买房还是租房划算？

　　不久前﹐住在美国迈阿密滩的一位朋友问﹐能在这儿租房住﹐到底为什么还要买房呢？买房的时代已经结束。

　　出于工作的原因﹐他很快便搬到曼哈顿﹐并花100万美元在上西区买了个Loft。

　　请注意﹐一种非常典型的作法。价格上涨时﹐人们想要买入﹐价格下跌时﹐人们变得更加小心。买涨不买跌的作法在逻辑上讲不通。週四公布的研究结果提供了一些硬数据。

　　房地产网站Trulia.com研究了美国的主要房地产市场并提出一个问题：买和租哪一个更划算？

　　根据Trulia网站的计算﹐我的朋友恰恰犯了方向性错误。

　　Trulia网站說﹐在曼哈顿租房﹐这儿的房价太贵。旧金山也一样。

　　在迈阿密买房﹐与租房相比﹐这儿的房价便宜。类似的地方还包括凤凰城、拉斯维加斯及其它大多数房价大跌后相对较低的地方。

　　这家公司认为﹐年租金的15倍左右是一个交叉点。换言之﹐一个城市的房价约相当于年租金的15倍时或许比较合理﹐这是经验之谈。例如﹐如果你每年花 10,000美元租一套房﹐那么买房的成本超过150,000美元时就要考虑再三。华盛顿特区智库经济与政策研究中心(Center for Economic and Policy Research)经济学家贝克尔(Dean Baker)近年对这一问题的研究也得出了类似的结论。他說﹐15倍是历史均值。

　　那么纽约现在是多少倍呢？

　　Trulia网站說﹐纽约现在是32倍左右。在纽约市买一套两居室的共管公寓或联排別墅平均高达年租金的32倍左右。高于20倍的其它城市包括西雅图(24倍)、旧金山(22倍)和俄勒冈州的波特兰(22倍)。

　　Trulia网站說﹐另一方面﹐迈阿密的登记价格现在约是年租金的八倍﹐凤凰城约为10倍﹐拉斯维加斯约11倍。

　　需要說明的是：Trulia网站的数据是基于登记价格而不是实际交易价格﹐因此价格可能过高。

　　此外﹐把交叉点定在租金的15倍或许偏低。

　　在昨天的谈话中﹐贝克說这一数值假定你将只在这套房子里住七年。这是人们在一套房屋里通常居住的时间。他說﹐如果你住得更久一些﹐房屋买卖的交易费用相对摊薄﹐重要性也降低﹐则购房的吸引力就变大一些。

　　尽管如此﹐Trulia的分析看来在方向上是正确的。经济与政策研究中心去年所做研究得出了类似的结论：即﹐与租金相比﹐纽约和加利福尼亚沿海地区的房价较贵﹐而那些房价下跌最猛的地方现在看来比较便宜。

　　Trulia的研究强调了两点。这两点完全正确。

　　首先﹐房主需要先非常认真地看看当前的现金流。为了当房主而买房毫无意义。如果租金比房价便宜很多﹐要三思而后行。

　　其次﹐房价跌幅最大的地区现在看来像是置业的好地方﹐而那些看似“最安全”的地方却并非如此。老话說：没有“安全”的投资﹐所谓安全只是风险还不明显而已。这条法则一再被人遗忘。

　　Brett Arends

　　(编者按：本文作者Brett Arends是《华尔街日报》网络版专栏作家﹐他的专栏《投资回报》帮助投资者分析最新时事并做出相应投资决定。)