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综合各种因素,以下几条因素可以解释两种投资回报的差异:
首先,杠杆的运用放大收益。如果买房款为全现金,收益会大幅降低。其次,30年期的房屋贷款利率在1994年时约为8.4%左右,这样长期而又稳定得锁住了投资成本。再者,税务的优惠。美国自住屋的售后利润所得,单身有25万的免税额,夫妇为50万。加上每年房屋贷款所付利息可以抵税,这样股票的单一长期利润所得税率相比之下就成为短处了。综上所述,虽然股票年成长高于房屋投资,但在抵消各种投资成本后,房屋投资完胜。
那么投资房子真是万全之选吗?
当然不是,世上没有完美的投资工具。房屋投资人需要面对维修保养,潜在租客违约,空租期,保险,地产税等一系列问题。也许投资人以为房屋的增值可以抵消以上种种。但和股票一样,入市的时机(Timing)决定了以上假设是否成立。从以下2015年房屋销售图表来看,这次始于2010年的房市牛市现在已放缓(见下图增幅环比说明)。根据诺贝尔奖得主-罗伯特。席勒的推断,本次房市上涨可维持到2018年,虽然不清楚他使用模型的的数据,但可以可肯定的是从2012年低谷连续上涨近50%的的房屋市场向上空间已非常有限,尤其和高房价相比人均收入的徘徊不前已让此波涨势显得后继乏力。即使是来自中国的投资客也目前也已呈现减缓趋势。所以,今后几年内渴望房屋大幅增值已不现实。
(资料来源:PropertyRadar)
经验投资人懂得计算资本回报比率(Cap Ratio)来衡量房屋投资的回报。如果在减掉上面所提到的投资费用,在增值空间有限的前提下,那现在入市的投资人有几个人能达到5%呢?除去费用,如将花费的精力和时间如计算在内,恐怕投资不及格的人数会更多。美国股市的牛市平均周期约为3~5年,从2009年低谷起飞的本轮牛市已迈入晚期第六个年头,在目前美联储升息的喧嚣中,可能拐点已不远。目前市面安全的固定收益投资还是有的,比如阳石管理的固定资产抵押理财类投资可以达到净收益6%,因为全部是美国中小企业局批准的的投资项目,因而风控严格,收益又是固定,最重要的是投资期短到只有6个月,这样投资人如做短期资金停靠,以等待真正的投资机会,既可以抵消通胀赚取收益,又不易失去投资机会成本(Opportunity Cost),值得投资人考虑。
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Sen Zhang现任明石管理投资顾问,目前从事明石管理的优质美元资产配置的服务。明石固定收益产品主要投资于美国中小企业局SBA批准并注资的固定资产(酒店、养老中心、办公楼、生产企业、医疗健康机构)为抵押的产品(ABS),投资期6个月,固定年化利息4%~7%。
作者微信:corrigit