碧桂园 中国第一地主解读

在《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜上，杨惠妍——碧桂园创始人之一杨国强26 岁的女儿，登上了中国首富的宝座！

    碧桂园土地储备量达到5400万平方米，而在4月20日以前，其公布的土地储备为1900万平方米，这就意味着，碧桂园土地激增180%是在很短的时间内完成的。
    据报道，碧桂园今年上半年房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久”。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，满两年未动工开发的土地，可以无偿收回土地使用权。

　　显然，碧桂园虽然为房地产企业，但如此大面积的土地储备且绝大部分处于闲置状态

    据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。在香港股市和内地上市的各大房地产上市公司2007年中报显示，土地储备在 10平方公里以上的就不下10家。
    相比较而言，8月23日讯，万科06年末的土地储备为2050万平方米，2007年公司计划开工面积约700万平方米，竣工面积约600万平方米，进一步增加1000万平方米左右的项目资源。但公司的收入确认还需要以竣工验收为标准。
    碧桂园的庞大土地储备远远超出万科的土地储备，他的土地开发能力和万科相比较，是不会高明的，靠着从股市上圈来的老百姓的钱，如此丧心病狂的圈地运动，且开发比例如此小，成交数量如此少，那么他的利润如何得到支撑呢？   只能靠炒作地价，从而增加了成本，进而推高房价，“给您一个五星级的家”的理念就是房价炒作的理念！
    土地一旦购买，就必须尽快开工建设，保证充足的房源供应，才能充分竞争，脱掉房地产"卖方市场"的紧箍咒，让人民充分享受发展成果！

土地执法,别绕开碧桂园

　全国土地执法百日行动开始60多天来，共查出违规违法用地宗数约3.2万件，违规违法占用土地的面积350万亩左右。国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史强调，“一定要让违法者付出高于守法的成本和代价”。但是，对于此前饱受质疑的有全国“最大地主”之称的碧桂园，是否涉嫌“零地价拿地”问题，徐绍史表示，国土资源部还没有采取措施，因为碧桂园属于房地产企业，土地开发有相应的主管部门，国土资源部只能从土地供应方面来采取些措施。　
　
　　徐部长所言的确有一定的现实原因，这与我国现行的土地执法机制有关。但是，给出的理由仍有值得商榷之处。碧桂园虽然属于房地产企业，但其储备的土地绝大部分并未开发，国土资源部如果“从土地供应方面”入手，于情于理都无可非议。　　
　　国务院发展研究中心于9月16日发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，全国最大的“地主”碧桂园，地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。有评论指出：“4500万平方米土地如果是平面面积，假设容积率为2.5，其建筑面积总和则已超过北京市‘十一五’期间新增商品住房建筑面积总和！” 　　

　　值得注意的是，碧桂园土地储备量达到5400万平方米，是碧桂园今年中报披露的数字，而在4月20日以前，其公布的土地储备为1900万平方米，这就意味着，碧桂园土地激增180%是在很短的时间内完成的。土地出让仅办理相关手续就需要相当一段时间，如此之快的土地储备激增有无程序方面的瑕疵，就难免会引起民众关注了。　　
　　据报道，碧桂园今年上半年房屋销售面积仅90多万平方米，“如果以全年销售200万平方米计算，它目前的土地储备足够其开发27年之久”。我国早在1994年7月公布的《城市房地产管理法》就规定，满两年未动工开发的土地，可以无偿收回土地使用权。　　

　　显然，碧桂园虽然为房地产企业，但涉及如此大面积的土地储备且绝大部分处于闲置状态，国土资源部门进行调查并无不妥，乃是其职责范围内的事情。　　

　　倘若国土资源部门因为“碧桂园虽然属于房地产企业”而不去调查，那么，其他有关部门又可以以碧桂园的土地储备属于国土资源部门监管的范围而推卸职责，如此以来，土地执法就很容易变成“踢皮球”游戏，进而给公众留下“抓小放大”的印象——众多小的土地违法违规事件受到查处而全国最大“地主”却安然无恙。
　　
　　当然，笔者的意思并非是指碧桂园一定就涉嫌土地违法，在目前公众一片质疑的情况下，土地执法部门的介入恰是回应社会舆论的最佳途径。倘若碧桂园的确是被冤枉或误解了，尽管其土地储备数量惊人但并未有违法违规行为，那么，有关部门的详细调查正好还碧桂园一个清白；倘若碧桂园涉嫌土地违法违规，有关部门就应该严惩不贷，以避免其违法违规做法被更多人效法，以至于导致土地违法违规行为的泛滥。　　

　　从这个角度来看，土地执法显然是绕不开碧桂园的。在11月19日举行的全国土地执法百日行动第三阶段动员电视电话会议上，徐绍史部长明确强调，“一定要让违法者付出高于守法的成本和代价”。那么，就不能容忍任何具有违法嫌疑的个人或企业逃脱调查，因为这将导致违法成本最小化。　　

　　应该认识到，我国房地产领域的土地违法现象尤为突出。据中国房地产业协会发布的《2007上半年中国房地产市场研究报告》披露，“上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，增幅比去年同期回落26.4个百分点，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%”。在香港股市和内地上市的各大房地产上市公司2007年中报显示，土地储备在10平方公里以上的就不下10家。　　

　　由于上市公司的信息是公开和透明的，上市公司的大量土地储备行为很容易成为社会关注的焦点，在这种情况下，土地执法部门更应该通过专门的调查，回应舆论的质疑，也给风浪中的相关企业一个说法。否则，就有可能留下执法死角，削弱土地执法的效果和威慑力。

首先，房地产开发中的地价成本到底有多少、商品房价的水分究竟有多大，人们一直心存疑问，房地产商们又总是遮遮掩掩、讳莫如深。如果碧桂园一次就能以‘零地价’拿到上千亩地，那么一些开发商对“地价成本”上升叫苦不迭，不过是得了便宜又卖乖罢了。
　　
　　 　第二，房地产市场里到底有多少官商勾结倒腾国家土地资源的罪恶？这一下似乎要有一个案例了，至少它已是一个爆炸性的线索。顺藤摸瓜，或许可以探明开发用地“招拍挂”中的许多内幕。
　　
　　　第三，可以加深人们对宏观调控房地产市场、严格控制开发用地必要性的理解。据报载，当地政府有关负责人在解释“送”地给碧桂园时理直气壮，就是要通过吸引碧桂园这样有实力的开发商投资来发展当地经济，为此不惜搞“零地价”、假“招拍挂”、规避国家有关停止建设别墅项目的禁令。可见，一些地方政府“发展经济”的冲动与房地产商唯利是图的冲动一旦珠胎暗结，房地产业就可能像一匹脱缰的野马横冲直撞，让宏观调控政策措施和群众“住有所居”的理想双双落空。
　　
　　 　有人白拿了一块地并不可怕，查处了就是，怕就怕这不是一个偶然事件。