房价很低，但还不到最低 (房价走势图)

房价很低，但还不到最低 (房价走势图)

(吴钩:  抱歉, 屋主要失望了;但不幸的是, 这是事实。想买房的朋友,如果不想到明年今天掉了10万刀,您就悠着点吧)

屋主焦虑地等待任何房市稳定的信号，深信房地产市场是经济复甦关键的人，也在祈祷房市好转之日尽早到来。但最新的数据却让人无法如此地乐观，根据极受关注的Case Shiller指数，追踪了全美主要20大城市的整体房价，调查结果表明，房价来到2009年只有变得更低，而无任何回复的迹象。(我一惯如此预测)。

然而即便是在大幅跌价之后，房价相对于工资来说仍然不够便宜。1月份Case Shiller指数显示，全美整体房价比起去年同期下降了19%，众所熟悉的表现最差的几个城市，包括大跌35%的凤凰城、32%的拉斯维加斯、以及29%的迈阿密。

房市危机也同时伸向其他城市肆意蔓延，明尼波利斯(Minneapolis)一年来房价跌幅到达20%，芝加哥房价也下滑16%的幅度。原本坚持挺住的旧金山也出现了变化，一年间房价狂跌32%，比圣地亚哥和洛杉矶的情况更惨。

根据Case Shiller指数，旧金山在过去短短三个月内，房屋价格的跌幅已达11%。纽约过去一年的房价也下降10%，其中4%的部分是近3个月所造成的。纽约的表现算是好于平均值之上，但是市场是否能够承受华尔街的危机和大幅度的裁员潮，一切仍有待观察。

究竟全美的房价还有多少下探的空间？老实说没有人知道。但是根据历史的教训，泡沫越大，崩盘程度越惨。

地产分析师Brett Arends指出，许多人仍在市场上传递误导的信息。去年年初，他撰写文章表明，儘管佛罗里达州和加利福尼亚州的房价已经崩溃，但是市场仍是被高估的。结果他收到来自地产经纪人无数的愤怒电邮，咒骂他是笨蛋或是更难听的语言，但是事实证明他的分析并没有错误。(地产经纪人要靠卖房挣钱,你说要跌,他们还不恨死你! 呵呵)

全美房价从2006年的高峰期以来，已经下跌约30%的幅度。但是从历史性的数据来看，我们不得不去怀疑，这样的跌幅还远远不够。当然的确有买家已经捡到便宜，用很好的价格成交，毕竟现在是一个买方的市场，只要足够积极并且能抓住机会的人，的确能讨价还价，寻得物美价廉的房产。

但市场整体的情况对卖家来说，房价尚未止跌，对买家来讲，低点也尚未到来。即使在今天，整体房价只回到了2003年底的水平。泡沫越大，崩盘规模越大，房价势必要进一步下跌，回到2000年、泡沫之前的价格，而当时的价格水平约莫比现今还要再低个三分之一。

的确，目前的住房抵押贷款利率相当之低，大约在4.5%至5%的位置。但是仅仅考虑这个要素，会太过于简化情况，毕竟2003年至2005年间房贷利率也处于低点。

房价可能有重返牛市的一天吗？当然可能，只要政府所有为了挽救经济的努力奏效，在部份人士预期的一两年内，重燃通货膨胀的势头，房屋价格将可能开始再次攀升。但是，如果目前物价通缩的情况持续下去，房价也会随之继续下降。

此外从长远来看，平均房价往往要跟随平均收入，保持两者的一定关系。从这个比例角度去分析，房屋市场还需要进一步下跌。

若将Case Shiller指数回溯到1987-1989年的金融崩盘与复甦的时期，再与联邦的平均收入数据比较，从结果当中可以看到一项警讯。根据这种计算，今天的房价相对于平均收入而言，实际上还是太贵，甚至超过1989年房地产泡沫的高峰。

同样值得注意的是，当前一次房地产市场的泡沫破灭，跌至谷底，它整整花了8年的时间，才终于展现出强力的复甦信号。别忘了现下我们所面对的，是一个更巨大的泡沫。

(记者林紫乔报导, 吴钩制表  4-9-2009)