泡沫是怎样吹涨的？祭我输掉衬衫：二、房贷证券化

在 better new days，人们变得疯狂，这样的资金运作效率远远不够。我们的富翁要更快地赚取更多的钱。他要做大生意，但是缺乏资金。他向投资公司（银行B）兜售他的房贷。如果银行A在一年内以125万把房贷卖给银行B，银行A立刻就收回的投资并赚取了25万。扣除存款利息2万，他得23万。这就是房贷证券化。他拿收回的资金再做房贷。如此周而复始。银行A的净资产越滚越大。

表2：房贷的证券化操作

* 省略小数点后的位数。复利计算应为2.02万

那么，银行B为什么愿意花125万买100万的房贷证券呢？原因是多种多样的。比如他是投资行不做零售。但最重要的原因是利率的变动。举例说，30年长期利率从7%降到6%，那么，原来811万的30年未来值折成现今值就会从100万涨到将近135万。(811/(1+0.06/12)^（30*12）) = 134.768。

房贷证券的产生和房贷证券市场的形成必然产生一下效果：1）它的价格和房贷本来的价值发生了偏离。决定放贷证券价格的不再完全是房贷本身，而更紧密地和利率挂钩。2）证券价格本身也受市场供求关系的的左右，造成更多的价值偏离。银行B也没有必要等待29年，他可以在适当的时机卖掉放贷证券。几次买卖之后，房贷证券有了自己的生命，完全可能与价值脱钩。3）对于银行A，一旦房贷证券化，他就不再承担任何风险，因此他所关心的是在什么利率下把房贷卖掉，而不是借款人的信用。

证券化的房贷是房贷的第一级衍生品。但是产品衍生不是就此为止。既然房贷证券有了市场交易，为什么不使市场更为有效呢？吸收社会闲余资金的做法是把整笔房贷股份化。于是产生了以房贷证券为基础的共同基金和ETF等。这类证券的价格与放贷证券的价值又发生了一次偏离。持有和操作房贷证券的公司的股票也代表了这类产品面向公众。投资者涉及个人，基金会，退休基金，401K，等等。房贷本不该有太多的流动性，由于产品的不断衍生和公众的参与，它忽然变得流动性极强。

我认为，在市场上，任何产品的交易，每产生一级衍生，它的价格和价值就发生一次偏离。衍生级数越多，衍生品的价格和原始产品价值的偏离越大，危机就越能被掩盖和延迟，而潜在的危机也就越危险。