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批驳周其仁先生的“城市土地国有化之谜”中关于“私房改造（即经租）”等的论述（非观点和学术之争，旨在澄清事实真相）
（周其仁先生的文章载于今年10月12日的《经济观察报》http://www.eeo.com.cn/2012/1019/234812.shtml 下面是周其仁文章内容和我的批驳（红字）
第一次宣布城市的土地属于国家所有，是1982年。那一年全国人大通过修订的宪法，第10条的第一句，就是“城市的土地属于国家所有”。读下来不过11个字，简洁、清楚而斩钉截铁，就像是陈述一件久已存在的事实。
其实不是的。我国城市土地的权属关系，原本相当复杂。当然早就有了国有土地，源于旧中国官僚买办资本的土地，在共产党进城之后，收归国有的。还有原民族资本主义的工商物业，经过社会主义改造（改造的形式是公私合营、赎买，必须提及，为对比其与之后的“私房改造”在根本上的不同。），成为国有经济的组成部分，其中的土地当然也归国家所有（工商物业的赎买期是二十年，要待赎买结束才能成为官产（我愿以概念准确的“官产”替代概念模糊的“国有”），那时赎买刚开始，怎可能已成为官产？1966年定息停止发放，赎买至今差着十年的钱，所以相关土地不单当时不是官产，在今天都是问题。）这都没有问题。
但是原先的城市里，还有大量居民住宅。那房子是私宅，其下的土地是民地，由私人购得并属私人所有。也不是唯有官僚、地主和资本家才购置城市地产，一般的小市民、自由职业者、教师、小职员、甚至工人和其他三教九流，也有拥有私宅民地的。譬如《银元时代生活史》的作者陈存仁，老上海的一个医生，他的书里就写到出道不久，就拿出行医所得买得了静安寺附近的一小幅土地。（这一段是对的）
在这些民间私地上盖起来的私房，凡业主自住的，那就属于“生活资料”，划不到“生产资料私有制”的范畴，也算不得社会主义改造的对象（作者混淆了社会主义改造和私房改造。社会主义三大改造里不包含私房的改造，无论是自住房屋还是出租房屋(“从中华人民共和国成立到社会主义社会建成，这是一个过渡时期。国家在过渡时期的总任务是逐步实现国家的社会主义工业化，逐步完成对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造。”引自54宪法）。因为按那个时代的经典理论，社会主义仅仅与“生产资料私有制”不相容，至于生活资料嘛，那是可以私有的，在意识形态上也受国家的保护。
问题是民间私宅，如果自住有余而拿出来出租的，那就得有个说道了。因为房租属“非劳动收入”，与“剥削”脱不得干系（私人出租房屋与自住房屋同样受国家法律保护，除了规定保护私有财产的1954年宪法外，当时各地都有相关私人出租房屋的规章，如1958年颁布的《北京市私有房屋暂行管理办法》。至于1956年以后极左“意识形态”产生的“讲话”“意见”等，那就说什么的都有了，有说收取房租是剥削的，也有人引用恩格斯理论表示：房主出租房子给房客是商品买卖关系，不是资本家对工人的关系，房东和房客不是剥削与被剥削的关系（如作者在后面提到的国务院八办副主任许涤新等）。同时，无论是说“剥削”，还是“不剥削”，这些“讲话”和“意见”在54宪法面前都是无效的。
出租的房产呢，因此也不再是纯生活资料，多多少少具有某种“生产性”。问题来了：“生产”了房租的民地私宅，算不算“生产资料私有制”，要不要纳入“社会主义改造”的范围？(1954年宪法已明确三大社会主义改造的范围。私人把自己的部分住宅出租，当然不属于农业、手工业和资本主义工商业。即便在当时，虽有“极左”人员在若干讲话和“意见”中把收取房租说成是“剥削”，但政府也从没有过把私有出租房屋视为“生产资料”的表示。把当时都不存在的概念，现在生造出来作为“问题”来研究（作者还在半个世纪后的今天发明了一个“生产了”房租的说法，闻所未闻），是什么用意呢？另外，私改对象是“政策”规定的平方米数线上的，如中等城市100平方米（线下的不做私改，继续正常出租），但99平方米与100平方米在出租行为的性质上有什么区别呢？非要在本身荒诞不经的事情上绞出“理”来，是徒劳的。)
