美国房东驱逐坏房客的经历

这个房客是巴西人，从一开始就知道不合适，无奈一月份不好找人，就稀里糊涂让他住进来了。也没要他的社安号，不知道他出生日，他也没有银行账号，只是一开 始提前交了一个月租金。然后从第一个月就开始拖欠，第二月里给他送了一份通知，意思是在notice to quit１４天之内如果不交房租就告上法庭了。还好，从那之后拖拖拉拉总算对付了近一年。到第二年的一月份时又不交房租了，本来以为他会月底交，眼瞅拖过 一个月，不能等了，耽搁的时间等于白住你的房子。先是上网打印出一页标准的１４天通知notice to quit，去银行公证签字，然后请人送上门交到房客手里。耐心等１４天过了，房客根本没有搬家的迹象。去法院拿一张传票表格summary process summons and complaint,，自己填了之后送到当地传票官sheriff office办公室，花５０美元请人送传票。传票送达后，要到１０天之后的星期４去法院听证。

为了贯彻独学乐，与人学乐，孰乐的精神，我把每一步骤汇报到群里与大家交流
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---：昨到镇上警察局查询这房客信息，才知道这人根本没有驾驶执照，可他一直开着一辆车。
---：听其他房客说看到二月二十四日电力公司给他的断电通知，看来这人拖着电费不付。
---：什么理由让警察帮你查他有沒有驾照？
---： 我只是把他停在院里的小车拍照，然后去警察局说这人正在eviction process, 要求警察局confirm information，当然我提供人名地址和汽车牌照，警察局就告诉我那确实是他的车，但是他没有drive license.

---：今天去法院听证，法官买出面，大部分人都是协议解决。我和我的房客协议agreement of judgment他住到月底，三月三十一日为止，并且补交欠我的两月房租。如果到时候不搬走不交钱，那就请constable 赶他出去。

---：　他欠三个月，除去首付一个月，净欠两个月。但是，如果到时候耍赖，这不是又被他拖后一个月吗？
  ---： 我以前请了一个律师赶房客。去法院也是律师办的协商6月后搬出,但每月必须付房租。但到最后一个月最后几天,房客自己去法庭要求宽限2个月直到他女朋友孩 子放假。我的律师知道后去法院同意近二个月。 最后一个月他招了几个房客拿了别人的钱,到最后一天,我们请了人请去信放在门上,但他头天晚上半夜搬走。但是二人房客没地去

---：但是constable到时就来清除房客，还管他二人房客呢
---：请问信用网站是如何知道某人被evicted的？比如我把房客告上法庭，可是法院纪录只有他的姓名，没有社安号，没有出生年月日，那mrlandlord.com 这种网站怎么采集记录呢？
---： 像这样有用的信息“Security Deposit 可以用作「未付」的房租。MGL, c.186, s.15B” 能不能发到哪个中文网页便于查找？也免得你一便便不厌其烦指导大家？

----：今天突然收到法院来信，明天上午重新听证，原因是房客去法院填表说他找不到新的的住处。这样原定的三月三十一最后一天搬出去的决定要变了。哪位知道这接下来会是什么？谢谢！
---： 那是否意味着他还要继续住啊？
---： 法官通常会再延期一次。我遇到同样问题
---：这麻省是房客的父母？怎么找不到房子也要报告父母啊？
---：如果法官再延一次会多长呢？一个月？
---：2-3周
---： 我遇到过两次 一次我去了 结果被延了一个月 另一次我安排不开时间没show up 结果却很惊喜 一天没延[憨笑] 2-3周应该是比较common的时间
---： 那你这延长一个月他那房租反正是不打算交的，对吧？
---：不交
---：不会无止境的延期，最后期限一到，你可以请constable

---：好运 多准备些他们各种劣迹的事实：怎么三番五次不交租啦 怎么破坏property啦 怎么吵邻居啦 准备好证据 你陈述的时候一股脑儿的说够
---：还要告诉法官他没有真心找房，以经发了notice好几个月了，实在不行就让他出示找房记录，一准傻眼

