中国买家重返美国房地产市场 刚需取代投资

中国买家重返美国房地产市场 刚需取代投资

　　根据美国全国房地产经纪人协会8月初发布的最新数据，今年以来，来自中国的买家购买美国现房的平均购房价格最高，为123万美元，其中三分之一(33%)购买了加利福尼亚州的房产。而且中国买家在美国住宅购买总额上也排名第一，为136亿美元；其次是加拿大(专题)(66亿美元)，墨西哥(42亿美元)、印度(专题)（34亿美元）和哥伦比亚(9亿美元)，延续了自2013年以来的趋势。

　　外国房地产买家在美国的首选目的地是佛罗里达州(23%)；加利福尼亚州和德克萨斯州(各占12%)；以及北卡罗来纳州、亚利桑那州和伊利诺伊州(各占4%)。

　　美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤恩解释说：“在中国放宽全球最严格的疫情封锁政策后，来自中国的购房者数量增加，而印度的购房者则受益于该国强劲的GDP增长。墨西哥比索对美元的升值可能对墨西哥购房者起到了促进作用。”

　　瑞麦地产房地产(RE/MAX)经纪人元秋(Autumn Yuan)告诉美国之音，疫情过后她和同事看到一些中国客户在抛售国内的房产，转战洛杉矶(专题)，但因为目前利率较高，很多加州(专题)房主不舍得卖房子，所以房源严重不足，但预测夏季和秋季的地产销量应该比春季要好，不过应该比往年要低。

　　中国恒大地产集团物业服务中心员工张楚称中国的房地产市场非常糟糕，经济不稳定和对房地产行业信心下降削弱了该市场。“国内房地产市场疫情之后很差，烂尾比较多，如果不是非买房不可，建议不要入手。恒大由于经营不善，加上市场低迷，我所在的维修部门被整个砍掉，大部分同事都被解散，而我也被归到了物业服务中心，最近很多有房的想出手(卖房)然后到国外买房，别说是以前惯用的抵押贷款的套现方式，现在连卖都卖不出去。”张楚在接受美国之音远程采访时说。

　　中国的中产阶级成为洛杉矶购房者的主要群体

　　尽管疫情后中国买家的数量在增加，但由于国内资本流动管控的加强，有能力购买海外房产的人数有限。中国政府的资本管制政策使得购房者的出境投资能力受到限制。因此，即使有购买意愿，实际能够将资金转移到海外的人数受到限制。这也导致了中国买家在海外房地产市场的购买能力下降。在西雅图(专题)和洛杉矶从事房地产销售的经纪人顾颖琼告诉美国之音，疫情之后来洛杉矶买房的中国客户里有钱人明显减少，相比2010-2012年，很多豪宅都卖给了中国富豪，但是现在接待的客户买的房子大多在40-80万之间。

　　“现在中国大陆有严格的管控，各种控制现金流动的渠道都在收紧，换汇控制比较严格，钱很难出的来，在严格的管控下，实际有购买能力的人数在下降。我感觉疫情过后洛杉矶房地产市场在回暖，中国客户增多，但有钱人明显减少，不像以前中国经济发展快，老板赚钱容易，有钱的早跑出来了，那时他们可以进行合理的海外投资，钱该出来的早出来了。来购房者的来源也发生了变化，以前以福建、江浙一带为主，现在来自内陆地区的人更多，例如湖南、湖北、河南、河北等地的人也开始涌入市场。市场回暖现在相当好，如果美国股市持续向好，房价没有理由下跌。”顾颖琼说。

　　保证房地产公司经纪人邱楚茹称疫情后她和同事看到有些中国人离开中国到洛杉矶来，他们买的自住房多，投资的不多，因为投资没有赚点。很多客户说中国经济很差，由于灾情和受美国打压，很多人对当前的政治和经济状况都非常不满，生意也不好做，大家都想往外跑，但有能力往外跑的人数有限，因为钱被管的很死，有钱的一早都出来买(房)了，像疫情前那些年，中国有钱人买房比较疯狂，剩下这些较晚买房的经济实力相对没那么强。

