三分钟带您读懂美国出租公寓保险

出租公寓是商业地产中的一个重要类型。美国租房群体庞大，约35%的人口居住在出租公寓中，随着房价的不断攀升，租房大军增长的同时也带动了租金上涨和房产增值。由于投资出租公寓可以带来稳定、长期的现金回报，海外投资者可以委托当地物业管理人员经营，无需亲力亲为。

无论您是打算投资独个单元还是几十户的公寓大厦，房屋保险都是您不得不考虑的环节。为了能够减少出租时可能会遇到的麻烦与纠纷，今天小乐就来快速普及一下公寓保险的基本常识。

公寓保险类型

出租公寓主要涉及三类保险：房东保险、租户保险和自然灾害保险。

1、房东保险

房东保险主要保护房东由于自然灾害、事故、伤害等与房屋相关因素产生的损失。同时，该类型保险还负责房东的租金收入损失、维修费、甚至是房屋整体结构替换费用。由于不同保险公司的保单覆盖范围有所差异，投资者需要找到专业人士资讯并在签字前仔细阅读条款。一般来说，保单可以涵盖以下几点或全部内容：

房屋损失：保护公寓建筑和单元因火灾、暴风雨、抢劫、蓄意破环及租户行为遭受的损失。

责任保险：保护房东不受责任索赔及诉讼。无论是租客、访客、还是入侵者在房屋中受伤，责任保险都可以负责支付相关费用（如：医疗费，诉讼费，安置费等等）。该条款还会保护因房东本人造成的租客个人财产损失。例如: 由于房东忘记修理漏水的管道而导致租客收藏的昂贵唱片发霉，责任保险将负责赔偿。

收入损失：负责因火灾、暴风雨等极端天气情况导致房屋不可租，而造成的收入损失。

选择性保险项目：房东可以在保单中添加其它保险类型。例如: 租金保障险，自然灾害险，财产保险来保护租屋内的个人财物（家具、地毯等）。

2、租户保险

很多租客认为房东的 “房东保险” 会理赔租客的损失，但事实上该只涵盖房子，投保的是结构，并不保障租户的个人权益。也就是说，如果租客在出租屋内丢失了东西，房东并不负责。因此，租户自己需要购买 “租户保险” 来降低自己的家具财物因天气（火灾、暴雪、飓风和闪电等）或非天气因素（盗窃、动乱和飞机等）造成的损失。因保额和所选条款的不同，租户保险的年保费一般在$100-500之间。

3、自然灾害保险

一般来讲，“自然灾害保险”并不涵盖在最基础的“房东保险”中。如果您的房屋位于高危险地区，例如地震带或是洪水易发区，建议您购买某一种或几种灾害险来降低可预见的损失。同样是龙卷风保单，频频发生风暴的得克萨斯州的保费一定会高于危险系数较低的密歇根州。

如何降低保险开销

降低出租公寓保险开销的方式主要有以下四种：

加强房屋安全性。如果房东能够加装防盗监控设施，烟雾报警器，防火报警器等会降低危险发生概率，更符合保险公司降低保费的标准。

在同家公司投多种保险。把房屋保险与其他类型保险（如车险）绑定在同一个公司投保，更容易获得折扣，从而降低总开销。

提高自费额度。这意味着投保人在遇到损失时自己负责的比例较高 。例如: 某房东保险的自费额度为$2000，房东总损失为$4000，保险公司只负责赔偿 $2000。自费额度越高，保费相应就越便宜。

老客户优惠。保险公司一般会给3年以上的老客户5-10%不等的折扣。

保险索赔程序及时限

出租公寓保险索赔程序及时限如下：

如果紧急情况发生（某人受伤，火灾等），请第一时间拨打911求助。

观察事发现场。保险理赔人将会对现场的损坏状况进行检查。需要注意的是，房东需要在向保险公司申请理赔前尽量多的收集信息。

纪录房屋损坏状况及伤者情况。房东需要用照片或文字记录下房屋损害状况。如果有伤者，房东需要记录下当时所发生的所有情况以及伤情如何。

在时间发生后60天内联系保险经纪人或保险公司，有些公司支持网上提交索赔申请。为了加快索赔程序的进程，房东需要配合保险公司及时提交相关材料。

保存所有事件相关文件。严重的事故可能会导致法律诉讼，房东需要保存好所有证据，以备日后不时之需。

虽然不同保险公司的索赔政策不一，但一般会在30天内给客户反馈。

总结

由于美国拥有大量的租房人口，经营出租公寓对于海外投资者来无疑是平衡资产配置、获得稳定收益的不二选择。然而，成功购买公寓地产仅仅只是投资征程的开始。如果您也希望在提高收益的同时降低由于“不可控”因素造成巨大损失，那就需要了解房屋保险、重视保险的必要性。无论您是对海外出租公寓项目感兴趣，还是希望深入了解相关保险条款

中国人在美国买房，不仅用于自己住，还会用于投资，比如赚租金。但是，在美国运营出租房到时候，购买出租保险十分有必要。那么，美国房东如何购买出租险？ 出租屋保险： 很多人在美国投资房地产，买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险，叫做出租屋保险。 一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋，一两周这种都是没有的，最短期限为一年。 出租屋保险的保障范围： 出租屋保险和自住屋保险的区别在于，出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。所以出租屋保险的保障范围主要包括： 第一 房屋重建费用 万一碰到一些自然灾害的时候，保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木，游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。 第二 房租租金损失 如果碰到灾难，比如房屋起火等，房客因此不再租房子，房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔，但不包含房客的财物损失。 第三 和房屋相关的责任险费用 责任险非常重要，当房主没有住在里面时，房屋内出现一些问题，除房客以外的人受伤等，责任险可以做出相应理赔。并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用，但不包含房客的责任险费用，也就是说如果是房客在出租屋内摔伤，责任险不理赔。 如何购买出租屋保险？ 第一步 选择有经验的保险经纪，计算出租屋的重建价值 出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。 第二步 选择合适的保障内容 比如PersonalInjury个人歧视，如果因为歧视选择房客，比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。合适的保险条款可以保障房东利益，保险公司也会对此做出理赔。 第三步 选择合适的责任险保额 在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下，出租屋保险包含 十万美元的责任险保额。 但是有些公司可以把责任险部分提高到100万，也就是说万一房主与房客之间出现纠纷，被房客控告，保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。 第四步 选择合适的租金损失保额 因为某些灾难房客搬走了，房主因此所损失的租金，保险公司可以理赔的额度。 第五步 选择合适的自负额Deductible 如果是理赔1万元，房主自己的自负额为1000元，那么就有房主支付1000元，保险公司赔付9000元。 自负额越高保费越低；自负额越低保费越高，这个可以自己衡量一下。 房子的保险记录很重要，如果房子的保险记录不好，保险公司可以拒绝承保。保险公司不是按照赔付的金额来决定，而是看保险记录好不好。 买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件，这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。