中国开发商欲促销救市 7月可能开始降价

倍可亲(backchina.com)中国工商联房地产商会会长聂梅生日前透露，中国开发商已经达成一致共识，促销但不直接降价，以防发生连锁反应。而来自一些房地产业分析师以及业内人士的声音则更表明，最早7月，降价行动可能开始。

融资更难

《经济观察报》报道，实际上，2008年开发商的资金困难是基于大环境的变化。相对于去年，今年的房地产行业有一个显著变化，即融资成本大幅度提升。如今，在目前宏观调控收紧的日子里，开发商赖以大规模扩张的融资渠道紧缩明显。 　　

首创置业董事会秘书胡卫民称，由于限外政策，海外基金的融资已经很困难。首创置业还在积极争取回归A股，“但你也知道，能否回归A股由政策决定，我们只能尽力。”与首创置业有同样目标的富力地产，最近也没有发出乐观信号。至于在股市发行企业债券救急，高华证券分析师王逸指出，“那也仅限于A股企业而已。”

资金亮红灯 　　

高华证券5月29日发布名为《对开发商现金流、盈利和净资产价值的压力测试》报告。报告基于对占全国销售额一半以上的12个城市和14家核心房地产上市公司的研究得出结论，1至5月份的12个城市商品房销售情况很不理想，主要房地产上市公司的销售额和销售面积不到各公司和高华预测的全年计划的23%。其中，SOHO中国仅完成该公司年计划销售额的8%，招商地产完成10%，万科完成25%。而根据以往经验，过去两年的前五个月全国房地产销量平均占全年房地产销售额和销售面积的28%-29%，与销售下降对比的是存货的激增。按照目前的销售速度，16个城市中有8个城市将需要一年或更长时间才能消化完当前库存，这其中还远未包括未来几个月可能激增的新供应楼盘。 　　

　　基于销售萎缩的现实。高华证券假设了两种情况。在这两种假设条件下，开发商的资金缺口和毛利率的表现都非常令人担忧。一部分上市企业资金缺口超过总市值的60%，甚至更高。高华证券警告富力地产、首创置业和招商地产面临的资金风险加大。基于这些分析，王逸表示，按照目前的形势发展下去，较为悲观的假设可能在年底实现。

世邦魏理仕研究部执行董事覃晓梅分析，上市公司需要完成一定的销售任务以维持业绩和形象，在整体降价促销的背景下，上市企业都难免要跟进。 　　

降价共识

现在，越来越多的开发商资金情况并不理想，甚至非常糟糕。他们唯一能表达谨慎乐观态度的方式是推迟开盘，等待时机。上半年以来，北京至少有几十个项目推迟开盘。不过，推迟开盘以待良日似乎并没有短时间见到转机的可能。 　　

　　据聂梅生所知，大部分企业都在调整策略。很多企业降低了预期，为了确保现金流、摊薄利润以求能够挺住。高华证券的预期则更为悲观一些。分析师王逸认为，开发商降价应该合理安排，越晚降价，以更大幅度降价的可能性就越大，进而对购房者信心产生负面影响的程度也就越大。“最糟糕的情况是开发商撑不到下一个销售旺季，在7、8月份就被迫开始降价”。

　　同时，大规模促销计划已为部分开发商所证实。首创置业董事会秘书胡卫民表示，下半年大力推盘是工作重点。 　　

　　4月份的时候，还有相当一部分开发商期望传统销售“红五月”会缓解一下形势。总体上销售不升反降的5月，或许已经成为开发商认识到情况危险并达成共识的关键时点。 　　 聂梅生说，通过促销，“开发商少挣点，银行少损失点，政府不再进一步压制，这样可以达到一种多方共赢的新平衡。”