新政下的房地产市场走势及其它

今年一月份我和房地产界的朋友谈话时提到，去年中国房地产市场在中央政策的松绑和激活下在很短时间就经历了阳春到年底的成交量和价格的暴涨，随着2009年底原来的购房优惠政策的终结和取消，今年市场将会重新恢复平稳。春节过后市场继续变得热络和红火时，朋友再问我房地产市场走势的见解，我说政府干预市场的政策将会马上出台，果然，四月十七日中央政府出台了新政来遏制房地产市场的过热。今天重新说这番话难免让人耻笑，说我“事后诸葛”。但不要紧，就姑且做为一个开场白而不是预言吧，本文的重点是要预测房地产市场在新政干预下的未来走势。可以明白无异的说，市场在新政出台后的直接反应是市场急剧冷却和成交量大幅萎缩，不出三至六个月房价将从高峰下跌10%—20%，如果政府新的调控政策在一年内没有松动的情况下，房价下跌30%或以上都有可能，但房屋均价不会跌出50%。

   这里有两点需要补充说明，首先以上观点主要是针对住宅房地产交易市场，而开发商新开发的住宅楼的价格下调幅度要比二手市场略低。另外商业房地产的走势会相对平稳，如果宏观经济没有受房地产市场下跌的拖累，商业房地产市场会在需求的带动下还有可能稳中有升。另一点要强调的是若新政下房地产市场还有逆势上扬的情况出现，那么，中央和地方政府便会有更严厉的政策出台。因为房价的暴涨已大大的超出了社会的承受力和政府容忍度了。

   众所周知，中国的市场经济是从三十年前的社会主义计划经济通过改革开放发展过来的。目前的市场经济和三十年前的计划经济相比虽然经历了浴火重生，但仍然没有脱胎换骨。与西方的自由市场制度相比，中国的市场经济并没达致认可的公平、公正、透明和法治的境界。最明显的特色是，政府对市场的政策干预，其结果是一个不完善的市场无法完全依靠自身的规律来调整供求关系来达到平衡，而是要依赖经常的政府干预来达到一个暂时的平稳。与其说市场需要依赖政策的干预，倒不如说政府从来就没有放弃对市场的控制。结果是，政府控制下的市场就不可能是一个完善的市场。

房地产市场做为整体市场的一个部份，由于它在国民经济中的地位，对国计民生的重大影响，政府对其格外关注。中国政府不仅可以直接对其发号施令，同时牢牢地把持着土地供应（卖地）和资金供应（银行），还有各种税收----这些都是影响房地产市场供求关系和房价高低的最重要和最直接因素。可以这样说，房地产市场是在政府设定的上限和下限的箱体下运行。市场在这上限和下限里波动，当然这种上限和下限不是一个固定不变的数值，而是在政策干预下市场出现的拐点。当市场过热和火爆时，政府会出台或恢复紧缩的政策，市场就会冷确，并出现由升转跌的拐点。相反，当市场跌幅过大，投资者出现跳楼、开发商出现破产和喊救命时，房地产跌幅过大严重影响和拖累到经济的其它方面，政府将出台政策进行松绑，放松银根让银行往市场放水，市场即表现出由跌转升的拐点。

概括来说， 房地产市场一直受政府政策的约束，当市场过火过热时，政策收紧，房市冷却并走跌。当房市过冷时，政府会适当放松政策，让房市回暖和回升。换言之，中央政府要房市升，房市一定升，要房市跌，房市一定得跌。市场的功能只在这上下限的区间里得到发挥。

做为本文的补充和延伸，笔者在此顺便回答两个问题，如何看待市场经济下的政府干预和中国经济是否会在泡沫下崩溃。

关于第一个问题，过去三十年的经济改革，其过程和目标是在政府的主导下实行经济体制改革，把过去的计划经济逐步转型到市场经济，借鉴西方资本主义的自由市场经济模式，逐步引导国内市场与国际市场接轨。但全过程都在中央政府的控制和主导下进行。今天的中国市场经济模式并没有发展和完善到西方的自由市场程度。一方面是市场无法脱离政府的干预和参与，另一方面市场本身还没有完善和成熟，这本来就是一体两面的问题，其核心就是政府控制下的市场经济，它有别于西方自由市场。在自由市场体系下，西方政府对市场运行不加干预，只有在极端情况下，才会透过有限的金融和财经手段来调控市场。

