徐 東 來 主笔 weabmw@gmail.com
于07年11月19日
周正龙和他的老虎
周正龙，最近一段时间可谓是中国互联网上红极一时的人物。正是其中的是是非非，让大家过足了戏瘾。他基本都能稳坐钓鱼台，不用他说啥话，关同志就把网友和记者的疑问都给解答了。不过前两天发生了件事情，却使整个事件出现了转机，让这位“照虎英雄”也甚难面对。有网友在一副年画中找到了一只同周正龙所拍到的华南虎异常相似的动物。之所以说是异常相似，因为经过旋转角度和尺寸缩放后，两者的姿态、脸部的神情、毛皮的纹理，在可对比的范围内相同的比例超过99%。当然现在还没有人给出最终的结论，我也不敢妄自做出什么判断。要是那年画就是按照周正龙的照片进行创作的呢？呵呵
包宗华和他的供求关系
包宗华，大家或许并不怎么熟悉，其实我也是前两天才知道他的大名。那是我在《瞭望新闻周刊（中国）》看到篇他写的文章，叫<对症下药 稳定房价>，作者的来头是中国房地产及住宅研究会常务副会长。文章写得很有趣！通过细分了房地产市场供不应求的种类，最终得出了房地产市场不存在真正的供不应求，更不应该扩大住宅建筑面积。不相信？我那告诉你，他是怎么说的。
根据他的分析，中国房地产市场主要有两类“供不应求”：给中低收入者做配套的廉租屋和经济适用住房供不应求；高收入者所需要大套型高价位商品住房供不应求。
廉租屋和经济适用住房，在他看来那是要政府要干的事情，关键的是这块对商品房价格没有影响，因此也就不在他的议题之内。从全文来看，他似乎也没把这块房屋的建筑面积，计入国家整体住宅建筑面积之内。
大套型高价位商品住房，则因为“‘有利于’房地产企业获取高额利润，‘有利于’地方政府增加财政收入。而这两个‘有利于’，却不利于解决‘恶性循环’（笔者注：此处说的是‘投机-恶涨’的循环）问题。......造就了一批房地产大富豪，产生了扩大贫富差别的恶劣作用。 ” 因此反而需要严加制约。给人的感觉好象耳目一新，俨然有了点愤怒青年的味道。
我就顺着他的思路往下看，可是从头看到尾，就是没看到包会长对“中等及中等偏高收入群体”和他们所需要“小套型低价位商品住房”供求关系的分析。忽然之间有了点恍然大悟的感觉。
接下去看他的解决之道，政府应该加大对国民住房的保障力度；落实“<90平米*70%”的住宅建设政策，缩小大套型住房的建造比例，提高相应的购买费用；还提到了要对第二套住房征税。于是乎这样我们国家房地产市场的问题好象也就解决了。应该说其中不少都是比较有针对性的措施，但这真的能解决我们房地产市场所碰到的问题吗？这里所提到，其实都是早已有明文规定，或者马上就要出台的政策。就已经写到纸上的那部分而言，效果显然并不怎么样。我不得不佩服包会长的文采，不知觉间就热烈地举了次手。
但是我想贵为中国房地产及住宅研究会常务副会长，写出这么篇文章来，不太可能只是为了举次手而已，应该还有些新意在其中。又重新看了遍文章，果然就给我看出两点新意。一是建筑规模不能扩大，自然就否定了他开篇所提到“供不应求”；二是稳定房价，意思也就是现在房价是合理的。
如果他的分析是正确的，那么号称住房自有率世界第一且已接近82%的中国，还需要存在商品住宅的概念吗？也就这几天建设部刚刚公布了“中国30%的人（家庭）能买得起房。”这些能买得起房的人，早就该买了。买不起的也不劳开发商的大驾了，那是要政府找包工头才能解决的问题。年新增的需求，光靠空置住房就能解决十几年，甚至几十年。要是他应该相信自己判断的话，他应该建议解散他的研究会，以身作则，歇业、下岗、回家。这话稍微说过了点，但是道理也就在这里边。
