在14万套二手挂牌里，我看到房东心态的变化
来源：倍可亲(backchina.com)挂牌大概是我们见过最能反应房东真实想法的数据
我们会在不同节点去看看市场上的挂牌情况，去年我们就见证了史无前例的挂牌走势，当然翻过年来的开年情况也是一个重要节点
只不过当我拿到这个月数据的时候我一度以为这个选题做不了
毕竟每年开年挂牌量上行才是大概率事件，但今年的情况是这样的
不涨反降
要知道去年夸张的挂牌走势就是从2月开始3月猛飙的，怎么今年是这样
在跟数据源反复确认这是二手实时在挂房源之后
这份跟想象中不一样的数据，也在自顾自地说着跟想象中不一样的市场现状
01
要么降价，要么不卖
这个2月全网实时在挂房源是14.31万套
这个数据放在全年来看依然是高位运行中，但比1月减少了7.5千套
是近一年里的第三次下滑，但是近一年里的最大幅度下滑
说句没想到是真心话
码字的当下我还能想起去年12月我站在一家小中介门店听着小哥外放房东通话说：不挂啦，等明年再挂
很多中介小伙伴也说年前确实有拨房东撤牌潮，因为价格降太狠不想卖，又怕被中介叨叨，索性下架
所以这样一拨房东呢，他们还没过完年么
年度最大降幅到底意味什么
我从来不相信偶然但也没想通为什么，直到我看到挂牌价的情况
挂牌价其实虚的很，毕竟谁也不会按照挂牌价来成交，但好就好在这是房东想要的价格
而且全年挂牌价一拉，从价格走势里你可以看出前后变化
首先不管挂牌量高高低低怎么起伏，降价是大家的共识
其次这个2月挂牌价也来到近一年最低
最后也最重要的是在挂房源走低的同时，挂牌价也在下降，这意味什么
在挂的房源在减少，留下来的都是价格变低的
换句话来说现在的房东心态有两极
要么降价、要么不卖
我跟静安这边中介聊起这件事，他们也有同感
不少房东说再让他们降价就先不卖了，等等再说
原本打算来年再挂的房东到现在还没现身，打电话过去问，说是现在行情还不明朗再等等看，不然一直降价也很烦人
而剩下在挂的房东都是被他们议价下来的
什么意思，卖不掉自然要跟房东商量降价，好不容易等来客户出价也大概率遇到带着屠龙刀入场的
数据和市场端的衔接在此刻显得无比真实
02
哪里的房东，最先绷不住
从16个区来看挂牌量下滑比较多分别是普陀、闵行、奉贤、静安
但这些也不能说这里的房东就先绷不住，绷不住说的还是价格层面
几个区里面2月挂牌价环比降幅最高的分别是青浦、静安、长宁、闵行
这些区有的是去年新房供应大户
普陀新房的井喷供应，闵行的万科、绿城，奉贤“金鱼”附近的改善供应
当区域新房供应起来的时候，势必会影响区域二手市场
但有些就不是了，比如静安
这点其实我也没太明白，直到我将数据细化到板块层面
我拉出了204个板块挂牌量降幅TOP20、挂牌价降幅TOP20
刚需改善、内中外环什么板块都有，但巧的是都有静安寺
而静安寺也确实代表了当下挂牌走低的一个现状，一个不同于新房挤压二手的现状
就是无差别老破小的海量供应
打开上海链家二手网页，静安寺房源在挂182套，但其中50平以下小区就有60套左右，占比1/3左右
看过静安寺这边二手房的小伙伴可能也有类似感受，就是这边房源很多
但多的是1960年以后、1970年以后的老房子，这样的房子面积还都不大
对于这部分房东而言只有两条路可以选，要么降价、要么赶紧逃
类似板块比如江宁路、曹家渡、董家渡都是如此
比如关注延平路461弄某小区中介就说年前他还看到四五套外网在挂，现在就剩3套了
03
这点也从面积、价段、房龄得到印证
仅地域性分析还不解渴，围绕房子的参数还很多，比如总价段
这次总价段拉的比较细，但这也方便每个价格段房东都能找到自己对应的梯队
挂牌价降幅最大的价格段分别是≤200万的，另外就是800-2000万以上的
这个价格段也正好对应上当下新房市场的供应段
普陀金茂府套均总价在800万左右、闵行万科项目套均总价700-1050万、闵行绿城项目套均总价接近700-1400万之间
从600万开始，600万总价段以上的房东都面临新房市场的抢客
而降价是他们为数不多却有效的选择，要么干脆离开
而小于200万的总价段也是降价先锋，只不过原因不同，也就是前面所说的如同静安寺、曹家渡这类老破小集中供应板块
面积段来看也是如此
同口径数据有意思的地方就在这里，同口径不同维度可以观察到的问题更精准
面积段我分的更细，这部分价格波动也同样印证上面的现象
挂牌价的降幅主要集中在≤30平的房源，另外就是90-200平以上
这点和总价段的变化能呼应上
这个面积段往上就是144平以上的非普住宅，往下就是普通住宅的税费安全线
总的来看，面积段更大，挂牌价降幅就更大
而超低面积段的老破小也面临同样情况，虽然原因不同
分房龄段看，也是如此
挂牌量下滑都比较多，但是挂牌价格下滑主要集中在2020年后的次新房、以及1970年以前的老房子
这部分遇到老洋房的概率就很小了，绝大部分都是老破小
而2020年以后房源又很大概率都是高总价、大面积的次新房源
最后总的来看，市场上高总价&大面积房东、以及老破小的房东们，正在走向两个极端
要么加速离场、要么加速降价
前两天我自己去了翠湖天地附近的锦麟天地雅苑，多年前的外销盘，高楼层可以看到翠湖天地五期对面的太平湖
年前年后差不多就两套在挂房源，看的比较多，年后依然如此
但年后一套原本挂牌5700万左右的户型已经降到4700万左右，接近20%的降幅
看的人也确实多，属于中介眼中的绝对笋盘，年后已经带看了70多组，中介说这套用不了多久也要成交了
同样的情况也发生在中凯城市之光一套楼王户型、以及北外滩白金湾府邸
尤其北外滩白金湾府邸这套，虽然看的断江，但和外滩和陆家嘴也是对望
305平挂牌4180万，价格还可以再谈，很难想象这个位置最后单价十万出头
04
通过挂牌其实可以最大程度地直接观察到房东心态的改变
无论是整体的挂牌量还是挂牌价，都明码标价的放在那里
不过最容易接触到并不代表它没价值
相反，挂牌量的变化代表着房东挂牌意愿，也代表着市场轮动的发动机动力
挂牌价更是直接反应房东方心态，是看好还是观望
甚至从调价的幅度和频次都能感受到市场的最真实的一面
这也是我们经常会跑来看看挂牌量的原因
这个开年第一篇挂牌，结果是我怎么没想到的
站在去年年底的时候，这个时候的挂牌量应该蹭蹭上涨才对
但也是这个数据让我们看到了当下房东最真实一个侧面
这么说的话，不管是挂牌还是成交，我们都应该等等这个三月看看
