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谈天星工作室：北美民主法制论坛》》
Condo背景：
加拿大基本所有的Townhouse和Condominium APT都有Board 和物管公司， 都适合Condo Act法应用，因此都是Condo管理。而这类物业的业主都得每月按照面积大小交Condo费用。从每平尺$0.20 到$0.70,甚至几加元的都有。
加拿大的公寓管理按照公司模式进行，每个住户都是“share
holder”，在开发商向政府申报项目的时候，要提交一系列的法律文件，其中一条就是将来每个住户的持有“股份”，这个份额在财产交易中确定，之后再想变更就很麻烦，如果某一个单元易手，新的住户将承接原有的份额。
住户交上来的钱并非归管理公司所有，每个大楼TCC2588要有自己的银行帐号，钱存到这个账户里。如果一个大楼有320户的话，每一户的户主都得按照规定时间交Condo费。每年要召开一次业主大会，选举Board，也就是董事会，在中国是叫做业主委员会。一般一个任期是3年，还能继续选任。如果公寓业主们处于对公寓管理服务质量，公平性和维护的透明性，以及防止管理腐败产生，也可依据需要修改公寓RULES规定，Board Member不能连选多任到多少次（例如：不能超过2次）。
每一个公寓在政府注册为“unprofitable organization”也就是非营利组织，所以每个住户的“股份”只是为了计算应交管理费的时候方便，既然不允许商业运营，也就是没有分红一说，住户只有往上交钱，没有往回拿钱的时候。如果有重大维修项目而储备金又不够的时候，重大项目的费用也需要由股份的多少来分摊。
开发商在获得政府批准以后，就会有一个名称，比如Toronto区的大楼，一般就会叫做“Toronto Condominium Corporation No. 2588”, 简称TCC2588。住户在换管理公司的时候就要跟新的公司说这个号码。
住户交上来的钱并非归管理公司所有，每个大楼TCC2588要有自己的银行帐号，钱存到这个账户里。如果一个大楼有320户的话，每一户的户主都得按照规定时间交Condo费。每年要召开一次业主大会，选举Board，也就是董事会，在中国是叫做业主委员会。一般一个任期是3年，还能继续选任。如果公寓业主们处于对公寓管理服务质量，公平性和维护的透明性，以及防止管理腐败产生，也可依据需要修改公寓RULES规定，Board Member不能连选多任到多少次（例如：不能超过2次）。
通常会根据规模大小，董事会由3到9名人员组成，对于公寓管理的事主要是由他们来做主要的决定，这就是选上的公寓民主BOSS。他们是实实在在地掌握作整个公寓里运转，所有花钱出处决定和管理规定的执行，与改变。
一般来讲，尽管是业主们民选上的Board Member董事会，因为有拥有其特别大的花钱与执行自己意志的权利，因此这样的职务在加拿大全国都是地方白人长期竞争去选和向往的。而对于一些长期在本土混的很油条的学历不高，竞争能力低地方白人，更是认为这是一种给自己贴金长脸，获取意外隐藏利益的千载难逢的机会。
英文里有一个常见的用语叫“Follow the money”。意思是基本上有钱有权力的地方就有腐败。对于公寓的Board Member董事会和物业管理公司看，大多维修项目看似花钱不多，但是，很多时候一个小工程可以做成上百万多，这其中的诱惑与隐藏利益巨大也是让加拿大Condo昏暗故事多如牛毛的主要缘由。
任何制度不仅是去规定这个利益，更重要是如何去限定这个利益分配。最终不论任何制度，都需要人去执行。人在执行过程中，就会极力地去将自身利益最大化，这个自身可以是个人，也可以是小团体或集团，但都是人组成。
是的，民主提供了各方利益角逐与争取的平台。但是民主并不能把世界上所有人能都变成你的父母。在民主社会里，你需要付出去，去争取与维护你自己的权力。否则，你就放弃了民主的权力。如果这样，在加拿大民主法制社会里，在局部范围里也会出现如同独裁非民主社会体制那样的流氓，跋扈，专制，滥用权力的Condo社区独裁势力。
