低收入者贷款买房得不偿失

Holman W. Jenkins, Jr.

过去两周中，“拯救”一词频频出现。可是向有偿还能力的机构提供贷款以便它们不会因短期流动资金不足而破产，这与拯救那些因决策失误而无力偿还贷款的机构是两码事。无论如何，我们已经与国内金融体系达成了和解。要是没有联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)施以援手，这个体系可能会遭受更大的流动性危机。Fed的出手能否帮助全球经济实现更稳定、持续的增长，答案还不确定。但有一点可以肯定，那就是这个金融体系已经习惯了在市场遭遇风险时，指望Fed的大方出手来脱离险境，利用Fed在危机时期自愿提供的低息贷款来度过难关。

人人都在谈论道德风险。而就在上个星期，我忽然想起了几年前的一段往事，时任联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)负责人的富兰克林•雷恩斯(Franklin Raines)在拜访《华尔街日报》时曾取笑一些主笔，因为他们认为如果说一项政策的经济效益不好就等于说是这项政策不是一个明智之举。

广告这一观点当时令他大笑不已，他说选民比市场更有资格判断一项政策是否有价值，也就是说，人有所居是一种社会福利，应该以提供补助的方式予以鼓励。正因为如此，我们才实行税务补贴、贷款补助并在克林顿(Bill Clinton)执政期间由住房和城市发展部(HUD)推出了一系列政策，帮助低收入家庭从以前的租住房搬进了属于他们自己的新家。克林顿的目标是要把美国家庭的住房拥有率从以往的64.2%提高至67.5%，他做到了。

但是，通过抵押贷款获得的房屋却并不仅仅是一项资产，它也是一份债务。在这里我们要感谢卡罗来娜•瑞德(Carolina Katz Reid)，这位华盛顿大学(University of Washington)的研究生2004年进行了一项名为“低收入产权房繁荣”的研究，她思考了一个简单的问题──“拥有住房对低收入家庭来说是好还是坏？”她的发现令人耳目一新。

瑞德在全国范围内抽样调查了那些在1977-1993年期间拥有了自己住房的低收入家庭，发现其中36%的家庭在购房两年后又改为租房，而在五年后又转为租房的家庭比例更是达到了53%。也许他们在给自己当房主期间过得并不开心，因此很少有家庭过后再重新买房。

即便对那些在自有房屋中住了十年的家庭来说，房屋的平均升值幅度也仅为30%，而如果这期间把钱拿去买美国国债的话，他们获得的收益也会高于前者。低收入家庭能从购房上获得的资本利得大约只有中等收入家庭的一半。

对一户普通的低收入家庭来说，他们为偿付抵押贷款而交纳的资金可能会占到家庭总收入的一半，这就减少了家庭在遭遇不测或是投资教育时的可支配收入。此外，如果他们想卖掉住房，也不容易找到买家，这就降低了他们为选择新工作而重新定居的可能性。瑞德还有一个令人惊讶的发现：高收入家庭更有可能会为了一份工作而长途迁移。

有一点是不言而喻的，那些紧盯着中等收入家庭房子的买主以及按揭利息的降低是不会让低收入家庭的房子成为抢手货的。

其结果是，对数百万低收入购房者来说，买房也许是一件得不偿失的事，而对那些搬家后有可能获得更好工作机会的家庭来说，买房也许还会影响到他们今后的发展前景。
不过话说回来，如果没有成群结队的买房人，次级贷款也不会发展得如此繁荣，还有那些政客和各种利益集团，他们总在鼓吹拥有自己的住房是每个人心中的美国梦。如今人们正为此付出代价，只不过具体方式出乎人们的预料。

正如同有对冲基金经理因未能料到这场信贷危机而蒙受损失一样，也有基金经理因对危机有所警觉并能未雨绸缪而赚了钱。有买家，就会有卖家，人们总能找到些依据来支持自己的后见之明。比起承认“千里之堤，溃于蚁穴”，这会让我们心里好受些。

讽刺之处在于，如果次级债投资者愿意对外承认自己遭受了多大损失，那大部分此类贷款预计是可以收回的，而那些购买了大幅折价次级债的投资者也可能会突发一笔横财，市场分散性的决策特点也将重新体现出它的优势。不管怎么说，次级贷款仅占抵押贷款总余额的15%左右，其中面临丧失赎回权的贷款金额约为900亿美元。

虽然标普500指数的波动走势抹去了投资者的许多既得收益，但全球信贷市场并未因此枯竭。然而今天的这场危机从某种程度上说却与监管及法律体制的某些漏洞有关，因为显然是有东西在阻止那些持有暂时滞销抵押票据的投资者从银行那里成功争取到延期偿还债务。Fed上周五宣布下调贴现率，这无异于是鼓励银行帮助客户走出困境。但Fed自身却不能让他们这么做。如果检察部门和集体诉讼律师现在对抵押融资行业“宣战”，后果将不堪设想。

为了那些一心想成为中产阶级的人着想，希望人们能从中吸取一个教训，那就是对于有可能让穷人背上沉重经济负担的政策，一定要三思而后行。现在，民主党的各位总统候选人正竞相支招，想帮助“房主”（就目前情况来看，最后做不做得成“房主”还是个未知数）避免丧失赎回权。然而，真正能让这些公民心生感激的或许是帮他们卸下还贷压力，重新回到租房时代，说不定今后几年甚至几个月中，他们就能住进物美又价廉的房子。


（编者按：本文作者Holman W. Jenkins, Jr.是《华尔街日报》编辑委员会成员，同时也是Business World专栏的撰稿人。）