我也来抓副药
既然他开出药方，俺又提了不同意见，那就也需要讲出点新意来。原先打算专门写上一篇的，就先加塞到这里。房价是否合理，我不太想多说。毕竟没有人愿意看到房市的崩盘，那可能导致的危机实在让人不敢想象。主要还是谈点对现在房地产市场的一些可行性政策建议。
先得谈谈我们的国情，1.中国的土地属于全民所有；2.中国是社会主义国家；3.居民住宅的土地使用年限为50-70年；4.住宅来源的种类具有多样复杂性；5.房市引起的社会分化（对立）问题严重。
基于前两条任何一个中华人民共和国公民都有权享受基本的建（住）房保障。房子不可能是空中楼阁，必须建在土地上。因此也就等价与任何公民都有权享受基本的建房用地。因此我们应该建立这样一个制度：保障每个公民基本的土地（或住宅）面积。两者的效果应该是类似的，具体的采用什么方案可以广泛征求民意。因为用住宅面积来讨论会比较方便，我以下就以保障基本的住宅面积谈谈一些设想。
第一步 预案
要确定这个基本住宅面积，应该在人均15-20平米左右。因为建筑行业的产能有限，而我国的住宅离大规模的轮替阶段也还有较长一段时间。初期的基数应该设相对小一些，暂设为人均12平米。
第二步 准备
建立配套的金融制度：政府建立土地转让金专用帐户及相应的个人帐户；完善并透明相关的统计信息。
第三步 实施
①制度建立之后，购买第一套住房者按当地当年平均房价（元/平米）*12*需补贴人数，予以保障补贴。
②制度建立之前，购房者按购买第一套住房时的平均房价（元/平米）*12*需补贴人数（可设立下限），予以保障补贴。提取现金要计折扣，可设立一定兑现年限，期间享受优惠利率。可用于抵扣即将开征的物业税或所得税。
③困难家庭，该保障补贴可用于缴纳房租。
④如从未享受过保障补贴者，年满60周岁（待议），可以一次性获得现金补贴。
原则，每位公民一生享受一次保障补贴（建议成年（>18岁）才可以享有）。补贴只针对第一套住房而言。
细则，外来人口购房，应该同居住时限挂钩。设以一年一平米计，满保障基数后，才可以享受保障补贴（或可分期）。如果政府有财力，不排斥对本地人口提供更多保障。
该措施所需要的资金较大，但相对与政府已收取的资金来说并不多。如果前期的资金使用没有节制，导致基本没有节余，那公车少用点，办公楼停个几年不造应该也够了。
以上措施若能得以实施，会有以下积极作用：
这样在高房价下，即使是中等收入者也有了置业的可能，更多人能进入住宅市场，缓和因高房价而引起的社会积怨。甚至可能因高房价而合理化了财富的二次分配。促使房屋配置趋向公平，降低投机者的兴趣，用积极的市场需求来改变消费环境。简约户型（50平米以内）也将自动打开市场，并有了参考的指标，对户型的调控肯定比原先的硬性规定效果要好。空置率将明显下降（或将分割成小户型出售）。银行潜在的坏帐风险也可就此得到减轻。迫使政府降低对住宅土地财政的依赖。
这是房价可以保持相对稳定，而又能较积极解决我国住房问题的方法。而且通过保障基数的调整，可以逐步扩大受益人群，是个渐进低风险的改革手段。
当然这里存在一个逻辑问题，政府出租的是土地，他所应该提供的保障也应该限于土地。不过鉴于地价和房价之间通常有一定的换算关系，所以我用房价来做表述，以求让大家更直观地理解。如果以土地面积来衡量，将促使政府更精细地使用土地，也有望提高住宅市场整体的容积率，缓解人多地少的局面。