Condo也是个小社会，有人的地方就有江湖，Condo也是个小江湖。任何做为Condo的住户，你不去参与Condo的管理，就意味着你放弃了自己的权力，是把自己的命运主动交在别人的手里。那么别人就会去宰割你，欺骗欺诈你，有时还会严重欺压你。而绝对不是像父母一样去呵护你的，在人性本恶是世界真理的前提下，别人的权力就是给他谋取好处与利益的权力。要永远记住，这天下绝对没有无缘无故的爱和天上掉糖饼！
Condo也是个小社会，有人的地方就有江湖，Condo也是个小江湖。任何做为Condo的住户，你不去参与Condo的管理，就意味着你放弃了自己的权力，是把自己的命运主动交在别人的手里。那么别人就会去宰割你，欺骗欺诈你，有时还会严重欺压你。而绝对不是像父母一样去呵护你的，在人性本恶是世界真理的前提下，别人的权力就是给他谋取好处与利益的权力。要永远记住，这天下绝对没有无缘无故的爱和天上掉糖饼！
我们开始说我们的故事。
管理公司的骗局
我们写这篇的时候事先声明：以下故事纯属虚构，如有雷同可以对号入座，就是纯属巧合。如果碰巧那个住户也上这个论坛，看到了我在写你们小区的故事，“嘘....” 请不要大声嚷嚷。我们是尽量避免写那些时间地点有可能让人联想到是哪一个小区发生的故事。
第一个故事是Toronto Star以及其他一些主流媒体披露过的，就不用避讳了。
Channel Property Management，谷歌的话能看到很多有关报道。想了解细节的同学可以自己去看一下，这里只说一下故事梗概。这个管理公司，大约在2006年前后，管理着二十几个Condo，这个公司的owner就用其中十来家从银行做了贷款。细节就不说了，总归Condominium Corporation拥有common elements，具有相当的资产价值，而法律也允许Condo在需要的时候用这些资产做抵押贷需要的钱出来。当年披露出来的时候我记得他们总共搞了35M，后来有人说是20M。然后呢，就没有然后了。
可是这事主逃之夭夭，好像至今也没有归案。为何会这样？难道Board Member董事会与此事一点关系没有？
第一个故事是Toronto Star以及其他一些主流媒体披露过的，就不用避讳了。
Channel Property Management，谷歌的话能看到很多有关报道。想了解细节的同学可以自己去看一下，这里只说一下故事梗概。这个管理公司，大约在2006年前后，管理着二十几个Condo，这个公司的owner就用其中十来家从银行做了贷款。细节就不说了，总归Condominium Corporation拥有common elements，具有相当的资产价值，而法律也允许Condo在需要的时候用这些资产做抵押贷需要的钱出来。当年披露出来的时候我记得他们总共搞了35M，后来有人说是20M。然后呢，就没有然后了。
可是这事主逃之夭夭，好像至今也没有归案。为何会这样？难道Board Member董事会与此事一点关系没有？
这些被贷款的Condo，每个业主都被收数量不等的Special Assessment。我们不幸或者有幸接管了其中一个大楼。每月每户在六百左右的管理费上附加每月每户$100的SA，从06年一直偿还至今，印象里一直要到2016年才能偿还完毕。这个大楼被贷款了1.5M，然后什么项目也没做，钱就没了。到处漏水，所有机械系统都有毛病。这还不算，因为Condo有贷款，所以银行都不给做个人的贷款，出了事很多业主都想把房子卖掉，价钱只能压到很低。上周一个住户要Status
Certificate，我跟他聊天，他是89年买的房，现在卖价比那时候的买价还要低，Offer还特少。我跟他说或者就先租着，等过两年状况好些了，价格上去了再卖。这个大楼的事很多，我们的几个物业经理都去做过班，什么都要修，又没有钱修，只能慢慢排着做。给我们支付的费用也不高。但是我们只能尽其所能，尽量帮住户渡过难关了。
