泡沫是怎样吹涨的？祭我输掉衬衫：五、利率互换（IRS）

前面提到房地产风险来自两个方面。利率变动是最大的风险。银行A以5％的利率做30年房贷，

如果利率上升到7％，他在利息收益上损失2％的机会成本。银行B如果购买银行A发行的以房地产作抵押的债券，利率上升直接导致债券价格下降，造成债券市场上的损失，或者长期持有造成损失利息收益的损失。由此产生了利率衍生品。比如，现行的长期利率是5.5％，银行B想买100万银行A的债券，但怕利率上升，买了吃亏。他希望在利率上升时他的收益也跟着上升。也就是说，他想把固定利率变成浮动利率。而银行C认为利率会下降或至少不变，愿意承担利率上升的风险。于是利率对赌就出现了。银行C在一定的年限内（比如5年），为额定的概念资产（本例为100万）向银行B提供参照利率加百分点的利率（比如以伦敦银行拆借利率LIBOR为参照利率＋0.5％）。而银行B则向银行C在同样年限内为同样数额的资产向银行C提供固定利率,也称互换利率（比如3％）。假设第一年参照利率是2.5％并一直不变，则参照利率＋0.5％等于互换利率。双方两清。假设第二年参照利率上升为4％并一直不变，银行C则向银行B支付1万5千 （100万*（4.5％-3％））。互换利率反映了对利率趋势的预期。

由于利率互换市场的存在和长期的低利率货币政策，当时房贷债券的风险可以用很小的代价转移给第三方，从而加剧了房贷泡沫。由于金融产品的不断衍生，造成了泡沫无论在产业上，地理上还是时间上不断汹涌地向外延伸。直到突然资金链突然断裂，经济突然垮塌。