三招稳定中国房市

作者:mm021  于 2007-11-23 14:08 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:政经军事

徐 東 來  weabmw@gmail.com
于07年11月23日

中国的住宅市场现在面临的已经不再是房价高不高的问题了,而是如何避免房市对经济产生过大的冲击。房价是否合理,我不太想多说,大家继续见仁见智吧。但有一点应该是相同的,那就是没有人愿意看到房市的崩盘,这可能导致的危机实在让人不敢想象。我这里主要还是谈点对现在房地产市场的一些可行性政策建议。

先得明确下我们的国情:1.中国的土地属于全民所有;2.中国是社会主义国家,但在住宅保障问题上政府职能没有达到相应的作用;3.居民住宅的土地使用年限为50-70年;4.住宅来源的种类具有多样复杂性;5.房市引起的社会分化(对立)问题日益严重...

基于前两条任何一位中华人民共和国公民都有权享受基本的建(住)房保障。房子不可能是空中楼阁,必须建在土地上。因此也就等价与任何公民都有权享受基本的建房用地。因此我们完全应该建立相应的制度,保障每个公民基本的土地或住宅面积。两者的效果应该是类似的,具体的采用什么方案可以广泛征求民意。因为用住宅面积来讨论会比较方便,我以下就以保障基本的住宅面积谈谈一些设想。

第一招 建立国家住宅保障补贴
第一步 预案
要确定这个基本住宅面积,应该在人均15-20平米左右。因为建筑行业的产能有限,而我国的住宅离大规模的轮替阶段也还有较长一段时间。初期的基数应该设相对小一些,暂设为人均12平米。
第二步 准备
建立配套的金融制度:政府建立土地转让金专用帐户及相应的个人帐户;完善并透明相关的统计信息。
第三步 实施
①制度建立之后,购买第一套住房者按当地当年平均房价(元/平米)*12*需补贴人数,予以保障补贴。
②制度建立之前,购房者按购买第一套住房时的平均房价(元/平米)*12*需补贴人数(可设立下限),予以保障补贴。提取现金要计折扣,可设立一定兑现年限,期间享受优惠利率。可用于抵扣即将开征的物业税或所得税。
③困难家庭,该保障补贴可用于缴纳房租。
④如从未享受过保障补贴者,年满60周岁(待议),可以一次性获得现金补贴。
原则,每位公民一生享受一次保障补贴(建议成年(>18周岁)才可以享有)。价格基准针对购买第一套住房时而言。
细则,外来人口购房,应该同居住时限挂钩。设以一年一平米计,满保障基数后,才可以享受保障补贴(或可分期)。如果政府有财力,不排斥对本地人口提供更多保障。
潜在的问题是该措施所需要的资金较大,不过相对与政府已收取的资金来说并不多。如果前期的资金使用没有节制,导致基本没有节余,那公车少用点,办公楼停个几年不造应该也就够了。

这符合取之于民,用之与民的最基本财政原则。以上措施若能得以实施,会有以下积极作用:
在现行房价下,即使是中等收入者也有了置业的可能;更多人能进入住宅市场,缓和住宅保障问题而引起的社会积怨;高位房价甚至可能财富的二次分配一种合理化方式;促使房屋配置趋向公平,降低投机者的兴趣,用积极的市场需求来改变消费环境;简约户型(50平米以内)也将自动打开市场,并有了参考的指标,对户型的引导会比原先的硬性规定效果要好;空置率将明显下降(或将分割成小户型出售);银行潜在的坏帐风险也可就此得到减轻;迫使政府降低对住宅土地财政的依赖;还可能抑制住一直以来宏观调控控制不了的投资过热问题。

这是房价可以保持相对稳定,而又能较积极解决我国住宅保障问题的方法。而且通过保障面积基数的调整,可以逐步扩大受益人群,是个渐进低风险的改革手段。

当然这里存在一个逻辑问题,政府出租的是土地,他所应该提供的保障也应该限于土地。不过鉴于地价和房价之间通常有一定的换算关系,所以我用房价来做表述,以求让大家更直观地理解。如果以土地面积来衡量,将促使政府更精细地使用土地,也有望提高住宅市场整体的容积率,缓解人多地少的局面。

以上是为我对中国房市给出的第一剂配药。这个第二剂配药其实是前面的延续,应该放宽小户型住宅的交易及置换门槛。建议购买小户型住宅(针对个人第一套住宅而言)到了一定年限后(如十年),进行交易或置换,除了适当手续费外,免征交易税。可预见,这个户型面积的设定将有效引导住宅市场的良性消费。

第二招 开征暴利税
房地产到底是不是暴利行业,我不予置评。大家完全可以从那么多企业和资金涌入此行业,看出些端倪。记得以前我们房地产有个任大亨曾经放言“房产品牌就应该是具有暴利的”。虽然他很快就否认了这一说法,但这不妨碍我们顺着这条思路接着往下想。他解释到他认为房地产暴利的渠道主要有‘一是,钱权交易;二是,通过划拨方式获得土地;三是,在原来过分依赖银行贷款的环境下,以低成本或者无成本开发、扩张;四是,开发特殊产品时获得高额利润’等四种。我们完全可以顺此线索,对牟取暴利的公司开征暴利税。这期间政府需要更加清晰相关的成本,并予以监控。
这一则促使政府和开发商更加关注自身的社会责任;二则可以减少土地转让中的私厢授受,充裕政府的土地转让金帐户。

第三招 开征物业税
这方面内容大家也讨比较多,有不少好的建议,就不多说了。我认为需要注意两个原则:累进和公益。其中累计有区别的计算方式是关键。作为生存权的基本要素之一,某人购买多套住房必然意味着会有其它人的购房需求受到限制,那么以更高的水准进行征税完全应该是合情合理合法的政策。从长期的角度来考虑,我还认为要是坚持现在的土地所有制及使用方法,那么还需要早日用合理的价值评估将房产和地产脱钩。


这就是我给中国房地产市场开出的药方,有效期一年,欢迎选用!既然都已经说了,那么咨询费也不打算要了。好人做到底,附赠公开建议一条:千万别请证监会的尚主席去央行!要是他拿出开发股市的热情来开发央行,那可就有一大台好戏看了。

注:部分节录于《从周正龙想到包宗华》一文

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