(ZT) 长远看,目前在美国购房可能比较合算

作者:light12  于 2009-5-2 02:31 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:移民生活|已有3评论

 作者: James Saft    

请先深吸一口气.OK,听好:若将眼光放在五年以後,目前在美国购置房产可能是合算的

买卖,这是很长一段时间以来首次出现这种机会.


对于一个长期看空房市而且认为美国经济和银行体系尚未摆脱困境的人来说,上述看法

非常难以说出口.


不过,以历史角度衡量,长期固息融资成本已经很低(30年期抵押贷款利率不到5%),而且

拜当前的美联储和政府政策所赐,一两年後可能会出现严重的通胀局面,有鉴于此,通过

债务融资拥有一栋房产的吸引力就变得比仅仅是三或六个月前要大得多.


但我不是说房市已经触底;我认为全国房价在已然下挫20%左右之後,仍有一定的下降

空间.


期货市场显示,涵盖美国20个大都会区域的标准普尔/Case-Shiller房价综合指数在今

5月和2010年5月之间预计会下降大约4%,只有到2012年才会回升至当前水准.实际上我

认为情况可能会更糟一点,原因是仍有相当多的被收回房产有待消化,失业率毫无疑问

会继续上升,以及经济即便开始复苏,也会很疲弱.这不能证明房市周期正在逆转并将带

领我们走出衰退,尽管这种情况曾经出现过很多次.


如此一来,很重要的一点便似乎显而易见:美联储将竭尽所能避免通缩,而且很有可能用

力过猛.


确实,通胀很有可能会脱离美联储的控制,或者公债买家不再买进.由此导致的通胀局面

将十分有利于那些借钱买入房屋的人.


位于康涅狄格州格林威治的pi Economics长期以来都对通缩保持高度警惕,但该机构的

分析师Tim Lee现在也认为,尽管通缩可能仍占上风,但当前的政策将无可避免地导致通胀.


"美联储举措的规模将足以引发通胀,我认为即便是经济成长相当疲弱也会是这样,"Lee

上周在接受采访时表示.


美国广义货币供应增长年率超过14%,今年财政赤字占国内生产总值(GDP)比例将约为

13%,美联储的资产负债表则已经大大膨胀.


房产表现在通胀期相对较好

尽管房产在高通胀和低增长时期不一定大涨,但与其它资产相比可能会要好得多.在通

胀情况下,政府公债价值会受到侵蚀,股票的表现就中期而言可能会略优于债券,但随着

盈利质量下降,股票也难免受到冲击.


股市投资者目前认为经济深度下滑的结束就等同于高回报投资机会再次出现以及持续

的反弹推升获利.这种解读可能过于乐观.股票确实可以避免通胀的一些影响,但难以消

除其全部影响.


另一个鼓舞人心的事实是,投资者在重回美国很多受到最严重冲击的房地产市场,比如

佛罗里达.这些投资者不依赖大量杠杆,并乐于接受来自房租的正现金流.


尽管近些年发放的抵押贷款表现惨不忍睹,但当前抵押贷款利率位于纪录低点.这部分

是对低利率环境的反映,也是美联储为拉低利率直接干预信贷市场的结果.从近期情况

来看,美联储若不出手干预,投资者可能会要求极高的溢价.还有一点要承认的是,在美

国,如果情况确实变得很糟糕,借款人一般都可以抛下贷款不管,但就目前而言,对于一

个支付20%首付的借款人来说,就非常不可能出现这种情况.


还要记住的一点是,房屋市场的企稳是银行业和整体经济复苏的绝对前提条件.而从美

联储和政府在拉低利率以及保持政府担保贷款供应方面所采取的措施来看,他们对此心

知肚明,并将有针对性的采取行动.

(James Saft是路透专栏撰稿人,以下内容仅代表其个人观点)


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发表评论 评论 (3 个评论)

3 回复 milu 2009-5-2 05:01
从保值和舒适的角度看, 买房划算, 尤其是现在
1 回复 light12 2009-5-2 05:38
milu: 从保值和舒适的角度看, 买房划算, 尤其是现在
这里烂区跌,好区涨。
1 回复 milu 2009-5-3 09:57
烂区跌的快, 好区跌的少

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