美国新一轮房价大跌在即

作者:吴钩  于 2009-5-2 02:23 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

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美国新一轮房价大跌在即
 
(文/陈思进, 2009年04月29日. 文章发于:乌有之乡.
吴钩转自: houton2008)
 
  我们正经历着百年不遇的金融危机,股票市场的泡沫被挤破了,这一泡沫之大,是过去200年从未见识过的,各大指数一泻千里。由于信用危机引发的经济危机,使失业率不断攀升,美国有史以来最大的泡沫——房地产,也将彻底地被挤破。未来三、四年,美国房价将面临新一轮的重大的调整,跌幅将达到30%到50%,视不同地区的泡沫大小而定
 
  2000年,随着高科技泡沫的破灭,又将房地产泡沫吹起来了,这一泡沫的出现并不是偶然的。那时,不仅战后的婴儿潮到达了购房的高峰期,而且从股市撤出的巨大资金都转向了房市;美联储戏剧性的降息二十多次,使得投机房市诱惑极大。银行和贷款机构也看中了这块大蛋糕,零首付,极具诱惑的低息利率,再加上低收入家庭隐瞒年收入,放贷机构放松信用调查。这下好了,人人争相实现“美国梦”—— “居者有其屋”,蜂拥扑向房市。2000年20万美元的房子,到了2005年竟高达45万美元(数据来源: Case-Shiller U.S Ten-City Index),平均房价上涨了125%。即使去掉通货膨胀的因素,也几乎翻了一倍。
 
  有史为鉴,是泡沫终归要破的。通常情况下,泡沫从哪儿吹起,最终就回到哪儿。从2005年底起,投资人逐渐把资金转向了大宗商品、能源和新兴市场的股市,2006年房价开始下跌。而失业,则更是造成房价下跌的最凶猛的“杀手”。
 
  据美国劳工部报告,单单今年二月份,就有65万1千人失业,失业率从7.6%上升到8.1%,比经济学家预测的7.9%,高出零点二个百分点,超过了1983年。而失业单月攀升率,达1945年以来没有出现过的水平。过去12个月,已有5百万人丢了工作,目前,至少1千2百50万美国人失业。未来几个月,裁员的速度将有增无减,预期失业率将攀升至10%。美国失业人数创下26年来的新高点。美国人的现金储蓄很有限,一旦失业3个月,就将有30%的人无法继续供房贷;而失去工作6个月的话,这个比例将上升到75%以上。银行的违约率和法拍屋开始高升。单2009年3月,与上年3月相比,美国法拍屋猛增24%,接近35万个家庭流离失所,这对经济的杀伤力最大。
 
  长期来看,房价仅仅和通货膨胀正相关,不会随着经济增长和股票收益一齐上涨。有数据显示,从1925年到1933年,房价下降了26%(数据来源: Historical Statistics of the U.S. Colonial Times to 1970, 1975),1925年是房价上升的第一高峰期,距离1930年的衰退还有5年,直至1930年到1933年经济崩溃,房价加速向下,那仅仅是因为极其恶劣的经济和通货紧缩的价格趋势。而不像今天,通货紧缩加上房地产泡沫,令房价被极其的高估了。
 
  所以未来几年,由于经济、就业和移民潮的持续低落,房价会随着通货紧缩的趋势,下降到1996年和2001年的水平,即30%到50%。第一轮遭重创的城市,也是投机最厉害的城市,包括佛罗里达,亚利桑那,内华达和南加州;其次就是沿海大城市,像纽约和三藩市。
 
  这绝非危言耸听。当房地产价格不可避免地回归到合理的价位时,银行系统将经历更为严重的危机,违约率和法拍屋均继续上扬,比2008年金融海啸对银行的打击更严重。这时,经济衰退将进一步加重,可能到2013年才开始缓慢减速,直至2017年停止。
 
(转贴者按: 日本的房地产市场就已下跌了十多年, 还在缓跌)
 
  美国的经济会影响到全球,希望大家做好心理准备。
 
专家:陈思进

[声明:文章仅代表作者个人观点,不代表转贴者观点]
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发表评论 评论 (79 个评论)

0 回复 homepeace 2009-5-2 02:30
大家谨慎
0 回复 marnifan 2009-5-2 02:31
0 回复 卫灵 2009-5-2 02:32
0 回复 ww_719 2009-5-2 02:36
估计我要搬家了.找个便宜地方居住...(能不能给个建议搬家到哪个州好点呀,)
0 回复 light12 2009-5-2 02:47
FYI:
http://my.backchina.com/space-260533-do-blog-id-31051.html

通货紧缩还是通货膨胀?

房价底部在:投资者不依赖大量杠杆,并乐于接受来自房租的正现金流?
0 回复 知家鸽 2009-5-2 02:49
ww_719: 估计我要搬家了.找个便宜地方居住...(能不能给个建议搬家到哪个州好点呀,)
Indiana, Michigan and Ohio
0 回复 light12 2009-5-2 02:50
ww_719: 估计我要搬家了.找个便宜地方居住...(能不能给个建议搬家到哪个州好点呀,)
TEXAS
0 回复 知家鸽 2009-5-2 02:56
谢谢YKD的转载。文章的分析有理,但不十分全面。救市上百亿政府砸钱进去就是试图阻止文中的经济长期衰退, 但效果如何,有高手再续文吧
0 回复 ww_719 2009-5-2 03:01
知家鸽: Indiana, Michigan and Ohio
啊??那地方气候好吗?那地方安全吗?不是好多黑人在那里吗?害怕....
0 回复 light12 2009-5-2 03:02
知家鸽: 谢谢YKD的转载。文章的分析有理,但不十分全面。救市上百亿政府砸钱进去就是试图阻止文中的经济长期衰退, 但效果如何,有高手再续文吧
救市上百亿政府砸钱在近两年要造成严重地通胀。
0 回复 ww_719 2009-5-2 03:02
light12: TEXAS
喔,这个可以考虑,也正在考虑...能说说具体建议的城市附近吗?我可不喜欢特热,湿的地方...哈哈哈...(有点挑剔是吧,sorry)
0 回复 雪的烟花 2009-5-2 03:03
谢谢。好信息,正在考虑这个问题呢
0 回复 light12 2009-5-2 03:04
ww_719: 喔,这个可以考虑,也正在考虑...能说说具体建议的城市附近吗?我可不喜欢特热,湿的地方...哈哈哈...(有点挑剔是吧,sorry)
我在DALLAS热不湿。
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:05
homepeace: 大家谨慎
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:06
marnifan:
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:06
卫灵:
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:06
ww_719: 估计我要搬家了.找个便宜地方居住...(能不能给个建议搬家到哪个州好点呀,)
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:07
light12: FYI:
http://my.backchina.com/space-260533-do-blog-id-31051.html

通货紧缩还是通货膨胀?

房价底部在:投资者不依赖大量杠杆,并乐于接受来自房租的正现金流
0 回复 ww_719 2009-5-2 03:07
light12: 我在DALLAS热不湿。
哦,那我去找你?哈哈哈..
工作机会多吗?哈哈..
0 回复 吴钩 2009-5-2 03:08
light12: TEXAS
同意, TEXAS! TEXAS是美国最健康的房市之一.
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