选房看房有学问zt

　　□刘植荣

　　中国房价高高在上，何日能降下来？

　　美国房价一路在跌，又是怎样的房子？

　　在美国，一套这样的房子，占地697平方米、住房面积487平方米，有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅，1个书房，1个活动室，1个吧台，带全套精装修和电器，另有3个车库和游泳池，还正对着美丽的公园和人工湖，它究竟能值多少钱？

　　放松心情，今天就带你去现场看看———

　　美国朋友杰西卡一直在美国帮我搜集研究资料。我们约定，2010年10月4日，通过“现场直播”的方式调研美国房地产现状。

　　我让杰西卡以买房者的身份，找房地产中介公司选房、看房，用iPhone与我即时联系，及时解答我提出的问题。

　　这次考察中的一个地点，是美国南方最大的州得克萨斯州的达拉斯市，达拉斯市面积在美国都市中名列第四。

　　1、买房砍价有学问

　　“嗨，我在Coldwell Banker Apex房地产中介公司Wanda Arias小姐陪同下，驱车到了今天要看的第一所房子门前了。”

　　杰西卡给我发来信息，并很快就传来一张照片，告诉我，现在停车的位置就是要看的房子前面的小星形广场，白色尼桑轿车是她在达拉斯机场租的，蓝色的车是中介Wanda的，从这所房子到达拉斯市中心只有15分钟的车程。

　　接着，杰西卡发来要看的房子的正面照片，这是栋两层的传统建筑，古色古香，精致漂亮。

　　房子位于路的尽头，很安静，这是美国人买房时最喜欢的位置。房子地基由钢筋混凝土整体浇筑，内墙为木头，外墙由砖和石头砌成，有前后阳台、游泳池等，窗户均为双层玻璃。房子是独立房屋，也就是说四周不与任何别人建筑相接。

　　我提问：“我想知道这所房子是何时建的，以及房东出售这所房子的原因。”

　　杰西卡咨询中介后告诉我说：“这所房子建于2007年，原来被一工人所有，因失业无力还贷被银行收回。所以，现在这所房子的产权归银行所有。告诉你，这所房子装修好后几乎还没住过呢，是新房。”

　　据的资料显示，2008年美国从业人员平均年收入为42270美元/年，现时平均房价为3209美元/平方米。

　　我问：“房子面积是多少？”

　　杰西卡答：“487平方米。”

　　美国住房面积的计算方法与中国不同，他们说的面积指精装并供暖的室内使用面积，车库、地下室、阁楼等如果没精装和供暖就不算面积，均属赠送。

　　独立住房均附带花园，有的还有游泳池。美国出售的住房几乎都是精装修，并配备空调、暖气、冰箱、煤气灶、微波炉等必要的电器和家具，也就是说，买了房子即可入住。

　　我想知道这套房子的整个院落的平面面积，就问：“地产面积有多大，房价是多少呢？”

　　“地产面积为697平方米，房价299000美元。”

　　我知道，美国的房产标价是虚价，是可以砍的，就问她可以把价格杀下多少来。

　　杰西卡很快答复道：“Wanda很爽快，说这所房子可以优惠17%，也就是说248170美元就可成交。”

　　“是不是这就是最低价了？还能砍吗？”我见中介几乎是主动提出优惠17%，想知道还能砍下多少来。

　　“要是中介要多少就给多少，那才傻呢。在美国买房，一定要学会砍价。你可以挑房子的瑕疵，挑出一处瑕疵，就可以杀下一部分价格。

　　比如，你喜欢游泳，就要装出不喜欢游泳的样子，还表示担心孩子自己到院子里玩耍会落水，这样，至少能杀下一个百分点。如果你认为附近没有等级好的学校，就又砍下一个百分点。购房者至少能砍下标价的20%，有的甚至能砍下50%。”



　　2、地下室没有装修不算面积

　　我见杰西卡一直没提地下室的事，便开口问道：“对了，这所房子有没有地下室？”

