上海房市 zt

从2005年开始，特别是现在，房子已经成为一个敏感字眼，房子已经触动了很多人的脆弱的神经，房子到底是什么玩意，我就来随便说说个人观点，错了也请各位指正，不过请详细说明你的理由，不要口号式论点，更拒绝文化大革命式的高音喇叭和大字报。
1. 房子的功能
1.1 使用功能：
居住，家庭的港湾，遮风避雨，每天在外面打拼后能有一个休息的地方，甚至在外面受了委曲、受伤后能自个或者相互舔伤口的地方
1.2 价值和融资功能：
不可否认，在世界上任何一个有人居住、存在货币或者资产的地方，房子都是人一生中最最重要资产，他是你资产的重要组成部分。
有人会说，我只有一套房子，自己要住，所以房子增值和我无关，此言差矣，因为当你继续用大笔资金的话，你可以变卖，可以抵押，它带来的财富远远超过现金存银行。
财务杠杆效用明显，买房可以贷款，一般是70%贷款，在国外第一套房首付也许只要5%-10%，请问去，世界上能找得出第二样可以用部分首付而且可以贷款就能购买的资产吗？，特别从长期来看，房产的增值是毋庸质疑的，你说美国跌了很多，曼哈顿地区跌过吗？
更值得一提的是，房子在增值后可以追加抵押贷款，帮你新的投资机会提供资金
1.3 投资功能：
房子可以出租，赚取租金；也可以炒卖，获得利润，也许是超额利润。
1.4 身份鉴别功能：
也是你身份象征的一部分，它是从一个方面来证明你在这个世界上混的咋样的一个标志。他已经成为妹妹们选择夫君的重要考虑因素，
你不要怪妹妹们势利，这个不是他能控制的，因为这个是这个世界生存法则决定的，物种进化的就是优胜劣汰，女人们总希望自己的后代能够生存下去，所以必须选择优质精子，以前男人们简单，为了生存，就看谁的力气大，能打猎，谁的精子就值钱；现在社会不同了，都是靠资产来证明你在这个万分现实社会中的生存地位和本事，所以，妹妹们的选择是为了她后代的生存能力，不能怪她，在说谁不想生活的好点呢，如果简单就能获得的话，谁都不会选择复杂，就像等待经济适用房比自己挣钱买要简单得多。
1.5 资产配置功能
房子可以抗通胀，因为目前全世界都是靠合理的通胀来维持经济的发展，解决就业和资产增值，保值，所以长期来看，随着货币的贬值，房子是一个很好的抗通胀资产
1.6 养老功能
现在养儿防老已经靠不住了，靠退休工资也只能糊口，老年人在医疗和生活照料方面需要大量现金，房子可以帮你解决这个问题，多套房的，可以出租补贴家用，只有一套的可以与银行签订倒按揭合同，所谓倒按揭就是在你有生之年银行每月提供一定数量生活费，等到您仙逝后房子产权归银行所有；所以年轻工作贷款养房；年老房子养人是一个很不错的方法，比单纯依赖子女、养老金、保险不知道要划算可靠多少了
1．7户口功能
上海户口是在吃香，大部分新上海人买房子除了在上海生活工作必外，主要还是为了户口问题，特别是为了子女的户口问题
上海户口为啥这么吃香？主要有以下几个现实和历史原因
  三年自然灾害，再困难，上海没有饿死过人吧，全中国唯一确保的就是上海和北京，所以，有个上海户口就是能保命。
  上海医疗条件先进，虽然医生的职业道德和下水道的的味道已经基本接近，但是上海医院之多、医疗设备之先进、医生的技术比其他地区要高很多，我相信还是大部分人不得不承认的
  上海教育领先，特别是考大学自成体系，比小县城考大学无论是录取比例还是难度都是不能比的，所以有个上海户口就等于竞争领先，更何况，现在教育从小抓起，小学，中学能在上海就是缩短了竞争差距
  找工作，上海户口总有点优势吧，特别是在能力，学历，待遇要求差不多时候，也许一个户口就成为关键了
 
