亿，其中属低端没有科技含量的房地产直接投资大约有两百亿美元，王文利评价说中国的这些海外投资“90%以上是亏损的”，而失败的主要原因就出在文化、政治、法律等方面的矛盾和冲突，而我文中讨论的房地产投资上的差异就是其中重要的一部分。