自由市场的完善度越高，政府需要对市场干预的要求就会越低，反之亦然。所以中国经济体制改革到目前还没有结束，经济改革的终极目标是建立完善、有序并与世界市场接轨的开放市场。这种市场体系的最终确立有助于经济的健康运行，同时减轻政府在经济运行中的控制和干预。

当然，完全的自由市场经济在现实中已不存在，即使是西方发达的经济体也早已放弃了自由市场不受干预的模式，如发生在2008年的金融风暴，美国联邦政府采取了泻注巨额资金来救市和其它措施来挽救经济。即使在平常的经济运行中，美国央行（美联储）也会定期的通过调整利率和其它方面，以确保经济平稳运行。

在我国目前情况下，离开政府的干预和控制是不可能的。一方面政府有责任去继续主导市场向更深层次的改革，以期最终建立起完善的市场经济体系。另一方面，在一个仍未完善的市场里，政府的干预不仅重要而且必不可少。现在问题的关键不是政府要不要干预市场，而是政府如何正确干预。换言之，市场在必要的时候需要得到政府的正确干预。政府需要懂得市场经济运作，在尊重市场运作规律的前提下进行必要和正确的干预。

另一个问题是中国经济在泡沫下是否有可能崩溃。国际上有人常常预言中国经济崩溃。由于这种预言从九十年代中期就一直存在，而中国经济的长足发展本身就否定了这种预言，使它变得越来越没有说服力，越来越没有市场。笔者想在此做一分析。

一个经济体，或是一个市场会不会崩溃，并不是靠捕风捉影，或者随便说说就可以达成。不错，任何崩溃的预言都是相当蛊惑人心和极其煽情的，所以容易吸引人们的注意力，发言人很容易借此成名。

可以通过房地产市场来分析这个问题，因为房地产市场是目前中国市场经济的重要组成部分，同时直接牵涉到钢铁、建材、金融和其它众多相关行业。如果房地产市场崩溃，那么中国经济就有可能出现崩溃。

可以说目前中国的市场模式不可能会让房地产市场崩溃。所谓崩溃，房产价格在市场上崩跌，价格拦腰砍掉一半或以上而没有市场承接，导致大量的房产被银行没收，投资者跳楼、地产商破产、银行倒闭成风，这就是房地产市场崩溃的表现。其实，中国房地产不仅不可能崩跌，即便在政府新政的干预下房价下跌的幅度也不可能超过百分之五十。这里有两个因素得到保证，其一是政府的干预。政府会在市场下跌的一定时期进行政策松绑和金融放水。中国政府不仅拥有行使政策的能力，同时手中握有强大的财力。中央国库里仅外汇储备就近两万亿美元。在2008年年底的世界一片救市中，中国政府的出手是最实质和最有力的，连美国政府都望其项背。政府在避免经济崩溃的作用，不仅在中国有用，同样在自由市场的美国也有用。可以说，如果美国政府在2009年年初没有及时推出救市方案，美国的金融市场就会崩溃，金融风暴带来的破坏程度就无法估量。美国财长前不久曾感叹说，如果美国联帮政府的救市方案能提早到2008年中后期而不是2009年初实施，金融风暴带来的冲击将比实际要小的多。可以说， 市场崩溃天然孕育于自由市场，适当的政府干预可避免市场崩溃。

其二，中国房地产市场仍然处于发育和上升阶段，对房地产的实际需求和潜在需求相当庞大，正是在这种庞大的需求下和需求预期下造成了房地产价格的快速上升和泡沫，特别在经济发达和资金充沛的城市表现更为突出。如果中国的经济仍然保持发展和上升，而不是出现长期的停滞甚至萧条，房地产就不会出现崩溃。因为房价下跌会带动需求的实际增长，目前房地产还远远没有满足人们的需求。

 2010年5月15日