北京小阳春过后: 卖掉房的笑了 买了房的哭了
来源：倍可亲(backchina.com)
今年一季度，北京楼市迎来了小阳春，不过，有的房被一抢而空，也有房却无人问津。并且，自3月下旬以来，本该出手的买房人又不出手了。
《流浪地球2》中，有一个情节的设定令人印象深刻。
刘德华饰演的图恒宇要在北京某楼盘执行水下任务，一扭头看到了墙上的二手房广告：2058年的北京房价，跌至300元每平方米。图恒宇长吁一口气：“（北京的房价）终于便宜了。”
这当然是在调侃北京房价的坚挺。不过，在外界看来，受供求关系、城镇化进程、宏观经济等因素影响，北京房价难出现大起大落的极端情况，即便30年以后也是如此。
2023年的今天也概莫能外。国家统计局在4月15日公布数据显示，北京1-3月新房、二手房的价格分别环比、同比上涨了一些。但将时间线拉长来看，北京现在的新房价格，依然处于2020年以来低位；二手房价格，则跟2017年的高峰期相比，仍有些距离。
实际上，今年短暂的小阳春过后，3月下旬以来，北京楼市又冷清了起来，“该出手的年轻人，又不买房了。”这使得北京政府出台了不少政策。除了此前的带押过户、一区一策等政策外，4月20日，北京房山区正式发布“聚源计划”。
其中提出，针对战略人才和领军人才，将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励，提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴。这会促使北京房价上涨吗？
250套房，只用15分钟就卖光了
“当时房子相对比较好卖一点。”房产中介宋楠向「市界」如此形容北京楼市今年2-3月份的小阳春行情。
北京楼市迎来暖意背后，是过去三年积压需求的释放。“购房者以刚性需求和改善性需求为主。”宋楠告诉「市界」。
先以北京的二手房为例，今年一季度累计成交4.7万套，同比增长28.3%。
在北京漂了多年的羽佳，从2022年年初开始，就将买房的事提上日程。在羽佳看来，买房是件大事，需要精挑细选，毕竟花掉的是全部身家。然而，此前羽佳的看房路并不顺畅。
直到2023年1月，羽佳开启一波密集式看房后，终于相中了一套套内面积为45平方米的二手房。这套房有个阁楼，如果合理利用空间，可以做出三个卧室。“1月14日签合同，2月14日网签，3月14日领了房本。”羽佳告诉「市界」。至此，羽佳在北京有了自己的家。
“北京买房太可怕了。”买房客王磊向「市界」感叹道，“一些楼盘卖得格外快。”就在3月的一天，中介告诉王磊，给他推荐的一套55.9平方米的二手房，当天傍晚挂出，晚上十点多，就被人以625万的总价买走了。
这套房子位于海淀区定慧寺，“得房率高，还是个三居室，不但户型方正，初中的学区也不错。风景也好，小区出门就是花园。买家连房都没看就买了。”王磊说。
▲（图源/视觉中国）
新房市场在2月份的表现也不逊色。从房山的新房市场来看，其成交套数从1月的180套，上涨至2月的270套，同比大增78.8%。
而位于内城核心区的楼盘，由于寸土寸金、独一无二的稀缺性，售卖更是火爆。以今年3月开盘的北京中信城四期（案名为都阙苑）为例。这个项目的备案均价为16.5万元每平方米，创下了2017年以来的新房价格新高。
作为西城区唯一在售的新房，都阙苑位于二环里、菜市口地铁站旁，交通优势明显。“开发商根本不愁卖，他们愁的是知道的人太多，到时会有人来搞关系啥的，所以这个楼盘几乎没有对外宣传，开盘通知也是低调到极点，搞得跟地下工作一样。”一位京城地产人士表示。饶是如此，嗅到气味的逐利者、有钱人还是蜂拥而至。
这个节奏也在北京城建·天坛府上体现得淋漓尽致。该项目位于北京东城区景泰地铁站，距离天坛约1公里，可以说是核心中的核心。北京城建·天坛府五期3月25日开盘当天，其推出的250套房源，只用15分钟便卖光了。
不过，即便是在小阳春里，无论是新房还是二手房，也有房不好卖。
先来看看二手房。从将房子挂到网上到卖出去，王梦整整花了四个多月的时间。她的这套100平方米的三居室，位于北五环，“房子有明显的硬伤，户型不好，公摊太大了。”王梦说。
