当出租物业变换成自住房屋的税收

如果你拥有一个出租物业是有一个很大的净值，你也许需要考虑把它变换成自住房屋才出售。如果这样做，就可以在利润上节省不少的资本利得税。但是，在你作出变换之前，需要知道一些税收后果。

也许对于业主来说，在税法上的最大好处就是自住房屋出售后的免税额25万/50万。这法例允许一个业主可以从出售自住房屋后获得的利润减除高达25万的免税额。共同报税的夫妻可以得到50万的免税额。在你的一生中使用该免税额多少次是没有限制的。

要符合自住房屋出售后的免税额，你必须在出售前的5年内最起码有2年作为你的主要居住房屋来拥有和使用。这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时候，你不一定是需要居住在哪里。尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间，在计算的时候也只是出售前的5年时间内。

然而，在2009年通过了一项特殊的法例，对于一些业主在开始的时候并不是作为他们的主要居住房屋为目的，例如出租物业或度假屋，所以25万/50万的免税额是有所限制的。此法例规定，从利润可减除的免税额将会基于2008年之后作为出租物业，度假屋，或其他“不合资格使用”的使用年数按比例来降低。

不合资格使用只是在房屋作为自住房屋使用之前才产生的。作为自住房屋使用之后的时段是不会构成一个不合资格使用。简单来说，自住之前的出租将会构成不合格使用，自住之后的出租就无需计算。也就是说，主要在最前的两年住满两年，即便后面三年出租，都可以得到全额的免税额。

将出租物业变换成自住房屋在出售的时候并不是完全能够摆脱所有的税收。一般来说，房屋在出租的时候，都会在每一年作出折旧扣除。在以前出租的期间曾经申报过的全部折旧扣除是不符合该25万/50万的免税额。相反，你必须恢复全部的折旧扣除（这些折旧扣除重新变回收入），同时就这些折旧扣除支付固定税率25%的税收。这是一个在税收上极其重要的影响。