---： 谢谢各位。上一次可能太顺利了，没有见到法官，只要magistrate clerk连问都不问，上来就说月底房客搬出，附上欠下的房租，然后两边签证。我本来准备好的材料也没用上。这回准备拿出证据，包括他半夜4点钟party把警察招来。

---：  谢谢大家。汇报一下刚才听证，court clerk 还是要求大家先mediate, 我坚决要求见法官，所以在法庭等了40分钟，女法官出来了。房客先发言，主要说他两个女儿每隔一个周末过来，他实在找不到合适的地方住。轮到我说，我强调 自己的困难，mortgage, insurance 等，然后再把房客的劣迹说说，从第一个月起就拖延房租，半夜爬梯把警察招来等等。末了，法官说她要考虑考虑。我们就走了。

---：哪位有经验，法官这种考虑考虑会怎么样？
---：当年我的案子是法官给10天让他搬走，不然evict without notice
---：   你是说法官让他延长10天？我这已经拖了三个月了。
---：这是什么道理？他找不到地方勍赖着不走，房租也不想给，法官还要考虑，是在等天去收拾他吗？
---： 我的法官给她一个月时间，但规定她每星期分付房租，但住客也不付，她住到最后一天就自动搬走了
---：   你的法官是当时拿主意还是后来判决？
---： 写信通知的
---：   看来我这个也要写信通知。所以我宁愿他离开搬走也别分期付，反正他是不准备付的

---： 请问一下已经settled case能够要求法院重新审理吗？
---：  每个案都不同，我个客刚刚做完手术，可能让法官可怜她吧
---： 我这不就是已经settled 的，房客又要求延长吗
---：  我没那么好的运气，她已经赖了4个月了，法官判他滚，到期还不走，法官看不下去才给10天
---：  我尽量签lease时收齐三月 每月过5号没交就下14 day notice。 当然对我信任的tenant不会做的这么绝
---：   很难，比如每次过五号就给notice, 这条就不容易做到，你总不能啥事不干专门发notice的吧？ 除非有人提供流水线服务，你交年费，每月有人为你做这事。
---：  我以前自己寄certified mail 但有的有经验的房客不取 我现在一般找constable送 $60一次
---：  送完了就踏实了 他若付呢就连着$50 late fee 一起付 若不付呢 就接着往下一步程序走
---：  summon又要俩星期 再上庭啊赶人啊 整完了那多收的俩月房租也用完了 怎么都得亏点儿 不多[偷笑]

---：  到今天也没收到法庭判决，也不知道法官会不会给房客延长，原来的协议是住到月底。哪位又经验的知道法官一般什么时候做决定？谢谢！
---：  法庭记录在这：http://www.masscourts.org
---：  到今天为止还没有收到法庭文件。 因此， 我自己上网查询我的案件，就在这个网页 http://www.masscourts.org   走到最下部， click "Click Here" button, 自动打开新一页；然后填入你的案件所在的法院，你的姓名或案件号码，你的案件马上就显示出来了； 然后点击你的案件号，就可看到案件的目录docket sheet. 我走到最下方，发现法官在上星期的星期四就已经否决（deny) 房客要求重审的动议了。
---：  看看，法院的东西都在网上，房东房客的名字都是公众资料。哈哈

---：   这一周都过去了,为什么不送信给你呢？
---：   我也感到奇怪，确实没有收到信。问过法庭clerk, 她说没有收到就是维持原判。但是，房客懂吗？

---：   波士頓房東協會 谢谢群主！ 像这样的法庭资料链 www.masscourts.org接应该放在中文网的什么地方，可供房东查询。
---：   非常感谢！我要是早知道网上查案，上个星期就该知道结果了。庆祝我们大家互相帮助互相学习，感谢群主辛苦，张律师耐心解答，还有各位房东交流经验。

---：   谢谢！主要是我这个房客40岁男，身体健康，没有太多理由赖房，他说他有两个女儿，可是他女儿跟着离婚的妈妈住，不住我这。
---：  上图就是那个即将被赶走的房客在楼下工具房里堆积的啤酒盒子，三个月不付房租，有钱摆午夜爬梯搞的四邻不安。明天就是协议里最后一天，他看没有准备搬家的迹象。
---：  这种无赖 made in America
---：  made in Brazil.