从最开始高于市场5万元的挂牌价，到三个月后自降16万元，再到后来与买家谈判时又降6万元，王梦最终以低于市场价17万元的价格，在4月初卖掉了这套房。“房子没卖出的这四个月，太焦虑了。”4月21日，王梦向「市界」表示。
北京的蓝瑟将燕山的一套50多平方米的二手房，挂在网上两年了。即便她在这个小阳春里，将总价从110万元降到90万元，这套房子也无人问津。“离市中心太远了，不好卖。”蓝瑟无奈地告诉「市界」。
新房市场也有不好卖的。同是中建开发的新房项目春和印象，却没有中建学府印悦卖得好。“学府印悦户型更好，周边配套更完善。并且，离地铁站也更近，价格也低一点，综合性价比高。”宋楠道出其中原委。
实际上，无论是新房还是二手房，不好卖的原因大同小异。“要么户型不好、楼层太高、位置不好，要么没有电梯、配套不成熟、性价比不高。”宋楠说。
令宋楠没有预料到的是，也就是在这种冰火两重天的状态中，北京楼市的那点火，很快就褪去了。
该出手的年轻人，又不买房了？
3月下旬开始，“带看量和成交量明显下滑了。”宋楠告诉「市界」。
先以二手房为例。宋楠的中介门店在朝阳豆各庄，辐射的社区有7000多户，目前在售的二手房有200多套，“上个月差不多卖出了二三十套。本月月成交量跟上个月相比，下滑20%-30%。”中指数据显示，截至4月19日，北京二手房日均成交2.8万平方米，较3月中下旬下降10.1%。
市场上性价比高的二手房也卖完了。将小三居室卖掉后，王梦想用手里的钱，置换一套大三居。不过，旧房子已经卖掉有些天了，王梦还没入手新的房子，即便她现在暂住在出租屋里。“看中的都很快被买走了。有的房子看起来不错，但挂牌价明显比市场价高出不少。”王梦向「市界」吐槽道。
在北京楼市的这个小阳春里，房子带看和成交量的增加，让很多二手房业主的心态也发生了变化。“‘飘’了！”宋楠如此形容道，在现有成交价格基础上，有的业主会多挂个10万元，甚至远高于20多万元。
张思的房子位于北京通州区马驹桥，是一套141.33平方米的大三居。她将房子的挂牌价，定在了645万元。这高于同小区房子的挂牌价。「市界」注意到，张思房子所在小区，171.07平方米的挂牌价为628万元，169.29平方米的为620万元。
“我这个房子很有潜力，地铁还没有宣布，但很快就会有。”张思给「市界」列出了其最终定价高于市场价的理由。
▲（图源/视觉中国）
“这些价格高于市场价的房子，留给客户砍价的空间大时间长。时间一长没人买，业主就会降价。它降到一定程度，有客户能接受，就会出手了。”不过，宋楠说，这需要一段时间。“现在的信息越来越透明了，买房人谁也不会高位接盘，当冤大头。”
这使得本来库存量就居高不下的二手房，又高了起来。从链家北京区域二手房挂牌量来看，3月11日二手房挂牌量为104911套，4月12日增加至112041套，增加6.8%。而2021年3月1日，这一数据为77452套。
新房市场也尽显疲软。郭啸是某大型房企的营销总，他所在公司监测到的数据显示，从三月下旬开始至今，北京市场发生了一些变化。“楼盘来访量的数据，在四周的时间里连续下跌，而且这个下降幅度不小。基本上每周能下降10%-15%。”
“过去三年积攒的需求被释放完了。”郭啸向「市界」解释道，北京这一波购房者人群中，大多数是刚需和改善性人群。刚需大多以年轻人为主，而改善性人群很多是以旧换新。
“他们买完房后，手上就没钱了，暂时也不会买房。而手上有资金的人，过去行情好的时候，买房是为了增值。但现在，除了个别板块的个别热点项目能增值外，北京房子更多的是保值属性。这也使得手里有资金的人也不爱买房了。”郭啸说。
实际上，从目前看来，无论是二手房还是新房市场，“北京各区域发展情况因自然禀赋和规划导向不同，承接首都功能不同，而呈现区域分化明显。”北京市房地产法学会副会长赵秀池告诉「市界」。
以房山、怀柔、平谷、密云为代表的近郊或远郊城区，因为库存量过大，以及受交通、商业、教育、产业支撑力等因素影响，在库存出清方面，比以东西城、海淀、朝阳为代表城区的压力大出不少。