06年出事之后有几个华人开始进Board做了一段时间，华人花钱比较节俭，省了一些钱出来，但是，华人一般自己家里和工作的事情都比较多，诚实的华人Board做地方上Volunteer position经验不多，所以不久就都退出了。换了东欧的人进去，每天吵架，排挤“不同政见”者，放着紧要的问题不修，把所有的Fence全部换了新的，花了几十万，把钱又给花光了。因为一些安全隐患问题，City给他们发了work order，限定时间要做一些事情。而Board自己向法庭提交了申请，要求法庭指派Court Appointed Administrator。有关这个Court Appointed Administrator的严重程度，我们后面再说，总之闻所未闻，还有自己要求派这个东西的。
于是大楼里的几个华人找到了我们，我们花了几个月的时间帮助他们把旧的Board 换掉，这个需要开业主大会并获得超过半数以上的有效投票才能做到。之后他们新的board成员又出了一些人身事故问题，总之最后把原来的管理公司也换掉，我们开始帮着他们管理。
每年业内都有很多Scandal，而加拿大这种行业自主管理的方式，基本上属于裁判从球员中产生的模式，所以除非是纸里包不住火才会报道出来，否则只限业内交流。不论律师协会，医生协会，银行，会计，工程师，等等，都属于这种模式。再比如TARION，买新房的人就要和他们打交道，也属于这种，新建房屋对不同的部件分不同年限有warranty，保修期内出了问题就要找他们投诉，而他们就是开发商的联合会。你要投诉，它就要求你提交工程师的报告，钱且不论，工程师这一辈子是从你手里接的活多呢？还是从开发商手里拿到的项目多？利益倾向是明显无误的。
所以你说西方就什么制度都合理吗？这属于他们成熟的、分流政府职能的社会机制，属于从根儿上就有问题的机制。这种机制以维护行业自律行业信誉为名，行保护行业门槛和行业壁垒之实。
好吧，不再谈太多的加拿大体制政治与法制。下一篇继续说不那么公开的骗局： 无处伸冤
06年出事之后有几个华人开始进Board做了一段时间，华人花钱比较节俭，省了一些钱出来，但是，华人一般自己家里和工作的事情都比较多，诚实的华人Board做地方上Volunteer position经验不多，所以不久就都退出了。换了东欧的人进去，每天吵架，排挤“不同政见”者，放着紧要的问题不修，把所有的Fence全部换了新的，花了几十万，把钱又给花光了。因为一些安全隐患问题，City给他们发了work order，限定时间要做一些事情。而Board自己向法庭提交了申请，要求法庭指派Court Appointed Administrator。有关这个Court Appointed Administrator的严重程度，我们后面再说，总之闻所未闻，还有自己要求派这个东西的。
于是大楼里的几个华人找到了我们，我们花了几个月的时间帮助他们把旧的Board 换掉，这个需要开业主大会并获得超过半数以上的有效投票才能做到。之后他们新的board成员又出了一些人身事故问题，总之最后把原来的管理公司也换掉，我们开始帮着他们管理。
每年业内都有很多Scandal，而加拿大这种行业自主管理的方式，基本上属于裁判从球员中产生的模式，所以除非是纸里包不住火才会报道出来，否则只限业内交流。不论律师协会，医生协会，银行，会计，工程师，等等，都属于这种模式。再比如TARION，买新房的人就要和他们打交道，也属于这种，新建房屋对不同的部件分不同年限有warranty，保修期内出了问题就要找他们投诉，而他们就是开发商的联合会。你要投诉，它就要求你提交工程师的报告，钱且不论，工程师这一辈子是从你手里接的活多呢？还是从开发商手里拿到的项目多？利益倾向是明显无误的。
所以你说西方就什么制度都合理吗？这属于他们成熟的、分流政府职能的社会机制，属于从根儿上就有问题的机制。这种机制以维护行业自律行业信誉为名，行保护行业门槛和行业壁垒之实。
好吧，不再谈太多的加拿大体制政治与法制。下一篇继续说不那么公开的骗局： 无处伸冤