---：  今天早上去法院拿了执行令Excusion of Process, 马上送给constable man了。 现在这个constable 已经送到房客住处，虽然房客不在家，但是也算送到了。通知房客截止到下星期二早上9am 必须搬出去。

---：  我还在等搬家公司的电话，安排搬家事宜。

---：   是constable介绍的，我要签合同，one bedroom 就是$1500
---：  如果搬家公司真搬，那我还要付储存费呢。现在没提。
---：  请问这房客一走了之，也不知道他的新地址，还怎么追究他的欠债啊？ 谢谢！
---：   容易，等几个星期你给他写封信，还用你的出租房地址，邮局会给你他的新地址的。
---：   请问如何把他放进eviction record上，我连他的社安号都不知道，只有名字和生日，还有他的车号。
---：   难道有专门的什么人去各个法院收集eviction record? 但是法院也没有这些人的social security number. 是不是要房东自己提交给某些信息中心？
---：   http://homeguides.sfgate.com/fast-eviction-show-up-tenant-screening-report-8048.html
---：  我的理解我们run eviction report的时候 这个report agency 会从法院发布的eviction database里search
---：   credit check不会查eviction 是一个单独的report ctcredit.net里买的basic tenant screening package （$19.95）里包括credit check 和eviction check report

---：  收到房客短信，他说他在搬家，但是下星期二搬不完。下学期二早上9点是最后期限，不知道他什么意思。就一个one bedroom， 4天功夫搬不完。
---：  基本不用回他, 一切法律程序 he's over. 地主该吃吃该喝喝 别让烂人坏了情绪

---：   你连他的Social Security Number都不知道，就让他进来，太危险啦。你也可能没有收security deposit 填写W9吧？成为房东容易，但在美国当房东难。希望群里的房东们，抽机会到图书馆借几本有关的书看看。
---：  我根本没收他的deposit, 只有first month advance. 我的房客都没有deposit. 第一年有合同，以后都是at will, 谁想走one month notice 就行了。
---：  为啥不收deposit 呢
---：  我一般都认为人是好的
---：  我不规范，还是没有经验。

---：  根据自己的经验，给你几点建议：1. 房客申请时，一定要添申请表，社安号，生日，驾照，前房东电话地址，前租房地址，有无驱人记录等。2. Security deposit 一定要收，记录有怀疑的，一定收最后一个月的房租。3. 宁缺勿滥，不要把坏房客收进来，如果有驱人记录，但是收入不错的，可以搞明白为什么被驱，特殊原因的话，可以收入。4. 一旦晚交房租，第二天就要follow up,然后发通知（如果还未交）。5. 坏房客要越早越好驱走，不要抱幻想而拖延。

---：  谢谢。我主要是没把租房当回事，也没让人填表，见个面看着可以就行了。其它房客也是这样进来的，从不惹事，就这一个无赖，也是教训。

---： 今早10am constable 来，搬家公司把剩在房里的tv柜子和几个小家具搬走了。$550 搬家费包括库存费，$275 constable man 本人的费用（他几天前serve notice, 已付$40）。

---： 东西不多

---： 换了一堆锁

---： 墙上有点小破坏，其它没事。

---： 检查一下toilet，有房客故意堵塞报复房东。

---： 今天去法院把Excusion return 交上去，clerk 说房客欠我的钱我有20年的追诉期。这也是空条文了，反正我也没有精力讨债。
---：  找討債公司
---：  谢谢！谁有推荐吗？怎么付费呢？如果分成可以，别讨不来我还要出工钱。
---： 一般不要钱，55分成，难得要回来