美国海纳地产房屋买卖出租管理服务工作规程

美国海纳地产房屋买卖出租管理服务工作规程

文：海纳愚夫

第一部分

接受客人咨询；

帮助客人了解美国购房基本规则；

美国银行开户；

（无论现金还是贷款买房，购房资金都需要从美国国内银行账户进入Escrow专有购房账户，所以，美国开户是必须的。）

往美国汇款指导；

了解客人购房预算；

了解客人购房目标区域；

了解购房目的：投资、自住、先投资后自住；

帮助客人做好贷款购房前期准备工作；

（首付资金通常到位两个月才能获得较低成本贷款，快速贷款利率通常比较高。）

帮助移民签证与旅游签证登陆客人，查收入客人及不查收入客人，与不同银行贷款专员对接；

以上由海纳地产中国各办事处与美国置业顾问配合完成

第二部分

根据客人需求，提供相应房源供客人参考；

客人登陆美国，安排相关接待；

办公室会见，进一步明确客人需求；

根据客人需求搜索在售房源；

联系预约房源，安排现场参观；

现场陪同客人看房；

陪同客人查看目标区域内所有目标在售房源，让客人心中有数；

与客人分析比较现场参观在售房源；

找出目标选择，做出一二三备选方案；

针对目标房源，与卖方经纪沟通，知己知彼，百战不殆；

根据市场情况，与客人沟通制定出价策略；

出价后，加强与对方经纪沟通，良好积极主动沟通，是成功的一半；

购买协议达成，房子进入公证行（Escrow）办理交割手续；

安排买家汇出订金；

安排房屋检查；

处理买卖中的各种文案；

协助买家与贷款银行专员协作办理贷款；

联系保险公司保险估价；

根据房屋检查与市场状况，最后一次讨价还价，移除后悔条款；

根据贷款进程，移出贷款条件；

协助客人办理贷款签字手续；

客人不在美国，协助办理授权签字代理文件；

签署贷款文件后，协助客人汇首付款到公证行（Escrow）；

做房屋检查验收；

公证行办理交割手续、完成产权登记后，收取房屋；

以上由海纳地产美国销售外勤人员与销售总监配合完成

第三部分

房屋自住

协助客人完成水、电、气、垃圾、无线网络的开通；

协助客人完成孩子入学工作；

协助客人完成水、电、气、垃圾、无线网络、物业管理费（HOA）账户建立与自动支付链接；

提醒客人每年地税缴纳；

以上由海纳地产客户服务中心与销售外勤协作完成

第四部分

房屋出租

在房屋检查时完成房屋照相及照片存档；

做好出租Listing准备，房屋产权转让登记完成，即刻进入MLS系统，进入出租房屋市场；

为房子配备好经纪人专用钥匙盒子与密码盒子，保证意向租客顺利及时看房；

为意向租客发送申请表格；

审查租客申请人信息，包括报税收入、工作证明、收入证明、信用分数、银行存款证明等信息；

同时将申请人信息及时发送屋主，并告知租客基本信息情况；

根据租客资料，选出目标租客，报告屋主，征得屋主同意后，制作租房合约；

租客与屋主双方签字后，收取租客房屋一月租金与押金；

安排租客在支付租金与押金时，将双方经纪佣金单列开出支票；

将扣除佣金后剩余的租金与押金，存入屋主指定账户；

协助租客完成房屋的交屋工作，及租客入住后的维修维护；

以上由海纳地产房屋管理中心与销售外勤、内勤协作完成；

第五部分

房屋管理

物业管理（HOA）费支付：账户设立、自动支付链接建立，注意相关用户名与密码的建档；

保险费用支付：每年保费的延续，保证无缝对接，保证房子的安全；

房产地税的支付：不同银行贷款，地税支付方式不同，有银行代缴，有需要自己缴纳；

房产特别税支付：需要按时交付；

房屋维护：

租客报案房屋维修，需要租客提供文字、图片资料，并留档备屋主查看；

安排维修人员上门维修，维修人员需要留存修复前后照片，留档备屋主查看；

每月定期将有维修历史的房屋图片、文字、费用报告屋主；

安排从公司账户先行支付维修费用，保证维修人员及时获得劳动报酬；

安排租客交付下月租金时，单开支票支付维修费用；

屋主对维修有异议，管理人员根据工作日志，耐心解释，屋主仍不遵守规则的，由公司支付维修费用，下一年解除该房屋管理服务协议；

房屋管理服务人员必须避免小的维修维护问题，造成租客不付租金，最后上法庭的大问题。避免与屋主发生正面冲突，人上一百，形形色色。对不讲道理的屋主或者租客，我们宁愿吃一次亏，本着大事化小，小事化无的原则处理问题。和气才能生财，妥协才能共赢。

海纳地产不仅在房屋买卖上要做出口碑，我们在房屋管理服务上同样需要做出口碑。

房屋管理费用收取：

完成每一个房子出租时间的档案管理工作，根据时间段，收取管理服务费用。

以上由海纳地产房屋管理中心服务人员完成，其它部门协助。

第六部分

房屋出售

与委托人初步交流，达成意向协议；

现场进入屋内查看，达成具体操作协议；

根据房屋状况、周边交易历史准确估价；

安排专业人员进屋照相；

搜集整理房屋资料，安排房屋进入MLS专业销售平台；

安排房屋开放参观；

收集买方Offer，及时转发，并及时报告卖主；

达成交易协议后，房子进入公证行，协助双方办理交割手续；

办理交割文案处理；

安排白蚁检查，协助卖家处理相关问题；

把握交易进程，协助卖家搬家安排；

完成交割，协助卖家获取买房资金；

卖家售后服务，提供卖家再次赴美相关服务。

以上由海纳地产销售外勤与销售内务总监协作完成

海纳愚夫 2018年 于美国洛杉矶