越来越多地方"国家队"收房了 能把市场救起来吗？
来源：倍可亲(backchina.com)月22日，据杭州市临平区融媒体中心消息，临平区正式启动旧房换新购活动。
购房者在活动参与楼盘中选定心仪的新建商品住房房源，与开发企业、经纪企业、租赁企业四方签署买、卖、租一体的四方协议。开发企业在协议规定期限内（倡议期限在30-90天，具体以协议约定为准）为购房者锁定意向房源。
全国各地的“以旧换新”活动近期呈多点开花之势，青岛、济南、扬州、深圳等地均有企业推出“以旧换新”“以房换房”等活动。
这会成为一种市场风向吗？
多地“国家队”下场收房
据《每日经济新闻》此前报道，江苏苏州太仓市和相城区先后推出房屋“以旧换新”活动，旧房由地方国企收购后，改造为人才房和保障房，旧房款直接用来抵新房款，买卖都由地方国企为业主一条龙操办，连旧房评估费都不用业主承担。
苏州市相城区启动“太仓模式”旧房换新的第一天（2023年12月21日），记者就走访了此次“旧房换新”官方指定登记地点和颂雅苑售楼处。由于活动实行现场报名，不接受电话预约，据现场销售反馈，一早上接待了近60组看房人的登记，下午还预约了30组，如果500组客户满额，会提前结束登记，进入评估环节。
相城区“以旧换新”模式下，没有卖房和买房的环节，直接一套旧房换一套新房，选购的新房总价超过旧房即可。旧房由苏州相城城投集团直接回购，旧房款用于抵新房款。
负责登记置换信息的置业顾问赵鑫（化名）向记者介绍：“旧房首先要求产权清晰、没有任何抵押担保，贷款已经还清。置换的时候，新房超过旧房的差额部分，你可以自行补齐或者贷款。城投公司会找三家评估公司来评估旧房价格，最后取高。然后，我们城投集团直接回购。”
3月15日，苏州市人民政府发布《关于住房公积金支持房票安置、住房“以旧换新”的通知》，提出“以旧换新”置换购房人及其直系亲属符合住房公积金提取、贷款相关条件，可申请办理住房公积金提取、贷款业务。
就在3月10日，“宣城市城建集团”公众号也发布公告称，为支持改善性住房需求，宣城市城建集团联合宣城市国控集团开展在售商品房“以旧换新”活动。
2月28日，江苏省徐州市云龙区居民王女士领到了卖旧房买新房补贴26702元，这是该市发放的首例商品住房卖旧换新补贴。
2月21日，“扬州发布”消息，江苏省扬州市住房和城乡建设局发布《关于鼓励市区商品住房“以旧换新”的通知》，有效期至2025年6月30日。实施“以旧换新”契税补贴政策，推广“三方联动”式“以旧换新”做法，支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务等。
中指研究院统计显示，2023年以来，已有南京、宁波、南通、连云港、扬州等多地表态支持“以旧换新”，徐州、南京、武汉江夏区等部分地区发放换房补贴，宁波、连云港、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。
建议成立“住宅银行”
合肥大学房地产研究所顾问凌斌教授认为，当前我国房地产市场已经从“有没有”转向了“好不好”。在“好不好”的房地产市场中，改善性购房消费是主流，房子“以旧换新”有市场基础。
“这种做法给市场注入信心，有助于满足群众改善性住房需求，同时有助于拉动消费，值得提倡！”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵态度鲜明地支持。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为：对于购房者而言，“以旧换新”政策带来的优势显而易见。他们可以提前锁定新房房源，有更多时间和机会选择心仪的住房，从而加快新房入市的步伐。然而，这一政策也存在潜在风险。
例如，“以旧换新”不成功时，已经选定的新房如何处理，退房是否会产生损失；或者因为“以旧换新”不成功，导致购房资金不足等问题。
此外，购房者还需要关注当地政策的具体规定，以防范可能遇到的风险，如旧房未完成过户时新房已购，是否执行二套房贷政策，是否会提高房贷成本等。
值得注意的是，有的城市实施的“以旧换新”，主要方式是国资企业按照市场评估价收购旧房，然后把这些收购的旧房作为保障性租赁住房使用。
这种“以旧换新”措施能够短期内在一定程度上遏制旧房房价下跌的势头，同时刺激新房的消费。但是也存在企业收购资金不足，市场评估价也不一定能够让旧房业主满意等挑战和问题。所以，目前推出的“以旧换新”数量、能够成交的“以旧换新”数量都不多，带有“试水”性质，能否带动新房消费还有待时间检验。
凌斌建议，“以旧换新”的最好模式应该是建立“住宅银行”。
鉴于当前我国建立“住宅银行”的条件还不成熟，可以考虑先设立“以旧抵新”中转站，即旧房以市场评估价进站，中转站再以评估价的一定比例（比如70%）给旧房业主发放无息资金，旧房业主用此笔无息资金作为新房首付款或房款，等到旧房售出后，旧房业主偿还无息资金。这样旧房即使没有卖掉，业主也能获得首付款资金，能更快地达到“以旧换新”的目的。
