金融危机下的地产投资

有朋友最近向我咨询房地产投资的事情. 简单列出如下:

1. 在好的社区买差的房子. 好社区房地产的价值是土地的区位价值. 房子本身可以用相对比较小的代价 upgrade. 记住一般的房子本身不具备升值的潜力, 只有土地才具有升值的潜力.

2. 美国具有巨大潜在的通胀风险, 美国许多城市房地产具有较好的长期保值潜力.

3. 本次金融危机造成许多消费者信用记录的破坏, 将严重影响这些人在未来7年内贷款购房的能力, 因此房价的回升将是一个非常缓慢的过程.

4. 房屋租赁市场在今后的短期和中期将会很好.

5. 如果您投资房地产, 应该避免短期的 flip. 应以租赁和正现金流为短期和中期的投资目标. 潜在升值是长期的目标.

6. 房屋租赁选择房客应谨慎.

7. 自己居住的房子应该是租赁的(前提是您有其它的房地产投资). 因为自己居住的房子考虑的因素优先级别不同. 如学区、社区环境、工作通勤的便利、房子的舒适性等, 这些和长期升值潜力可能有冲突. 理想的做法是在具有最大投资利益的地方投资房地产出租, 用租金的收入来支付自己居住房子的租金, 即资金利用效益最大化.

譬如: 您在郊区一良好社区租一个 single family house, 4 bedroom 2.5 bath (价值50万美元) 租金每月 $2500. 您同时在其它看好的社区买三个房产出租, 每个价值16.67万, 3bedroom, 2 bath. 租金每个每月 $1300. 这样你将获得 1300x3-2500=$1400 的机会效益.但是 50万的豪宅升值 30% 到 65万的可能性会低于16.67万的房产升值 30% 到 22万的可能性.

8. 高档房地产市场在美国多数城市将非常难以恢复到前几年的荣景.

9. 一般衡量一个房产的投资价值用两个方法:
A. 在今天的低利率时代, 如果租金收入去除各种成本后大于借贷成本, 即为正现金流. 投资房地产的利润来自于现金流加未来的升值.
B. 重建成本. 在一个人口基数没有缩小趋势的城市, 住房是刚性的需求. 现在有许多 foreclosure properties 的销售价格已经低于建筑成本, 也就是说房子下面的地是负价值. (按照房子的建筑面积, 一般每平方英尺 $70-$130, 取决不同的城市和采用不同的建筑材料, 最起码是这个价格范围).

10. 美国的房地产市场已经基本触底. 现在出手在许多社区购买中低档房地产foreclosure properties价格已经非常诱人. 认真分析所在城市的经济和人口发展趋势, 看准后应大胆出手.

本人不是 realtor. 从事房地产投资多年.