　　杰西卡说：“美国住房是南北有别的。南方州的房子几乎都没地下室，因为这里暖和。北方州就必须都有地下室，因为那里寒冷，有地下室就可以使住人的房间不直接接触寒冷的地面。”

　　杰西卡接着说：“2009年夏天，我在明尼苏达州圣保罗花28万美元买的一处房产，当时的房屋面积是400多平方米，100多平方米的地下室虽然有地板供暖，但没有装修，所以不算面积。

　　我问：“那美国房子的地下室都有什么房间？作什么用处？”

　　杰西卡说：“这要根据个人情况而定了，你可以随意分隔地下室。我家的地下室有客房、杂物间、卫生间、锅炉、空调和配电室，剩余的地方供健身、娱乐所 用，我摆了台球桌、乒乓球台、跑步机、KTV等。我要强调一下，美国的地下室可不是都在地下，一般都是半地下，是有窗户的。我家房子的地下室从后面看就是 房子的一层。”

　　杰西卡继续介绍这所房子：“房子坐南朝北。其实美国人对房子的朝向并不重视，他们重视的是景观，就是从房子里望出去，能直接看到的景色，所以，边角的房子要比建筑群里的房子价格高些。这所房子就在一个居民区的角上，坐落在湖畔。”

　　我知道，虽然同在一个城市，但地区不同，房价相差很大。我问她这所房子位于达拉斯市的什么位置。

　　很快，她回复说：“这所房子位于达拉斯市东部，这里是非常理想的居住区，因为在湖边，景色秀丽，空气好，也安静，所以，这里的房价在达拉斯来说是比较高的。房子距附近中学只有960米，距离著名的Starlite饭店只有1.8公里。”

　　“房子的环境确实不错。”我接着迫不及待地问，“那房子的房间结构是怎样的？”

　　“这所房子有5个卧室，4个卫生间，3个客厅，2个壁炉，1个厨房，2个餐厅，1个书房，1个活动室，1个吧台。告诉你，地板可是硬木地板，卧室和客 厅、餐厅还铺有地毯。另外，车库面积74平方米不计算在房子面积内。我们还是先看看房子周围的情况吧。”说完，杰西卡把房子东侧游泳池的照片发给我。

　　“这是房子东侧的大阳台，这个阳台正对公园和湖，阳台面积很大，可以在上面打拳呢。”

　　从杰西卡发来的照片看，美国的阳台都是露天的，可以在上面充分享受阳光和空气，饱览美好景色。

　　杰西卡发给我房子后面的照片，车库就在那里，可以停放3辆轿车。

　　杰西卡接着说：“我现在就看到了那个湖，这是一个人工湖，非常大，是城市建筑取土后留下的湖泊。”

　　杰西卡还告诉我，房子东面有块公共绿地，如果想使用那块地，可以向房主协会（HOA）租下来，每年交350美元的土地租金，这样就可以在上面种自己喜欢的郁金香花了。

　　3、美国人看房主要看厨房和主卧室

　　看完房子外部，杰西卡和中介Wanda小姐要进入屋内。

　　美国由中介代理出售的房屋，都在总门上装个盒子，盒子上有中介设定的密码，输入密码后，盒子打开，就可以取出房子的所有钥匙。

　　美国的房产中介必须通过考试才能上岗，中介服务费一般是房屋交易价的7%。如果房主仍使用房子，中介带买主看房，房主必须提前离开，看房过程是不允许“第三者”在场的，因为买主与中介要讨价还价，不便让第三方在场。

　　房主把自己的房子委托给中介负责出售，会告诉中介期望价格和保底价格，卖房过程房主是无权参与的。一般看房时间为半个小时，看完房后，中介要把自己的名片留给房子主人。

　　杰西卡一进门，就把楼梯的照片传了过来：“这是楼梯，够气派吧！你看了这楼梯，大概就知道房子很坚固、很考究了。”