中华人民共和国从新民主主义一路走向社会主义，对城市民地私宅的政策是逐步变化的。《共同纲领》和《五四宪法》时期实行生产资料的多种所有制，包括“个体劳动者所有制”和“资本家所有制”，都受宪法承认与保护，所以城市居民的民地与私房，无论自住还是出租，在法律上都不成问题。1956年以后，中国加快转向社会主义改造，不过重点是工厂、商店和农业生产方面的公私合营与合作。直到1956年，城市私有土地和私房，基本上还可以买卖、出租、入股、典当、赠与或交换，只要缴纳相应的契税，就都是合法的。（1956年以后就不合法了吗？直到今天都是合法的。事实上，除经租房外的私房私地1958年后一直在民间自由买卖（注：经租房被禁止买卖也恰是非法文件禁的，一纸文件可以抵销宪法吗？）私改起点面积以下的出租房屋一直正常出租。直到1966年文革爆发。文革后又恢复。作者所述没有任何证据支撑。）
1956年1月，中共中央书记处二局发出《关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见》，提到“一切私人占有的城市空地、街基地等地产，经过适当办法，一律收归国家”，开启了城市土地国有化的进程。中央在批转这份文件时要求：“在当前社会主义改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。”（这段头两句说的是地上面无宅的空地和街基地，完全不涉及城市宅基地。而随后这“争取一两年内完成”的任务是指的要“改造”的私人房屋，可那下面的土地恰恰不在“收归国家”的范围内。作者竟然把两者给连在了一起。）
但是城市私房的社会主义改造，显然比资本主义工商业的社会主义改造更为复杂。1958年2月，时任国务院八办副主任的许涤新在第一次全国城市房产工作会议上就讲到这一点：“出租房屋的占有者不是一个阶级，小市民、教师、工人、小职员等都出租房子。因此要很客观地、细致地分析这个问题，不能一概称为资本家。对房产的改造不要简单化，出租房子的少数是资本家，大多数是一般市民、工人等等，所以要求我们要细致地解决问题，不要概念化，不要拿工商业改造的办法硬套，一套就套糟了。”
不能照套，“改造”就快不了。事实上，到1958年年中，私房改造“除了部分地区已按期完成或正在积极行动外，还有不少城市尚未着手进行”(时任第二商业部张永励副部长语)。甚至到了1960年底，全国范围内还有14%的市及2/3左右的县还未进行或者没有完成城市私房改造工作。
其间，按后来的标准看还算温和的私房改造，究竟是如何进行的？过去外出调查，喜欢翻看地方志。像陕西《辉县志》就有以下记载：“根据1964年国务院批转国家房管局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，县改造私有出租房屋领导小组于当年4月派出工作组，深入县城5个居民委员会，对私有出租房屋进行社会主义改造。改造原则是：私人出租房屋建筑面积在100平方米以上者，均应进行改造。地主、富农、资本家及教会、庙观出租房，不论多少一律改造。房主住房一般以现住房屋为准；房主户口不在本镇者，一律不留。”
“改造”的具体内容，也有记载：“改造后的房屋由县财政局统一管理，统一经租，按月将租金的20%、25%、30%返还房主，作为月息。”这就是说，地主、富农、资本家、教会、庙观以及房主户口不在本镇的，全部出租房都列入“改造”；其他老百姓家的，则划一道出租房屋面积的杠杠(100平米)，超过部分才纳入“改造”。此外很重要，“改造”也不是一下子把物业充公，而是交政府“统一经租”，即由政府房管部门代为充当中介，并将所收房租的20%~40%返还原房主，相当于给原业主一个固定的利息收入（既然经租即“代为充当中介”，“将所收房租20%40%返还房主”，就是强制性地分享业主（非“原”业主）的房租，根本不存在“充公”的概念，无论是“一下子”或不是“一下子”。充公即没收，属于刑事处罚，有过吗？另外，“返还”是“给”吗？（甲扣下属于乙的三块蛋糕，退给乙一块，怎么变成“给”了？）又何来“利息” （作者可查询“利息”的含义）？当年各地政府不一，有的称这笔租金为定租，有的称为定息，而后者在逻辑上是极为荒唐的，作者竟予以认可）。