房山是其中的典型。在低基数及部分项目集中网签的背景下，尽管今年一季度，房山商品房住宅成交同比增长，但截至3月末，房山区新建商品住宅可售面积为103.2万平方米。如果按近6个月月均销售面积计算，房山短期库存出清周期为22.3个月。
房价冻结在2017年
面对楼市里涌动的暗潮，北京政府也有不少动作，尤其是在以房山为代表的区域上。
今年3月31日，北京宣布正式启动存量住房“带押过户”模式。“这能活跃二手房市场，提高二手房交易的效率，降低二手房交易的成本。”赵秀池说。
4月10日，北京住建委试点推出多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，按照“一区一策”的方式，由房山区进行试点。从各种解读来看，这个政策可能体现为提高二孩、三孩家庭的公积金贷款上限，或者降低二套房最低首付比例等。
此外，4月20日，北京房山区正式发布“聚源计划”引才聚才支持办法。其中提出，针对战略人才和领军人才，将最高一次性给予100万元和50万元资金奖励，提供最高100万元和50万元购房补贴或最高100%、50%租金补贴。
这些利好政策释放下，房山楼市闻风而动。“虽然一区一策政策还没落地，但新房都打算将价格上调5%。预计这个政策落实之后，房山的成交量也会上来。”4月25日，房山一名资深房产中介告诉「市界」。
这对整个北京的房价有何影响？回答这个问题，先从这些年的北京房价说起。
北京房价曾经一路狂奔。从我国加入WTO后的2000年起，北京房价从几千元每平方米，一路上涨至2011年的2.5万元每平方米，并在2016年3月到2017年3月间，达到了6.8万每平方米的最高峰。
于是，史上最严厉限购政策，在2017年3月17日出台了。至此，北京飞速上涨的房价不仅停住了，一些区域的房价甚至出现下跌。如房山的二手房价格，自2017年317调控以来下跌了20%以上。
六年间，北京局部区域虽然也暗潮涌动，但将时间线拉长，与过去几年的房价对比来看，“现在（2023年）北京大部分楼盘，都还没回到2017年的高点。”宋楠告诉「市界」。
六年后的今天，即便偶尔出现一些局部性的利好政策，但认房又认贷、二套首付比例高达60%等严苛规定，仍像紧箍咒一样套在北京楼市的头上。
尽管国家统计局数据显示，北京1-3月新房价格同比上涨4.6%，二手房价格同比上涨3.8%，“但上涨的幅度和空间有限。总体来看，北京房价是平稳的。”郭啸也认同。
拿在小阳春中的二手房市场来看，2023年3月其均价为6.25万元每平方米，新房成交均价为5.25万元每平方米。但要知道，2017年，北京全年二手房挂牌均价为6.9万元每平方米，最高峰时期一度达到7.5万元每平方米。
究其原因，“北京作为首都，房住不炒的逻辑一直存在，实质性的利好政策并没出现。”郭啸道出其中的原因。
▲（图源/视觉中国）
而对于房企来说，多年来在北京的拿地和操盘经验，也让他们明白了，来京城，主要目的不是赚钱，而是刷存在感。
“限房价、竞地价”的土拍规则，依然在北京执行着。“只不过现在的商品房预售价，定得比较合理了，跟之前比有一定幅度的上升，基本接近于市场价了。”上述京城房企人士表示。
但这并没让开发商兴奋起来，因为此前虽然预售价定得低，但因为跟周边二手房比有价差，就不愁卖，愁的只是利润微薄甚至不赚钱。现在预售价接近市场价后，开发商愁的是，如果地段不少，房子还能不能卖得出去？
在此情况下，北京今年的首轮土拍，也出现了跟楼市一样的两级分化现象。
今年3月25日吸引42家房企报名的朱辛庄地块，由于争抢激烈，进入了摇号环节。而同一天竞拍的昌平新城东区地块则冷清多了。最终被首开27亿元的底价竞得。
“朱辛庄临近地铁，周边都是互联网码农，而新城东区是比较偏的郊区，售卖相对困难。这说明房企现在很冷静。”郭啸分析道。
理性的还有购房者们。“虽然说买了房是自己住，房价涨了跌了，也就是个心理作用，但谁都不希望自己站在山顶上，谁都希望自己的房子能保值增值。”赵楠说。
（文中人物除赵秀池外，其他皆为化名。）