2. 在上海，目前人均居住情况及万分粗糙的预测
我们是社会主义初级阶段，什么是初级阶段，就是干的比别人多，收入（特别是单位时间收入）比别人少，购买商品和服务的价格更高。举个例子，现在意大利平均月收入3，000殴，2个人吃个饭一般60欧，占月收入2%，我们这里月收入平均5，000，吃个饭大概150，占月收入3%，购买力只有它的50%，成熟资本主义国家的房价收入比是6，按照平均购买力倒推计算，我们房价收入比应该是9比较合理，目前大概是12左右。
自1998年，上面为了推卸沉重的房屋维修包袱，想出来让老百姓购买的绝招，没想到的是，这个推卸包袱让老百姓挖到第一桶金，成为很多购房人的首付。1998年以前，中国人住房可怜呀，上海人住房是最可怜的，人均只有8平方以下，三世同堂，一室多对夫妻屡见不鲜，很多还没有卫生间和厨房，到了2007年，才不过人均16平方。从下面数据来看看上海房地产和人口的一些数据变化吧
年份    户籍人口   常住非户籍人口 常住人口小记     流动人口      总人口  人均居住面积
2008   1,371.04       517.42     1,888.46       642.00     2,530.46   17.00 
1998   1,307.50       156.50     1,464.00       124.60     1,588.60    8.70 
差额      63.54       360.92       424.46       517.40       941.86    8.30 
年增长比例 0.49%      23.06%        2.90%        41.52%       5.93%    9.54%
      
1998-2008预售登记面积    
年份            2008         2007         2006         2005         2004 
登记面积      877.62     2,013.71     1,616.08     1,760.74     3,233.74  
年份            2003         2002          2001        2000         1999 
登记面积    2,224.47     1,846.38     1,769.10     1,499.32     1,282.78  

未来5年需求 增加    
项目         常住人口增加到 外来人口(2%购房） 人均居住面积增加到 增加总额
数量            2,178.56     3,645.01                   20.40  　
住房需求增加   12,338.88     1,268.89  　            13,607.76 

其中：流动人口按2%购房；没有计外籍人口的投资购房，外地投资我算在流动人口，这个比例不算过分吧
 
从上面看下来，上面供需还算平衡，基本能反映实际情况。我想，今后随着生活成本的提高、经济发展进入缓慢增长期，上海人口的引进会趋于平缓，但是，城市老龄化有要求更多的农村人口进入，去做一些比较低端的工作，就象发达资本主义国家一样，所以我想上海常驻人口还是会有一定比例增加，人均居住面积现在已经接近日本，但是差别是，我们的面积是建筑面积，日本的是居住面积，就按照平均80%得房率计算，上海人均居住面积还有20%可增长空间，因此，未来5年至少还有1.3亿平方米的需求，虽然只是理论上，但是我想未来几年每年住宅成交量不会超过2，000万平方米，也就是至少有3，600万平方米的缺口。
 