以我看到过的北京、上海、广州、温州、常州等地的资料，“文革”前的私房改造，大体都是划下每户出租面积的政策界限(一般大城市为150平米，中等城市100平米，小城镇50平米)，超出部分的私房就归政府“经租”，然后分成20%~40%作为利息（再强调一下：工商社会主义改造才有“利息”，因为是经过清产核资等做了赎买的手续。但被经租的私宅则和政府没有买卖关系。双方分享的是业主本来应该百分之百拿到手的属于自己的房租）。从产权关系看，进入“改造”的城市私房民地，所有权并没有一下子归公（所有权至今也没有归公），原业主一般还保有人民政府颁发的房证地契，但这部分私房的使用权、出租权已经归了政府（“归”字不对，是政府侵权，强行对这部分私人房屋进行管理。这些年清退部分经租房时办的是“撤销管理”的手续。）物业的私人转卖、处置和继承权都废止了（但1958年至1964年之间有继承经租房的案例，继承的是房屋和土地），但收益分成权还是保留着。
到了“文革”，以上“温和”的改造就跟不上形势了。1967年11月4日《国家房管局、财政部、税务总局答复关于城镇土地国有化请示提纲的记录》就明确：“对(城市)土地国有化问题，中央在1956年已有原则指示，到十年后的今天提出要把土地收归国有不是太早而是太晚了”，“无论什么空地(包括旗地)，无论什么人的土地(包括剥削者、劳动人民)都要收归国有”。该文件对“一切私人占有的城市空地、街基地等地产”的解释，也扩大为“其中街基等地产应包括在城镇上建有房屋的私有宅基地”。（这不叫“解释”，这叫篡改。不能把文革动乱中发生的篡改文件原文的行径纳入所谓“土地国有化”的进程中。）
实际情况比上述文件还要“左”（文革对私房主实施的是法西斯暴行，多少业主倒在血泊中，怎能以一个“左”字带过？）。私房经租的房租收入到1967年全面中止，“造反大潮”中很多城市出现抢占私房的行为，而红卫兵的抄家甚至把建国后颁发的地契房证也作为“变天证据”付之一炬！（绝大部分都被逼迫交给房管局（我的书《为了不能失去的故乡》里展示了收条），至今还在，付之一炬的应为少数。作者的调查似乎只局限于官方资料，却显然与经租房业主家族没有任何接触）极左高压之下，私房业主谁人还敢言“私”？有数据说，截至“文革”，全国完成的城市私房改造共1亿平方米，且结束了房租分成，全部经租和收益权，统统归了国家。
不过天下大乱的时候，“资产阶级睡不着觉，无产阶级也睡不着觉”，也没有哪个地方当真办过一回“私房国有化”的法律手续。最高法院虽然早在1964年就对经租房有过一个司法解释，称“国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后，经租房屋不能允许他的家属继承”(2007年高院正式废除该司法解释（《物权法》出台后，2008年废除了一批与私有财产相关的司法解释，关于这一条，原文写的原因是：“情况已变化，不再适用”。目的是：“为进一步加强民事审判工作，依法保护当事人的合法权益”)，但“实际上丧失”还不等于在法权方面的彻底终极（法权方面至今也是私人的，在与政府没有买卖关系的前提下，既不存在权利丧失的开端，也不存在权利丧失的终极。难道1997年以后清退广东华侨的经租房，是把“国有资产”赠送给他们了吗？） “文革”后，中央要求“落实私房政策”，法律根据其实还是私房私有。那是后话，按下不表。
即使经租房全部归了国家（“归”了吗？请作者拿出“归’的证据。就算写的是“即使”，还是有严重误导之嫌。2008年最高法废除64年的司法解释，目的就在于保护当事人的合法权益（见以上引用的原文）。若归了国家，还存在要求保护的“当事人”吗？）城市还有大量居民私有的自用房。这里又分两块，一块就是上引文件讲到过的政策限额以内的出租房，比如大都市每户出租150平米以内的，以及小城镇每户出租50平米以内的。即便按“改造政策”，这限额以内的出租房，“实际上的所有权”并没有改变，还是民间私产（上述“实际上的所有权”没有改变，所指的恰恰是政策限额以外（改造起点以上）的出租房，限额以内（改造起点以下）的出租房根本就不叫做“经租房”，1964年的司法解释与改造起点以下的出租房没任何关系。另外，私人住宅无论自住还是出租都是“自用”，而作者上下文自相矛盾。）。另外一块，居民自有自住、没有出租的房屋。那可是完全的“消费资料”（既然上文写错，那这“另外一块”就不知所云了。作者在此又发明了一个“消费资料”，相对于他所臆造的“生产了房租”的私房。那么请问：限额内（改造起点以下）的出租房又叫做什么“资料”呢？）。就是按正统的社会主义理论，也无需改造的呀（正统的社会主义理论已经写在54年宪法了，没有改造私人住宅的条款）。
