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在休斯顿投资房地产的好处很多，网上这类文章也很多，这里就不一一重复了。今天就以一个房地产经纪人的视角，结合实践经验，为大家具体介绍一下如何在休斯顿购买出租房，以及筛选租客、管理出租房等相关问题，希望为投资者提供具体的、可操作性强的信息:
一. 如何选择出租房：
1. 租金回报 VS 升值潜力：
出租房的收益由两部分组成，一是短期的租金回报率，二是长期的升值潜力。
往往是越贵的房子租金回报率越低，但升值潜力越大；反之亦然。
在休斯顿一些高房价的区域，如Bellaire、Memorial等地，房产升值空间相当大。但这些区域的房价尽管攀升，但是租金并没有相同幅度上涨，因此租金回报率并不高，每月租金一般不足房价的0.5%。
而一些相对低房价的区域，每月的租金可达到房价的1%，比如$12万的房子，可以租到$1100-1200， 但这些区域往往学区不好，或者周边环境差，房产很难有大的升值空间。
在购买投资房时，不同的投资者期望值不同，选择也不同。
对于追求长期房价升值的投资者，建议购买价格较高，房屋状况好，学区好，周边环境好，升值潜力大的房产；对于追求租金收益的投资者，建议选择价格低，容易出租，人口密集，现金流较好的房产。
2. 新房（10年以内） VS 旧房（10年以上）
在美国，出租房的维修全部由房东负责，包括家用电器、水管、电路、屋顶、地基等等。新房的维修成本低，而旧房维修成本高。不言而喻，如果其他条件（如地理位置、学区等）差不多的情况下，尽可能选择新一些、保养得好的房子。
3. 独立住宅（Single Family House，SFH） VS 联排（Town House, TH）/公寓（Condo）
投资SFH或TH/Condo各有利弊：
（1）。SFH拥有较大的土地，TH的土地较小，而Condo没有土地权，则三者的升值潜力不同，如果其他条件相当的情况下，SFH升值潜力最好，Condo最差。
（2）。由于SFH的房东要负责的维修项目比TH/Condo多（TH/Condo房东一般只负责室内维修，室外的屋顶、地基等归小区管理公司负责），因此，SFH 的维修费往往比TH/Condo高； 相反，尽管TH/Condo的维修费用低，但每月的小区管理费则比SFH高。
（3）。SFH 一般地处郊区，人口密度相对低，租客常以家庭为单位，优点是租客比较稳定，缺点是出租房的空置期相对长；TH/Condo一般在市区、人口密集，优点是容易出租、空置期短，缺点是租客大多是合租的学生或者刚工作的年轻人，相对流动性大。
4.全款VS 贷款
一般来说，购买投资房最好是贷款，尤其在利息较低时。可以通过“杠杆原理”用别人的钱来赚钱，从而提高投资回报率。比如有20万的现金，如果付全款，只能买一栋投资房；如果贷款，则可以买到四栋。
但是，现金买房也有优势，因为可以很快过户，对卖方有很大的吸引力，卖方往往愿意接受买方的压价；同时还能省下几千块的贷款手续费。如果手里有闲钱，购买20万以下的低价投资房不妨用全款付。全款买房后六个月或一年后还可抵押贷款，把钱取出来，再进行投资。
5. 好学区VS 普通学区
华人购买自住房时常选择好学区，但投资房则未必一定要是好学区。普通学区的房价相对低，因此租金回报率高；好学区房产的优点是房价升值潜力大，缺点是租金回报率就不那么理想。根据不同购房者的期望和需求，选择不同档次学区的房产。
6。 高价位 VS 低价位
就象前面提到的，根据投资者的期望值和财力来决定投资房的价位。
如果注重租金回报，建议购买15-30万左右、人口密集区域、容易出租的房产，这样每月可以保证有正现金流；如果注重房产的升值空间，建议购买价位高、区域好、学区好的房产，这样的房产升值潜力较大。
综上所述，在购买出租房时，投资者要综合自己的财力、预期回报率和承受风险的能力，才能作出正确的选择。
二. 购买出租房以前，如何进行市场调查？