以上是为我提出的第一剂配药。这个第二剂配药其实是前面的延续，应该放宽小户型住宅的交易及置换门槛。建议购买小户型住宅（针对个人第一套住宅而言）到了一定年限后（如十年），进行交易或置换，除了适当手续费外，免征交易税。第三剂配药更普通，那就是合理的物业税。我认为需要注意两个原则：累进和公益。这方面内容大家也讨比较多，有不少好的建议，就不多说了。从长期的角度来考虑，我还认为要是坚持现在的土地所有制及使用方法，那么还需要早日用合理的价值评估将房产和地产脱钩。否则其中的矛盾终究会爆发。
这就是我给中国房地产市场开出的药方，有效期一年，欢迎选用！既然都已经说了，那么咨询费也不打算要了。好人做到底，附赠公开建议一条：千万别请证监会的尚主席去央行！要是他拿出开发股市的热情来开发央行，那可就有一大台好戏看了。
周正龙和包宗华的异同点
从周正龙和他的老虎一路扯来，还真的有点远了。真的细想下吧，老周那点事其实也没啥大不了的。不见得比那些说水怪、UFO的人不高明。市场经济加上现在的社会风气，讲求经济效益是天经地义的。何况老周也不见得是仅仅为了那份奖金，一个老虎的影子，还是件能搞活一方经济的大好事情。之所以把老周和包会长扯到一块，因为我觉得他们其实存在一个共同点——为了追逐利益而不惜对事实进行某种程度的歪曲。要谈他们的区别，后者的社会危害则要大很多。现在象包会长这样的专家、学者其实还有很多。名气比较大的象是厉教授、张教授、茅理事长 ，这些基本属于比较本土的人士。还有些其他方面来的精英也对加入这样的阵营有着浓厚兴趣，象是前段时间在网络上谈“现代化和民主”的那位瑞士学者。
要是拿老周方法来对待做学问，无疑是相当愚蠢的，更别说是事关每个百姓福祉的学问。真心希望我们的学者在做学问的时候，能够摸摸自己的良心。要求不高，但目前的局面并不使人乐观。
于07年11月19日
周正龙和他的老虎
周正龙，最近一段时间可谓是中国互联网上红极一时的人物。正是其中的是是非非，让大家过足了戏瘾。他基本都能稳坐钓鱼台，不用他说啥话，关同志就把网友和记者的疑问都给解答了。不过前两天发生了件事情，却使整个事件出现了转机，让这位“照虎英雄”也甚难面对。有网友在一副年画中找到了一只同周正龙所拍到的华南虎异常相似的动物。之所以说是异常相似，因为经过旋转角度和尺寸缩放后，两者的姿态、脸部的神情、毛皮的纹理，在可对比的范围内相同的比例超过99%。当然现在还没有人给出最终的结论，我也不敢妄自做出什么判断。要是那年画就是按照周正龙的照片进行创作的呢？呵呵
包宗华和他的供求关系
包宗华，大家或许并不怎么熟悉，其实我也是前两天才知道他的大名。那是我在《瞭望新闻周刊（中国）》看到篇他写的文章，叫<对症下药 稳定房价>，作者的来头是中国房地产及住宅研究会常务副会长。文章写得很有趣！通过细分了房地产市场供不应求的种类，最终得出了房地产市场不存在真正的供不应求，更不应该扩大住宅建筑面积。不相信？我那告诉你，他是怎么说的。
根据他的分析，中国房地产市场主要有两类“供不应求”：给中低收入者做配套的廉租屋和经济适用住房供不应求；高收入者所需要大套型高价位商品住房供不应求。
廉租屋和经济适用住房，在他看来那是要政府要干的事情，关键的是这块对商品房价格没有影响，因此也就不在他的议题之内。从全文来看，他似乎也没把这块房屋的建筑面积，计入国家整体住宅建筑面积之内。