所以，即便到了“文革”，我国城市的土地也并没有完成全盘国有化。1975年“文革”高潮中修宪，拿出的文本还有如下表述：“国家可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国有”(1975年宪法第6条)。为什么国家对“城乡土地”都可以“征购、征用或者收归国有”呢？那一定是城乡皆有非国有土地就是了。乡下的好懂，因为农民的集体土地本来就不是国家的。城里呢？还不是部分民地上盖有居民的私房，才使得“文革”宪法也不得不强调国家有权对城乡土地实施征购、征用或收归国有！（这一段基本正确，但第一句是不对的，因令人感觉城市土地此时已基本上是官产了。但实际此时大部分还是私人土地，因住宅方面（生活资料）除了上述自住私房、改造起点下的出租房和经租房所涉及的私人住宅土地，还有作者完全没有提及的代管产及其所涉及的私人土地。代管产业主是1949年离开大陆的，其在民国时期登记的私宅的房地财产是新政权至今都承认的。代管产业主当时锁上家门走了，而其成分是很复杂的：教师、医生、商人、军人等。近年一些代管产已经清退给了业主，有的清退了房子有的补偿了钱，虽为数甚少，但有一个就能说明全体代管产的法律地位。另外就是上述那些赎买了一半的工商物业（生产资料），那都是连带着土地的，既然赎买的钱都还差着，今天如不补上（有人建议以相关公司的股份来完成赎买，还有其它建议），那土地应该算是谁的呢？
谜一样的问题：1975年之后的中国，究竟发生了什么，才使得进入改革开放的1982年宪法，突然宣布“城市的土地属于国家所有”？
（早在一年多前，腾讯网历史频道《共和国词典》第36期就出过整整一个版面，专为纠正很多人对中国城市土地的认识误区，也是从1949年梳理到近年，标题为：“土地私有产权消失过程”。之后该频道又发表了我的异议和修改意见：“城市私宅土地从未消失，始终“我有”” http://news.qq.com/a/20110701/000579.htm 文中我除了以史实来还原1956年以后的城市土地真相以外，也阐述了我对1982年宪法中“城市的土地属于国家所有”的认识，即这句话是行政管辖意义上的，而非财产权意义上的土地所有权。同时，由于宪法本身已经确定“属于国家所有”即属于全民所有，它的含义只可能是虚的，因为全民不可能拥有公民个人所拥有的具体的私人财产。至于“究竟发生了什么”使得82年宪法里突然冒出这句话，我的文章应该已经给了一半的答复。
我一年前给腾讯网历史频道写异议时是平心静气的，和今天驳斥周其仁先生文章的心情完全不一样。因我知道前者是诚恳和善意的，只是真的有所不知。但后者却是在已知实情的前提下（他看过我的书，书里罗列了各种铁证），仍去故意曲解历史和现实。后者这篇文章表面上是在说城市土地，实际上明显是在挑战经租房业主的合法产权，帮助侵权者继续伤害这个庞大的公民群体（涉及到全国上亿平方米城市祖屋的业主），所以我在字里行间是带着愤怒的。
不过周其仁先生的努力是没用的，最高人民法院在2008年废除1964年那个荒诞的司法解释时，已经明确了经租房仍然为市民私有。另一方面，对于整体城市祖宅的土地所有权（包含自住和出租）在1982年以后的续存（虽然现在称其为“土地使用权”），也有第八届全国人大常委会第八次会议在1994年做出的认可，即其在讨论《城市房地产管理法》时通过的决议，承认相关土地既非政府出让取得，也非政府划拨取得（这一点也写在1995年“确定土地所有权和使用权的若干规定”的27条和28条里），也因此转让给新业主时后者不必向政府交土地出让金。换句话说，除了上述简单道理上通不过（虚与实的混淆），鉴于城区里大部分土地仍为私地，即使把“城市的土地属于国家所有”这句话转换成“城市的土地财产属于该城市政府所有”，也根本是虚幻的，根本就是无米之炊，或只有很少一点米……
华新民 2012年10月21日