在美国买房写谁的名字好

作者:8288  于 2016-8-13 04:03 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:网络文摘|通用分类:移民生活|已有10评论

关键词:中国人, 来到美国, 房产证

中国人喜欢置业,来到美国也不例外,投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字,也是很多人的纠结所在,因为房子的归属是一个很大的问题。    美国通常有几种做法,下面我聊两种常见的,也是常被中国朋友问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。

(做法1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,不建议。

 

主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2):

1 房契上只写大人名字,死后留给孩子

您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他将来以120万卖掉房子,收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0),不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!但在那之前,海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金,虽然没有收益所得税,但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。

 

2 房契上同时写大人和孩子名字(联权共有)     

这种做法叫joint ownership with rights of survivorship。您买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予了他一半产权,他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年过去,您去世了,您那一半由他继承,计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)!可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。

 

联权共有还有不少隐患:

 

  • 如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。万一他在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有!

  • 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产,有些時候这对您可能不是个好消息。

  • 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。

  • 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。

  • 如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。

  • 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。以上种种说明房契上单独写孩子的名字,弊大于利。

  • 将来孩子读大学,因为名下有资产,几乎不大可能获得免费的助学金。

  • 和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他,如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。(个人每年赠予另一个人的限额是$14000)。

  • 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

 

一句话来总结:大部分情况下,从税务和法律角度看,孩子单独享有房产权与孩子联权共有都不是一个明智的做法


高兴

感动

同情

搞笑

难过

拍砖

支持
9

鲜花

刚表态过的朋友 (9 人)

发表评论 评论 (10 个评论)

5 回复 红杏桃子245 2016-8-13 04:26
学习了,真的很复杂呢,谢谢分享。
4 回复 晓临 2016-8-13 07:26
有钱真头痛,无屋一身轻。
5 回复 borninheaven 2016-8-13 09:50
为啥不懂死了那瞬间后, 啥事都和你无关了这么个简单的道理呢?
5 回复 8288 2016-8-13 11:54
borninheaven: 为啥不懂死了那瞬间后, 啥事都和你无关了这么个简单的道理呢?
如果你愿意将你一生努力的成果贡献给政府就行了
6 回复 qxw66 2016-8-14 02:37
不懂。20万收益纳的税难道比40%的遗产税还高?!
5 回复 8288 2016-8-14 02:50
qxw66: 不懂。20万收益纳的税难道比40%的遗产税还高?!
找律师问一下
6 回复 borninheaven 2016-8-14 05:29
8288: 如果你愿意将你一生努力的成果贡献给政府就行了
你一生的努力在你死后就和你, 和你的愿意,和你的一切的一切都没半毛的关系了,再讲白点,你一生努力的成果在那瞬间化为零, 你怎么执拗也没用的
5 回复 8288 2016-8-14 09:35
borninheaven: 你一生的努力在你死后就和你, 和你的愿意,和你的一切的一切都没半毛的关系了,再讲白点,你一生努力的成果在那瞬间化为零, 你怎么执拗也没用的
都是赤条条来赤条条去不带走一片云彩
但现在说的是还活着的那些
6 回复 borninheaven 2016-8-14 12:44
8288: 都是赤条条来赤条条去不带走一片云彩
但现在说的是还活着的那些
对, 应该是那些年轻的担心那老的死后的分配,去研究清楚,恳求老辈为小辈安排。可是, 那人们就是虐, 扭曲得不行, 都是老辈在煞费苦心, 千思万想和他们没半毛关系的身后事
4 回复 ryu 2016-8-15 07:53
我这里是,不具备居住状态的房主,既没有跟进户籍的,税金等同于商业出租类别的。

facelist doodle 涂鸦板

您需要登录后才可以评论 登录 | 注册

8288最受欢迎的博文
  1. 在美国65岁以上可以享受这么多福利 [2016/06]
  2. 【中国大牌明星的淫乱演唱会 尺度堪比18禁】 [2013/12]
  3. 北美超市里那些看不懂的Cheese种类及吃法 [2016/01]
  4. 華人濫用福利遭調查被遣返 [2018/01]
  5. 再来说在美国如何看免费的中文电视 [2016/01]
  6. 看清美國超市那些令人目眩的牛奶! [2016/08]
  7. 在美国养老有哪些福利 [2015/09]
  8. 逛旧金山湾区9个风情小镇 [2016/05]
  9. 2015新婚姻法!看完都沉默了!(那个贪官脑残想出来的) [2014/12]
  10. 吃完的芒果别扔 [2016/05]
  11. 美國老年人優惠大合集 [2017/08]
  12. 28种超实用的美国家庭常备药 [2017/05]
  13. 中国开始偿到道德伦丧的恶果,展会场面惨不忍睹 [2018/07]
  14. 美国自驾游最完美路线 [2015/07]
  15. 空气炸锅究竟好不好用?炸锅评测告诉你 [2019/11]
  16. 我们回不了中国了......... [2019/09]
  17. 外國上海人: “作孽,外國待久了,人戇掉了。” [zt] [2010/06]
  18. 穷人为什么怀念毛泽东,富人为什么崇拜毛泽东,一些人为什么疯狂吹捧毛泽东? zt(转载 [2010/04]
  19. 郑博士:“生命在于运动”是严重误导 [2012/05]
  20. 帮朋友的孩子拉票请投12号....谢谢! [2014/12]
  21. 看别人不顺眼 是自己修养不够 (转载) [2011/01]
  22. 金曲情牽半世紀演唱會 [广东话] [2012/05]
  23. 晒晒我家的阳台 [2010/09]
  24. 尚未有人能在10秒钟内一字不差的念完,不信 你可以试试 [2010/11]
  25. 31年过去了 那令人刻骨铭心的岁月..3月8号 [2010/03]
  26. 久违的朋友你在何方? [2011/11]
  27. 忆旧——即将消失的上海卢湾区 [2011/07]
  28. 欢迎新朋友春苗 ( 季家凰 ) [2010/04]
  29. 发人深省的文章,与好友分享! [zt] [2011/01]
  30. 毕业了 [2012/06]

关于本站 | 隐私政策 | 免责条款 | 版权声明 | 联络我们 | 刊登广告 | 转手机版 | APP下载

Copyright © 2001-2013 海外华人中文门户:倍可亲 (http://www.backchina.com) All Rights Reserved.

程序系统基于 Discuz! X3.1 商业版 优化 Discuz! © 2001-2013 Comsenz Inc. 更新:GMT+8, 2020-2-2 14:42

倍可亲服务器位于美国圣何塞、西雅图和达拉斯顶级数据中心,为更好服务全球网友特统一使用京港台时间

返回顶部