　　“我的一个客户大姐告诉我，她的房子在吉林省延吉市，疫情前能卖30万，现在值20万，房子掉价太严重。现在德州和其他州发展比较好，但这些州都排华，加州是民主党的州，排华几率比较小，而且不会英语也可以在这里生活。”邱楚茹说。

　　刚需购房取代投资需求

　　根据Redfin的数据，中国购房者在美国外国购房者中占比13％，高于去年的6％。他们购买房屋的中位数价格为723,200美元，几乎是美国房屋的中位数价格419,103美元的两倍。近期的报告显示，大多数购房者将房屋购买作为主要或次要住所，而不是作为投资。

　　洛杉矶房屋买家张军来自北京市房山区，他称自己的首要目的是为了避险，因为不想自己的钱随着国内的动荡变得一文不值，同时也是为了子女的教育。

　　“我现在父母还在国内，2022年1月，我们夫妻带两个孩子一家四口持旅游签证来到美国。因为从新领导上台以后，各方面压力和制约越来越大，领导人更是‘帅’到没有朋友，除了一大堆来自非洲的‘朋友’，这次北京发大水，一分都不捐，却一下子免除了非洲几百亿的债务，真是‘宁赠友邦，不予家奴’。十几年前我就在北京金融街上班，2018年的时候，就预感到中国未来经济形势不好，所以2018年我卖掉了良乡大学城的房子，想办法在美国开了一个账户，用蚂蚁搬家的办法把钱换成外币，每人每年往外汇款按规定是一个人5万美金，只好动员直系亲属帮忙汇款到一个账户，倒腾了差不多5年，才把钱换出来，”张军告诉美国之音。

　　张军表示来洛杉矶买房定居另一个重要原因则是为了孩子的教育问题，他的两个孩子分别10岁和4岁。“2019年的时候我因为宣传佛教被关了1年多，单位看我好长时间没上班，打电话给我爱人，知道我被抓后说我无故旷工立马把我开除了，干了10多年一分钱赔偿都没给，回来之后警察半个月来一次，我感觉真的活不了了，一个大人还好，活不了多少年了，我怕他们找孩子的麻烦，孩子现在小，上学感觉不出来，以后找工作涉及到国有企业都进不去，因为我在公安有备案，所以我想为了孩子，该出来就出来吧，相当于重新活一回，我们大人最多再干20年，可孩子的未来长着呢，不能让孩子接着在中国受气，”张军说。

　　瑞麦地产房地产经纪人元秋表示，很多人过去三年(疫情期间)出不来，放开之后选择来洛杉矶，因为这边的语言环境跟国内很接近，气候又好。“近期接待的客户里一部分是因为孩子来念书，把房子买在这里。一部分是因为自己不是很年轻了，退休后想出来生活养老用，看的房也都是刚需房，最近成交的一个客户是杭州人，在国内做太阳能材料，他买的房子在尔湾，为了给孩子读书用，”元秋说。

　　星麦克斯房地产经纪人陆程程告诉美国之音：“洛杉矶的中国买家一直都有，而不是突然增多，中国客户一直是国外房产购买者中的‘大户’，很多人不仅在美国买，也在加拿大、澳大利亚、新西兰等地买，近期我接待的两个客户都是民营企业的老板，一个为了来陪读，一个因为孩子马上要来美国上初中，但现在city bank（花旗银行）不接受国内的钱在这边买房，建议购房者通过工商、华美、国泰，或者是第三方平台汇款”。

　　中国买家纷纷选择回归美国房地产市场，但在疫情过后，他们的购房动机、需求和投资态度都发生了显著变化。中产阶级主导了洛杉矶购房者的群体，刚需购房逐渐取代了投资需求，而国内的资本流动管制也对购房者的海外投资能力产生了影响，这一趋势为美国房地产市场带来了新的挑战和机遇。