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诺奖得主预警美楼市崩盘 美降息能否成为强心剂?

京港台:2019-9-21 10:07| 来源:第一财经 | 评论( 6 )  | 我来说几句


诺奖得主预警美楼市崩盘 美降息能否成为强心剂?

来源:倍可亲(backchina.com)

  2019年以来,随着美国经济增速的下滑、外资减少,美国房地产市场也不再如前两年那般火热。

  追踪美国20个主要城市住宅价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数,8月底的最新值为217.65,比去年同期仅上涨了2.1%,增速连续第15个月放缓;同时,今年第二季度,经通胀调整后,该指数环比仅上升了1.49%,创下2012年秋季以来的最低增幅。

  参与上述指数编纂的诺贝尔奖得主、耶鲁大学教授席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,美国房价在不久的将来会出现下跌,甚至可能会出现崩盘。

  不过,美联储在不到两个月时间内连续两次宣布降息,能否促使美国当前疲软的楼市出现复苏,重回快速增长的轨道呢?

  美楼市可能崩盘?

  美国联邦住房金融局(FHFA)的最新数据则显示,今年第二季度美国房价指数同比增长了3.12%,为近五年以来的新低,实际上第二季度环比还小幅下跌了0.15%。

  

  美国房地产信息平台Zillow最新公布的数据显示,截至今年8月31日,美国房价同比上涨了4.9%,在售房产的价格中位数为28.9万美元,但Zillow对于房价未来12个月的涨幅预期显得十分谨慎,只有2.2%。

  

  根据CoreLogicCase-Shiller指数显示,今年纽约(专题)、迈阿密和西雅图(专题)等一些较大房地产市场的房价均在不同程度和周期上出现了下跌,由于不少潜在买家因多种原因被排除在这些市场之外,使得房市变得低迷。

  席勒(Robert Shiller)近日在媒体上警告称,如果明年美国经济陷入衰退,他“不会感到惊讶”,他还认为美国房价在不久的将来会出现下跌,甚至可能会出现崩盘。

  不仅是经济学家,投资者对美国房市的信心似乎也颇为有限。

  全美房屋建筑商协会最新公布的问卷调查显示,只有12%的人计划在2020年购房,而一年前同一问调的比例还是14%。

  此外,美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道,截至今年8月底,外国投资者出售的美国商业地产项目(金额)自2013年以来首度超过了购买量。

  全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在接受第一财经记者采访时表示,在全球经济增速疲软的大背景下,美国住宅房地产市场已持续低迷了15个月之久,价格涨幅和交易数量都大幅放缓,新建房屋增速也十分疲软。对于海外投资者而言,最重要的还是“确定性”,所有的“不确定因素”都会成为阻碍他们投资的动力。

  “不过,美联储接二连三降息,不断释放流动性,可能会给房市带来一定的提振效果。”奇米尔说。

  降息利好有限?

  当地时间7月31日、9月18日,美联储先后降息25个基点,尽管美联储主席鲍威尔仍表现出较“鹰”的态度,但并不妨碍市场人士对年内还将有第三次降息的普遍预期。

  美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)对第一财经记者表示,降息对买家而言无疑是利好,因为房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担,这也会使得更多人成为潜在的买家。在市场需要增加,同时供给不变的条件下,这将有助房地产市场的回暖和复苏。

  据美国住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据,截至9月19日当周,美国30年期抵押贷款的平均利率为3.73%,处于2016年底以来的低位,离2012年11月时的历史最低值3.32%也相差不远。

  

  奇米尔对第一财经记者表示,美国现在已经很低的购房按揭利率并没有给楼市带来多大振兴,此次降息也不一定能反应到按揭利率,但美联储可能在今年10月或12月再度降息,届时抵押贷款利率则存在继续下滑的空间,创下历史新低,也并非不可能。

  他还表示,对于海外投资者而言,降息的利好更加有限,因为海外买家不仅需要支付更高的首付(比例通常为35~50%),而且也需要承担更高的贷款利率,“目前仍在5.5%~6%之间”。

  与降息带来的利好相比,购房者更担忧的或许是经济衰退带来的风险。

  美银美林最新公布的9月基金经理调查中,约38%的投资者预计美国将在2020年出现衰退,为2011年10月以来的最高水平。

  美国杜克大学进行的一项联合调查“全球商业前景调查”也显示,受访首席财务官(CFO)的乐观情绪降至三年来新低,53%受访的CFO认为,美国经济衰退将在2020年总统大选(11月)之前发生。

  美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学副教授基斯(Benjamin J. Keys)同样认为降息的作用有限。他对第一财经记者表示,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜在购房者。降息肯定会刺激购房者买房,但当前的利率已经很低,所以不会促使很多新的买家入场。

  基斯认为,总体而言,与上次美国经济衰退之前相比,当前住房与抵押贷款市场仍然处于一个相对安全的地方,即使随着经济再度衰退,房价不可避免得会出现下跌,但跌幅会比上次金融危机期间小许多。

  回暖迹象初现?

  奇米尔表示,在当前的环境下,要预测未来一年美国房市的走势十分困难,不过只要国际政经局势没有进一步恶化,海外投资者在美国的购房情绪可能会温和复苏。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来一路下滑,今年二季度居外网美国购房咨询量比上季度有所回升,预计今年中国买家在美国房产上的投资会有小幅增长。

  CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特(Frank Nothaft)称:“今年7月新房销量较去年同期有所增长,在许多市场,待售库存保持较低水平,购买量的增加推动了价格上涨。如果低利率和收入继续增加,那么我们预计未来一年房价将会增长。”

  诺特哈夫特的乐观态度也并非没有依据。根据美国商务部的数据,美国8月新屋开工数增长12.3%,创2007年6月以来的最高纪录。同时,新建房屋许可也跃升至自2007年以来的最高水平,上涨7.7%至141.9万套。

  Zillow经济学家斯比克曼(Matthew Speakman)认为,这对房市来说是一个积极信号,预示着住宅市场复苏的动力在增加。

  美国房产经纪人协会(NAR)在19日公布的数据显示,8月房屋销售增长1.3%,经季节性调整后的年化为549万套,此前经济学家们的预测为下降0.4%。NAR表示,成屋销售较去年同期增长2.6%,这是连续第二个月同比增长。

  NAR首席经济学家劳伦斯·韵(Lawrence Yun)表示:“连续几个月的抵押贷款利率都很低,这将吸引买家重返市场。”NAR数据显示,8月现有房价中位数较去年同期上涨4.7%至27.82万美元。8月市场上有186万套住房,比一年前下降了2.6%。按照当前的销售速度,清理库存需要4.1个月,低于一年前的4.3个月。这意味着,美国房市短期出现了较为明显的回暖迹象,但从长期看,房价仍取决于经济周期和供求关系。

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