松绑疑云下中国楼市分化加剧 三四线市场举步维艰
来源：倍可亲(backchina.com)三天内，三个城市，三则楼市调控信息引发舆论关注。先是江苏张家港取消限售“一日游”，随后长沙宣布将商品房的平均利润率限定在6%至8%，最后是深圳确认商务公寓“只租不售”政策取消。在这三则消息背后，是中国房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示，与一二线城市相对不错的基本面相比，部分三四线市场正举步维艰。
11月72次政策调整
综合广州《21世纪经济报道》《北京青年报》13日报道，12月12日，深圳市住房和建设局确认，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。据了解，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。
此前一天，张家港被曝取消二手房限售消息，并开始在房产交易中心执行，可仅仅不到12个小时就曝出限售照旧。
近日，长沙市发改委官网挂出《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》并即日生效。该通知明确长沙市成本法监制商品房价格由“成本+税金+利润”三部分组成，其中规定平均利润率为6%至8%引发关注，长沙楼市限价“更严”和“放松”的说法莫衷一是，但有分析人士表示，这个通知出台是对2017年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。
据中原地产研究中心统计数据显示，11月中国房地产市场政策调控次数刷新最近一年最高纪录，高达72次，在2018年11月只有11次。2019年前11个月合计房地产调控次数高达554次，2018年同期为425次。
部分三四线市场被透支
今年以来，多地出台楼市调控政策的一个大背景就是：市场分化的趋势越发显现。
以张家港为例，作为隶属于江苏苏州的县级市，如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。2017年8月，张家港出台“限售令”，是苏州第一个启动限售政策的城市。当年，张家港楼市炙手可热，不仅土地价格连创新高，住宅成交量也达到276万平方米。
“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据，2018年，在市场供应量明显增加的背景下，张家港的住宅成交量同比减少18%，市场呈现供大于求的态势。2019年1月至11月，张家港住宅成交量仅为164万平方米，同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。
某房企人士更是直言，过去两年来，很多三四线市场被透支，如今正进入一个阶段性的衰退期。
太平洋证券也指出，过去三四年新房成交连年超预期，除棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求（县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区迁徙到新城区）。
“房住不炒”是长期趋势
在市场分化的背景下，中国楼市调控何去何从？对此，有分析人士指出，“房住不炒”是长期趋势，这一点不会改变，但在达到最终结果的过程中会有反复、会有波动，现在看到的就是过程中的反复。
深圳《证券时报》报道，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房住不炒、因城施策，在房价上涨过快的地区收紧贷款，这是中国央行始终坚持的政策，预计2020年会根据不同城市的交易情况实施不同的贷款政策。而刚结束的中央经济经济工作会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