　　杰西卡接着说：“在楼梯旁有个关着的门，那是个杂物室，有的家庭也把这个房间用作壁橱，大衣、雨伞等可放在里面，有客人来外套一般也挂在里面。”

　　杰西卡边说边上楼，说要从二楼拍张门厅的照片，好让我对房间的布局有个总体印象。

　　照片发过来后，杰西卡解释说：“一进门右手的那个房间是客厅，双开玻璃门。右手第二个门是书房，书房里有套间，套间里面有床和卫生间。对着正门是开放式客厅。进门的左手方向就是餐厅和厨房。”

　　杰西卡接着告诉我一楼的房间情况：厨房1个，餐厅2个，客厅2个，书房1个，卫生间2个，杂物间1个。

　　从二楼拍完照下到一楼，杰西卡发来了挨着正门的那个客厅照片，这是个传统客厅，就是独立房间的那种，北、西两面墙上是宽大的玻璃窗。

　　美国人看房子内部，主要看厨房和主卧室。“看到了吗？这是厨房，里面都是不锈钢、实木和大理石材料，很豪华。厨房配备空调、暖气、冰箱、六灶头煤气灶、微波炉、饮水机、大理石面操作台和餐柜等，应有尽有，入住进来不需要添置任何东西就可烹饪中国大餐了。”

　　杰西卡走到厨房里头，拍了一张照片发给我：“这是早餐厅，和厨房是相连的，在房子的东南角处，两面都是大玻璃窗，非常明亮。”

　　我又收到了主餐厅的照片，这个餐厅在正门进去左手，是个很大的宴会厅。

　　过了一会儿，杰西卡又发来主客厅的照片：“看到了吗？这就是主客厅的后墙，主客厅是开放式客厅，两层楼通体高度，采光非常好，显得宽敞明亮。主客厅有烧天然气的壁炉。”

　　4、房价半年跌21.3%

　　杰西卡来到二楼，发来了从二楼客厅拍的房间布局照片，并发来了一组数据。这所房子5间卧室的面积分别是83.7平方米、46.2平方米、27平方米、 24平方米和15.4平方米，3间客厅的面积分别是45.6平方米、28平方米和30.8平方米，书房面积为24.2平方米，厨房面积为23.1平方米， 两个餐厅的面积分别为25.2平方米和11平方米。

　　“那个83.7平方米的卧室就是主卧室吧？怎么这么大？是不是数据有错误？”我看到这组数据，不相信一所普通工人的房子会有80多平方米的卧室。83.7平方米这可是使用面积，相当于中国的100多平方米，这在中国就是一套房子的总面积呢。

　　杰西卡听到我怀疑主卧室的面积，笑着说：“没错，我现在住的房子的主卧室就70多平方米。美国人特别重视主卧室，因为人的一生有三分之一的时间是在床 上度过的，主卧室设在整栋房子最好的位置，有阳台、卫生间、小书房、两个壁橱，壁橱是人可以进去换衣服的。其实壁橱就是一个房间，里面有放置衣物的架 子。”说完，杰西卡把壁橱照片发了过来。

　　杰西卡又发照片来了：“这是主卧室的一角，主卧室有漂亮燃气壁炉。”

　　杰西卡边说边进入了主卧室的卫生间，告诉我说，主卧室的卫生间是4个卫生间里最大的，盆浴有高压水流按摩，还有淋浴室、厕所、双面盆梳洗台，非常宽敞。

　　我又收到二楼客厅的照片，杰西卡解释说，家人可以在这里看电视、喝咖啡。

　　最后，杰西卡又给我发来一组数据：这所房产的销售广告2010年4月18日刊登在《达拉斯早报》上，4月18日标价380000美元，6月4日则降为 370000美元，8月19日降到现在的299000美元，每平方米的使用面积仅为610美元，半年来要价下跌了21.3%。