教你如何在美国买房(经验之谈)

本人在美国生活十多年，听到，看到，和经历过的买卖房子交易，真可谓正反两方面的经验都有，不敢说自己就是专家，却有一些经验与你们分享。现在我把它们归纳在一起，算是经验之谈，更希望通过我的介绍能对准备或正在进行房产交易的人们带来一些帮助。

(1)买房目的

每个买房子的人，都有很明确目的性，但概括起来也不外乎两种:投资和居住。我想这一点大家都不会反对，因为离开了这两个目的，买房就失去了它的意义。

a.投资

以投资为目的买房，一般来说是一种长期投资的考量。如果操作得当，获利是毫无疑问的，而且它还可以作为抵御通胀的一种手段。但这只是一种战略上的考量，它还必须通过许多战术上技巧的运用来加以实现，因为它直接关系到你是否可以实现你投资的目的，从而尽可能的获取更大的利益。

比如你想在大学附近买房出租，这本来是一种很不错的思路，但如果操作不当一样会事与愿违。因为美国的房子除了居住者必须交纳的水，电，汽，电话，电视，网费外等，还有两个比较大的费用，即它的管理费和地税。在考虑从银行贷款的利息外，还必须优先考虑这两笔费用，另外就是租金和利益的核算。一般来说如果它们满足下面的不等式:

水+电+汽+管理+地税+贷款利息+维修费+未可见费用<租金  

你才算有利可图，这一点无庸置疑。

由于作为投资，以房养房是人们最常用的方法。因为房子升值需要一定的时间和周期，所以买来的房子一般都是先出租，等它升值到符合你期望值以后，才到了对其进行交易的层面上来。

为了实现这一目标，在买房前，你就必须要搞清楚，你所要购买的房子的属性，如它们是CONDO 还是 CO-OP。前者有的允许出租，有的不允许；而后者绝对不允许出租的，这种房子交易起来也很难，它的好处是管理费相对较低，而且房子的状况一般也保持的好些。

当然还要考虑房子的其它硬件条件，如卫生间数量和空调的种类，是中央还是窗式空调，是否允许养宠物和有无停车位置等。总之只要综合考虑各种因素，再权衡利弊后，你一般都会做出正确的选择。

还有，美国一些州政府规定，卖房者如果有两套以上住房的，所交易的房子一定要房主住满三年后，才不需要缴纳所得税，这一点很重要。

b.居住 

如果你有孩子正在读小学和中学，当然要首先考虑学区问题。而如果夫妻是双职工，还要考虑上下班的距离，我很喜欢"丑妻近地家中宝"的古训，所以距离也是我买房重点考虑的因数之一。其它的就是如价格，年限，位置，式样，管理费，地税等问题。

(2)地理位置

LOCATION,LOCATION,LOCATIONN!!! 这是一般美国人买房子首先考虑的问题。它涉及的面很广，包括将来买卖交易的难易程度，学区，上下班距离，交通和购物方便与否等诸多元素。

(3)还款能力

美国经过次贷危机后，贷款条件越来越严格。所以买房者一定要量力而行，切不可盲目跟进，而且不但要考虑现在的还贷能力，还要考虑失业后的还贷能力。许多美国人就不考虑还款能力，最后不得不宣布个人破产，被迫交出房子。这方面华人做得很好，一般很少出现上面的情况。

还要说明一点是买银行罚没的房子时，一定要慎重，因为它很可能有许多未可预见的猫腻在里面，最常见的是有许多欠款和坏账。我有几个朋友就上当受骗，最后不得不以退房收场。

(4)买卖交易方式

在国外买房，一般都是通过两种途径即:自己购买和通过中介。自己买房一般可以拿到好价钱，但这要求你具备起码的买房经验和相关法律，当然英语好也是必要条件。而通过中介，你可以得到一些很有价值的信息，这对没有太多房产交易经验的人来说非常方便，你还可以省去不少繁琐的过程。总之无论采取那种买卖交易方式都各有利弊，而具体采用那种方式，还要根据具体情况，酌情处理。