投资出租房以前，不仅需要了解整个城市的经济发展、就业趋势、房地产走势等一些宏观的数据，最重要的是要对待购房产进行充分的市场分析。市场分析具体的方法是，仔细查看出租房的Rental comparative market Analysis，即同一小区过去3-6个月已出租的、类似户型和面积的房产的出租情况。这里需要特别注意两组数据：一是 Leased Price, 即成交的租金；另一个是DOM（ Days on market) ，即在市场上的天数。(见下图用红圈标出）。通过了解这两组数据，投资者就可以预测待购房产的出租前景，比如大概能租多少钱，多久能租出去。
下图是糖城某小区的出租房的Rental Comparative Market Analysis的实例。由于购房者对该小区一栋2100平方尺、一层、4卧2卫的独栋别墅感兴趣，在购买以前，想了解该房产的出租前景。因此，笔者分析了该小区过去3个月内同类型房产的出租情况，结果如下：
三. 租客的筛选和管理：
租客的筛选：
在美国，房子出租并不难，但对租客的筛选和管理非常重要，尤其对于依赖租金回报的投资者，租客的好坏几乎直接决定了投资的成败。
筛选租客时，房东要明确两点：
1. 美国联邦政府的公平住房法（Fair Housing Act）规定, 房东不能因为种族、肤色、宗教、性别、国别、家庭组成（如双亲或单亲家庭）、身体状况（如肢体残疾）等原因而拒绝租客，而且，涉及到以上内容的文字也不能出现在租房广告里，否则就是违法，租客可以因此告房东。
2. 房东可以通过信用分数、收入水平、是否养宠物、是否抽烟等对租客进行筛选。
下面是筛选租客必须的文件：
1. 租客的个人资料： 18岁以上的租客都要填写申请表，同时提供驾照的彩色复印件、社安卡（SSC）、最近两个月的工资单、有的还要求提供最近两个月的银行Statement。一个合格的房客，一个月的工资至少是房租的三倍；工作相对稳定；银行账户不能入不敷出。
2. 信用报告(Credit Report)：建议租客的信用分数至少650分，特殊情况可以降到600分，600分以下最好不要考虑。信用记录显示，有好的还款记录，没有拖欠信用卡和汽车贷款；如果仅拖欠医疗账单或学生贷款（Student Loan)则可以酌情考虑。
3. 犯罪记录（Criminal history）和被房东驱逐的记录（Eviction history）： 这两项记录当然都不能有。
根据我的经验，对以下几种租客要警惕：
1. 信用分数低于600分，并有拖欠信用卡的记录。这种人没有好的还款习惯，要十分警惕。
2. 特别急于入住，同意多交押金，多付房租等。这种人很可能是被现任房东驱逐出来的，所以，一定要提高警惕。
3. 信用分不高，答应多付押金，但又要求分期支付押金的。这很可能是个陷阱， 如果租客连押金都不能一次付清，那么房租拖欠的几率就很大了。
4. 频繁换工作或者收入不足的。这样的租客可能随时中止租房合同。
6. 养大型犬的（比如20磅以上）。教养不好的大狗对房子的破坏力很强。
7. 抽烟的。抽烟使屋子气味难闻，以后出租很困难，而且存在安全隐患。
不要急于把房子租出去就对租客的筛查不严。 A bad tenant is worse than no tenant（一个坏租客不如没有租客）。
租客的管理：
1. 维修：居家生活中常常有需要维修的地方，租客要求修理时，房东就要及时回应、及时维修。因此，房东最好能与一些可靠的维修空调、电器、水管、各种小修小补的师傅建立长期的合作关系，保证随叫随到。
2. 收取租金：为了房东的人身安全，不要让租客用现金付房租，要用Direct deposit、银行转账、Chase quickpay等方式。当租客拖欠房租时，也不要直接上门和租客理论，可以用挂号信、email 的形式来催交租金。
3. 续签合同。合同期满，任何一方如果不打算续约，要提前30天向对方提出解约、搬家的通知。如果打算续约，既可以签新合同，也可以不签书面合同而租约自动转入 month-by-month， 这样，任何时候任何一方想解约时，只要提前30天通知对方就可以。
以上这些租客的管理工作，可以交由管理公司，也可以由房东自己管理。自己管理虽然省下一笔费用，但很多事情要亲历亲为，房东需要花费一些时间和精力。
还有一些问题，诸如，外国人能不能在休斯顿投资出租房？休斯顿哪些区域的租金回报率高？哪些区域房价升值潜力大？是否有可靠的出租房管理公司？出租房的哪些费用可以从收入中减去而不用交所得税？租客不交房租怎么办？租客提前中止合同怎么办？等等，所有这些问题都是有答案的，根据不同购房者的情况我会一一作答。