出租物業稅務好處多

美國稅制不單優待自主房子業主，對投資出租房屋也相當優惠。

扣稅優惠
租金收入本來是要課稅的收入，報稅時要填Schedule E表格，可是稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用，都可作扣稅用，以減少課稅收入。這些費用包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理，甚至業主開車到物業地點的費用。

除這些實際費用外，還有一樣重要的扣稅項目，就是折舊(Depreciation)。稅例容許業主，將房屋建築物成本，分二十七年半折舊，折舊費用加入扣稅費用內。一間價值三十萬元的建設物，每年可有近一萬一千元的折舊費，與其他費用一起，抵銷租金收入。

因此，很多業主所收的大部分甚至全部租金，都不用課稅。如果有些業主扣除費用後，帳面上出現虧蝕，但業主「活躍地參與」出租事宜（例如選擇租客或決定租金金額），則該虧蝕便可獲得特別稅務優惠。如果業主當年總收入不超過十萬元，在二萬五千元以下的虧蝕，可以直接抵銷普通收入（例如工資），減少稅金。即使總收入超過十萬元，但不超過十五萬元，仍可享受部分扣稅優惠。因收入過高而未扣稅的虧蝕，也不會浪費，因為將來賣出物業時，可用來減抵資金增值(Capital Gain)。

增值延稅與免稅
‧延稅
出租物業在增值後賣出，產生資金增值，要按增值稅率付稅。去年通過的稅務條例，將長期（持有期超過一年）最高資金增值稅率，減為百分之十五，比普通收入稅率低了不少。出租物業業主，可利用稅例第1031條，將原有物業交換另一價值相等或更高的出租物業。如果符合稅例要求的話，所有資金增值（連同應付稅的折舊）都可延稅。

讀者要了解交換條例，可到本人理財網址www.cchc.org/money，參閱稅務一欄。辦理交換，必須與會計師或有經驗的地產專業人士商量。

‧免稅
九七年開始，只要業主在賣房前五年內，以其自住房為主要居所起碼兩年，便享有二十五萬元資金增值免稅優惠。此項優惠，只要業主將出租房改為自住，兩年後賣出，便可將資金增值免稅。稅例上其實沒有規定，該房賣出時必須是業主自住，只要在五年內曾自住兩年便可，故業主可在自住兩年之後，將物業出租三年，賣出後亦可享受每人二十五萬資金增值免稅。

假如出租物業地點不適合自住，或物業本身為多單位物業，不可能完全由業主搬入自住，便可考慮利用稅例1031條交換條例，將該物業先交換為理想地點之單一家庭房子，租出一段時間（最好起碼兩年）後，改為自住，兩年後便合資金增值免稅要求。請注意，即使資金增值可按例免稅，九七年五月七日之後的折舊，不能當作資金增值免稅，乃需按百分之二十五稅率課稅，但之前的折舊，都歸入可免稅資金增值內，對已經持有多年的出租物業業主，這是另一項優惠。


出租物業有以上稅務好處，加上假如地點良好，物業價值上升，不失為一項理想投資工具。但是，出租物業除地點好之外，管理也需花不少工夫，包括選擇與應付租客關系，處理維修問題等，對有些人是相當頭疼的事。此外，業主手上現金應比較充裕，才能應付突發的需要。