3、房地产的历史
自1949年以来，房地产发展几乎是停滞的，主要还是靠各个单位自己建点房，分给职工，所以每当分房时刻，就要打开头，上海人的居住条件也日益恶化，其中1998年共解决1.6万余户人均居住面积四平方米以下困难户。至此，上海市人均居住面积四平方米以下困难户，从1995年至1998年底已累计解困6万余户，占总数的88.2%（摘自上海地方志办公室,网页http://www.shtong.gov.cn/node2/node19828/node20002/node69655/node69657/userobject1ai69236.html），而且这些房屋随着时间推移，近40年里没有好好的维修保养，加上本来就已砖木结构、棚户为主，日益老化，上面为了抛掉日益沉重的房屋维护包袱，想出来了把房屋产权卖给个人的想法，因为产权转移后，维修保养责任就是产权人的，费用也由房屋持有人支付，而且通过物业管理费收取上面的收入一点都没有减少，当然那个时卖买的费用也不贵，
基本上每套也就1-3万元，不过那个时候的上海人还是穷呀，工薪阶层家里也就只有个几万。
1993年，上海开始房地产市场化，当初主要有外销房为主，确立了以涉外办公为主虹桥开发区和与之配套的涉外住宅为主的古北开发区，1993年，也是我踏入房地产的一年。那个时候，购房者主要还是以港台人士为主，当时售价在1，600美元左右。购买的目的以出租为主，到了1996年，随着外资大规模进入，古北的住宅出租生意达到了顶峰，当初在古北经我手出租一套2放公寓，租金3，600美元，押三付三，租金回报率达到33%，房东高兴得手都抖了。由于挖到第一桶金，我也在1996年买了第一套房，当时很穷，买的很远，买的太早了，呵呵。
1997，随着东南亚金融危机和国内以收紧信贷，压缩楼堂馆所建设为主的宏观调控的开始，外销房开始走入下坡路，租金水平一路下滑，到了目前，上面我说的那套房目前租金也就8，000-10，000元，售价在2000最低时只有5，000人民币。
由于“一放就乱，一管就死”的中国特色，到了1998年，经济陷入通缩，三角债前不断，理还乱，严重影响经济发展，因此，新一轮经济宽松政策开始了，以基础设施建设和房地产发展为龙头的经济拉动拉开序幕，退税、蓝印户口、契税减半，都是那个时期的产物。上海的房地产自2000年开始了近10年的牛市。自2000年起，上海房地产价格、成交量日益上升，税收全面开花，装修建筑业蓬勃发展，特别值得一提的是，房地产的发展为刚刚上市、经营管理能力极弱智的4大银行提供了一个赢利机会。
2005年，上面经济发展思路开始走向保守、对于各种诉求是否合理缺乏辨别能力，由于房地产价格上升太快，很多人开始抱怨房价太高，再打折关心民生问题的旗帜下，开始了第二轮宏观调控，其实，调控的真真目的是为了控制通货膨胀，压缩基础设施投入，因为前几年的基础设施建设投入了大量货币，“肉吃多了，三高也就出现了”，通胀也就如约而至了。那次可是下了狠药，提高首付，多次提高基准利率，减少土地供给等等政策，房地产市场再次进入一个低谷，那个时候的房地产企业实力还比较弱，资金还比较紧张，很多企业不得不靠高利贷、假按揭度日，但是，调控到了2006年开始就失效了，为什么，因为中国已经进入城市化进程加速期。同时，房地产终于绑架了中国经济，因为官员升官发财靠GDP,没有土地收益鱼翅鲍鱼哪里吃？出国旅游成泡影，同时银行利润被压缩、担心坏账，房地产下游46个产业受影响，大量农民工兄弟拿不到工资，买了房的担心房子烂尾。。。。。。
终于，在2006年夏天开始，房地产复苏了，井喷了，而且那个时候购房的大部分都是刚性需求，特别是自2000年开始大量因为人才引进进入上海工作的新上海人开始了第一套房子的购买。
到了2007年，由于担心次贷危机在国内爆发、通胀压力再次变得如此巨大，地产再次成为打压对象，提高首付，提高第二套房贷利率，是的房地产再次快速陷入低迷状态，同时，上面采取了增加交易税、营业税，和2个最最最愚蠢的措施1. 减少土地供给（我只知道扩大供给可以有效降低价格，从来不知道减少供给也能降低价格？）；2. 强制性推行70/90政策，因为买不起房子，就造小面积房子，这是什么逻辑，为啥要买房，就是为了改善居住条件，提高居住舒适度，这样人为限制房子大小，不就是人为制造非有效产品，更减少了有效需求。此时的开发商、购房者都已经很成熟了，各自不慌不忙应对，开发商通过降价销售、减少开工、延缓付款来对应（像万科），购房者则忙着要求退房、通过断供来压迫开发商、银行、上面，“无良开发商、，还我血汗钱”这些标语还记忆犹新吧、万科的办公室、售楼处也被砸了，甚是热闹。
2007年开始日益严重的拖累了了全球经济，导致严重衰退，出口急转直下，农民工兄弟失业严重，国内没有8%GDP增长就不能保证就业率，因此，拉动内需，刺激经济成为上面的首要任务，房地产，作为能最快拉动GDP，吸收就业人口的行业再次被推到了拉动经济发展火车头的位置，利率7折、营业税5改2是推动房地产发展最为主要表现，由于7090、减少土地供应的愚蠢措施，恶果呈现了，由于供应不足，房地产在2009年3月开始在一次走上了上升通道，经过多次的三温暖教育，开发商和房地产投资者都变得十分成熟，开发商不急着卖，投资者一下子把售价提得很高很高，以前，中介上面挂的房价，一般都是最高价，现在你看到那个价钱，要准备好至少加个20-30万才可能成交。这一年，年末和年头比，房价涨了大概70%。
2009年，调控声又起，我敢说，现在的开发商更加不怕，首先，因为最近几年都发大财了，其次，最近几年地块供给少，手里至少都有几个亿，多的可以上百亿资金，第三，面对调控，措施得当，都已经有成熟的应对方法了，最后，现在开发商都缺少土地储备，所以造好的房子就不急着出售，因为土地和房子，不能2头落空呀。
 
