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海纳愚夫：说说美国房屋保险
参与美国房屋买卖，就不可避免与保险公司打交道。说美国房屋保险，就从一笔现金交易的房屋说起。
2015年，笔者帮助一位客人全现金购房，客人当时要求暂不买保险。公证行（Escrow）完成产权转让登记，结束交易前，获知客人不买保险。她告知笔者，不买保险可以，但是请客人签署一份免责声明，不得追究公证行的责任。
据她讲，加州历史上曾经发生一起房产交易，当天产权转让登记完成，晚上房子就被大火烧毁。最后买家将经纪人与公证行全部告上法庭，当然，加州购房标准合约中有告知免责条款。买家申告也是白忙活，但是没有公证行与经纪人希望去卷入官司诉讼。
这个故事在笔者脑子里扎下了深深的根。根据美国房屋交易规定，买家现金购房，可以不买房屋保险，全凭买家自愿。而贷款买房，房屋保险必不可少，否则根本过不了银行这一关。
笔者有很多现金购房客户，在交易过程中，也有很多责任心不强的公证行（Escrow），买家保险不到位，也直接完成了房屋产权过户，直接将房子置于风险之中。
这种时候，通常会让笔者睡不好觉。当然，我都会抓紧与买家、保险经纪沟通协调，尽可能最快速度让房屋置于保险之下。
由于经验的积累，此后每次交易完成前，我都会督促保险经纪与公证行密切配合，在Closed前，完成房屋保险的生效，保证无缝对接，避免万一发生。
今年初冬，笔者又接到一位读者朋友的电话，告知在美国中部某州现金购买一栋独立屋，中午十二点才完成产权转让登记，下午两点房子就被火烧了。
买家连钥匙都没有取到，而且同意卖家再暂住两周，给卖家搬家时间。
可悲的是房屋没有保险，产权转让登记已经完成。
买家经纪是一个老美，但是很明显缺乏经验，警惕性不足。买家作为一个新移民，完全傻了眼。打官司，花掉大笔律师费，还不一定能够赢。而且极有可能面临卖家的法律追诉，赔偿他的家私财产。
就这个案子，我咨询了圈内美国律师朋友，给了他们一些建议后，因为精力所限，也没有追踪。因为买家已经签署相关合约，或许因为语言障碍，买家并不知道完全责任后果，懵懵懂懂就签字了。但是既然已经签字，所以，追诉公证行与经纪人，打赢官司的可能性极小。
美国房屋保险，保的就是万一。因为美国木制结构房屋，一把大火，就可能化为灰烬。所以，美国房屋火灾保险，绝不可少。
因为笔者信誉所在，很多客人都不看合约，委托笔者全权办理，所以责任就更加重大。当然，笔者做事只抓关键点，就能够事半功倍。
我把这些故事也常常告知合作的保险经纪、公证行以及购房客户朋友，以引起他们的警惕与重视，确保万无一失。
一栋房子，是很多家庭最重要的财产，所以，保险必不可少。什么钱都可以省，但是这笔开支绝不能够节省。当然，即便支付了保险，我们也希望意外永远不要发生。
如果发生过巨额赔付，多数保险公司都会拒保，所以，保险保万一，但是我们还是需要一万的谨慎与小心，确保自己财产的安全。
（海纳愚夫，洛杉矶专业地产经纪，网络自由撰稿人，专业著作《话说美国买房》）