大套型高价位商品住房，则因为“‘有利于’房地产企业获取高额利润，‘有利于’地方政府增加财政收入。而这两个‘有利于’，却不利于解决‘恶性循环’（笔者注：此处说的是‘投机-恶涨’的循环）问题。......造就了一批房地产大富豪，产生了扩大贫富差别的恶劣作用。 ” 因此反而需要严加制约。给人的感觉好象耳目一新，俨然有了点愤怒青年的味道。
我就顺着他的思路往下看，可是从头看到尾，就是没看到包会长对“中等及中等偏高收入群体”和他们所需要“小套型低价位商品住房”供求关系的分析。忽然之间有了点恍然大悟的感觉。
接下去看他的解决之道，政府应该加大对国民住房的保障力度；落实“<90平米*70%”的住宅建设政策，缩小大套型住房的建造比例，提高相应的购买费用；还提到了要对第二套住房征税。于是乎这样我们国家房地产市场的问题好象也就解决了。应该说其中不少都是比较有针对性的措施，但这真的能解决我们房地产市场所碰到的问题吗？这里所提到，其实都是早已有明文规定，或者马上就要出台的政策。就已经写到纸上的那部分而言，效果显然并不怎么样。我不得不佩服包会长的文采，不知觉间就热烈地举了次手。
但是我想贵为中国房地产及住宅研究会常务副会长，写出这么篇文章来，不太可能只是为了举次手而已，应该还有些新意在其中。又重新看了遍文章，果然就给我看出两点新意。一是建筑规模不能扩大，自然就否定了他开篇所提到“供不应求”；二是稳定房价，意思也就是现在房价是合理的。
如果他的分析是正确的，那么号称住房自有率世界第一且已接近82%的中国，还需要存在商品住宅的概念吗？也就这几天建设部刚刚公布了“中国30%的人（家庭）能买得起房。”这些能买得起房的人，早就该买了。买不起的也不劳开发商的大驾了，那是要政府找包工头才能解决的问题。年新增的需求，光靠空置住房就能解决十几年，甚至几十年。要是他应该相信自己判断的话，他应该建议解散他的研究会，以身作则，歇业、下岗、回家。这话稍微说过了点，但是道理也就在这里边。
我也来抓副药
既然他开出药方，俺又提了不同意见，那就也需要讲出点新意来。原先打算专门写上一篇的，就先加塞到这里。房价是否合理，我不太想多说。毕竟没有人愿意看到房市的崩盘，那可能导致的危机实在让人不敢想象。主要还是谈点对现在房地产市场的一些可行性政策建议。
先得谈谈我们的国情，1.中国的土地属于全民所有；2.中国是社会主义国家；3.居民住宅的土地使用年限为50-70年；4.住宅来源的种类具有多样复杂性；5.房市引起的社会分化（对立）问题严重。
基于前两条任何一个中华人民共和国公民都有权享受基本的建（住）房保障。房子不可能是空中楼阁，必须建在土地上。因此也就等价与任何公民都有权享受基本的建房用地。因此我们应该建立这样一个制度：保障每个公民基本的土地（或住宅）面积。两者的效果应该是类似的，具体的采用什么方案可以广泛征求民意。因为用住宅面积来讨论会比较方便，我以下就以保障基本的住宅面积谈谈一些设想。
第一步 预案
要确定这个基本住宅面积，应该在人均15-20平米左右。因为建筑行业的产能有限，而我国的住宅离大规模的轮替阶段也还有较长一段时间。初期的基数应该设相对小一些，暂设为人均12平米。
第二步 准备
建立配套的金融制度：政府建立土地转让金专用帐户及相应的个人帐户；完善并透明相关的统计信息。
第三步 实施
①制度建立之后，购买第一套住房者按当地当年平均房价（元/平米）*12*需补贴人数，予以保障补贴。
②制度建立之前，购房者按购买第一套住房时的平均房价（元/平米）*12*需补贴人数（可设立下限），予以保障补贴。提取现金要计折扣，可设立一定兑现年限，期间享受优惠利率。可用于抵扣即将开征的物业税或所得税。