4. 今后市场浅见
中国的城市化进程决定了房地产还要很长增长一段时间，个人以为，房地产要真真见顶，估计要等到现在农民数字少一半。上面老是喜欢一厢情愿，希望城市化的农民都进入中小城市，殊不知，农民进城决定因素，使他能找到工作，在城市里能生存下去，那些中小城那里有那么多产业提供足够的就业机会？只有那些大中城市特别是像上海这样的超大城市，这里有产业支撑，容易找到饭碗，将是人口聚集的主要方向，再看看大学毕业生，谁不想挤到大城市里成为第三移民浪潮的既得利益者。所以从大方向来说，我觉得房地产只是到了发展中期水平，还有很长一段路可以走。
接下来说说如何解决中低收入的住房问题，我觉得廉租房是最最合理的方法，解决了穷人最基本的的生存权利-居住权，不能享受继承全，当居住者条件达到一定水平立即搬离。但是我觉得上面不会在这个多投入，因为不要忘记，廉租房会要求上面在今后不断投入维护成本，这又将背起1998年刚扔掉的沉重包袱，这个是上面绝对不愿意做的，吃力不讨好呀，这里多一点之处，那里就要少吃半碗鱼翅呀。
所以，上面现在推出了不伦不类的经济适用房，吊起了很多人的胃口，这种部分产权性质的房子势必在将来增加新的社会矛盾，如果资产不是通过价格来配置的话，一定会有很多的灰色地带，带来权力腐败，看看武汉的经济适用房6连号吧，看看有些上海人急吼吼地辞职、离婚，都是一种表现，真真的需要解决住房条件的穷人还是买不起经济适用房，想买的都是那些差些钱的人，或者想买一块便宜资产的，这些人更多的是对资产的眼馋，而不是改善居住权。最最致命的是经济适用房将成为新的贫民窟，我不知道有多少会真真住在贫民窟，不担心自己今后小孩“轧坏道”。
至于在满足了最基本的居住条件后，随着生活水平的提高，人们对住房要求会越来越高，小房会想着换大房，住经济适用房的会想离开贫民窟，所以最后，还是会走向商品房市场。
但是，目前有一个还没有公布的新政策将大大改变房地产格局，使每一个与房地产有关的都成为失败者，那就是新的“拆迁条例”。如果按照现在的传说，今后上面将退出商业地块动拆迁，再次甩掉一个包袱和骂名。那么，未来，开发商将不敢拿地，因为动拆迁的风险太大，动迁费用和时间将成为一个无底洞，这种风险是开发商都怒能承受的，要么逼着开发商聘请非正常组织，采用极端方法动拆迁，从战术上讲，这是一步高招，是的上面管不住的土地价格通过法律进行了制约土地的需求（土地不是开发商不要，是不敢要），也就间接调控了土地价格。但是从战略上来讲，将没有一个获利者，都是失败者，没有了土地，房地产业也就被压缩了银行、税收、地方财政、包括未来供给都将受到毁灭性打击，唯一的结果将是，未来2手房继续暴涨。