③困难家庭，该保障补贴可用于缴纳房租。
④如从未享受过保障补贴者，年满60周岁（待议），可以一次性获得现金补贴。
原则，每位公民一生享受一次保障补贴（建议成年（>18岁）才可以享有）。补贴只针对第一套住房而言。
细则，外来人口购房，应该同居住时限挂钩。设以一年一平米计，满保障基数后，才可以享受保障补贴（或可分期）。如果政府有财力，不排斥对本地人口提供更多保障。
该措施所需要的资金较大，但相对与政府已收取的资金来说并不多。如果前期的资金使用没有节制，导致基本没有节余，那公车少用点，办公楼停个几年不造应该也够了。
以上措施若能得以实施，会有以下积极作用：
这样在高房价下，即使是中等收入者也有了置业的可能，更多人能进入住宅市场，缓和因高房价而引起的社会积怨。甚至可能因高房价而合理化了财富的二次分配。促使房屋配置趋向公平，降低投机者的兴趣，用积极的市场需求来改变消费环境。简约户型（50平米以内）也将自动打开市场，并有了参考的指标，对户型的调控肯定比原先的硬性规定效果要好。空置率将明显下降（或将分割成小户型出售）。银行潜在的坏帐风险也可就此得到减轻。迫使政府降低对住宅土地财政的依赖。
这是房价可以保持相对稳定，而又能较积极解决我国住房问题的方法。而且通过保障基数的调整，可以逐步扩大受益人群，是个渐进低风险的改革手段。
当然这里存在一个逻辑问题，政府出租的是土地，他所应该提供的保障也应该限于土地。不过鉴于地价和房价之间通常有一定的换算关系，所以我用房价来做表述，以求让大家更直观地理解。如果以土地面积来衡量，将促使政府更精细地使用土地，也有望提高住宅市场整体的容积率，缓解人多地少的局面。
以上是为我提出的第一剂配药。这个第二剂配药其实是前面的延续，应该放宽小户型住宅的交易及置换门槛。建议购买小户型住宅（针对个人第一套住宅而言）到了一定年限后（如十年），进行交易或置换，除了适当手续费外，免征交易税。第三剂配药更普通，那就是合理的物业税。我认为需要注意两个原则：累进和公益。这方面内容大家也讨比较多，有不少好的建议，就不多说了。从长期的角度来考虑，我还认为要是坚持现在的土地所有制及使用方法，那么还需要早日用合理的价值评估将房产和地产脱钩。否则其中的矛盾终究会爆发。
这就是我给中国房地产市场开出的药方，有效期一年，欢迎选用！既然都已经说了，那么咨询费也不打算要了。好人做到底，附赠公开建议一条：千万别请证监会的尚主席去央行！要是他拿出开发股市的热情来开发央行，那可就有一大台好戏看了。
周正龙和包宗华的异同点
从周正龙和他的老虎一路扯来，还真的有点远了。真的细想下吧，老周那点事其实也没啥大不了的。不见得比那些说水怪、UFO的人不高明。市场经济加上现在的社会风气，讲求经济效益是天经地义的。何况老周也不见得是仅仅为了那份奖金，一个老虎的影子，还是件能搞活一方经济的大好事情。之所以把老周和包会长扯到一块，因为我觉得他们其实存在一个共同点——为了追逐利益而不惜对事实进行某种程度的歪曲。要谈他们的区别，后者的社会危害则要大很多。现在象包会长这样的专家、学者其实还有很多。名气比较大的象是厉教授、张教授、茅理事长 ，这些基本属于比较本土的人士。还有些其他方面来的精英也对加入这样的阵营有着浓厚兴趣，象是前段时间在网络上谈“现代化和民主”的那位瑞士学者。
要是拿老周方法来对待做学问，无疑是相当愚蠢的，更别说是事关每个百姓福祉的学问。真心希望我们的学者在做学问的时候，能够摸摸自己的良心。要求不高，但目前的局面并不使人乐观。
