屋主是否应该利用多余的钱,每月多付一点房屋贷款,提前还清房屋贷款呢?

作者:TCM  于 2010-7-11 00:33 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

通用分类:网络文摘|已有6评论

目前的房屋贷款利率虽然已在升高,但是仍然处于历史低点附近,不少人都拥有30年固定的低利率房贷。一个争论已久的问题是,屋主是否应该利用多余的钱,每 月多付一点房屋贷款,提前还清房屋贷款呢?

如果利率为7%到8%,多还房贷意味著余钱获得有保障的较高回报率。然而现在利率这么低, 如果把这些钱投资到其它地方,可能得到更高的回报率。

现在不少人失业,一些人的房屋变成「溺水屋」(房贷欠款超过房屋现在的 市场价值),余钱放在比房贷更易变成现金的某个地方,似乎是一种更安全的选择。

屋主是否应提前偿还房贷,这个问题的答案取决 于两个因素:余钱投资的可能性,以及屋主对提前还清房贷的感觉。

一条基本规则是,除非还清了利率更高的欠债(例如信用卡 债),否则,绝不应用余钱多偿还房贷。此外,如果屋主的401(k)储蓄没有达到限额,余钱应该用来达到这个限额。

房贷的利 率并不是屋主付出的真正利率,因为他会以减税方式获得某些返回的利息。

假定屋主全家年收入为17万5000元,州税和联邦税 率为35%,每年支付2万元的房贷利息(利率5%)。扣除房贷利息,其税前总收入减为15万5000元,结果,屋主的缴税减少7500元(2万元 X35%),其实际支付的房贷利息不是两万元,而是1万2500元,其实际的房贷利率为3.25%,比原来的5%利率少了35%。

因 此,余钱如果不用于提前偿还房贷,其年回报率需要高于3.25%,似乎存在这种可能性。Vanguard Wellington共同基金过去10年的平均回报率为6.15%,但同期Vanguard Balanced Index Fund的回报率仅有2.64%。

那么,资本利得税会不会吃掉余钱投资的回报?首先,有些避税帐户(如个人退休帐户、529 大学学费储蓄帐户)暂时不用缴税。

当然,余钱投资的所得,早晚要交资本利得税,而且可能不要多久,资本利得税率会远远高于现 在的15%。

如果把余钱用于还房贷,屋主如果临时急需花钱,如去亚洲海滩度假数周,就会感到手头窘迫。余钱放在退休帐户或大 学储蓄帐户里还有另一好处,有助于屋主抵抗花钱的诱惑。

把余钱用来偿还房贷,有许多缺点。如果屋主突然失业,会遇到麻烦,因 为多还给银行的钱拿不回来,而且屋主此时没有收入,也申请不到银行的二次抵押贷款。

又如屋主更换工作,紧急搬家,需要一笔头 款购买新屋,旧屋一下子没找到合适买家,他如果没有可兑换现金的储蓄,亦会遭遇困难。

但有些屋主不喜欢背债。他们一旦欠债, 就夜夜睡不著觉。还有些人偿还房贷已有多年,利息省税的好处不大,而且接近退休年龄。因此他们把余钱用来偿还房贷,而不是用来投资,这亦是一种合理的选 择。

财务规画师毛瑞尔(Tim Maurer)说:「个人财务规画的根本目的是使生活过得更好,而不是为了手头有更多的钱。」

但这类屋主要注意,他们应该把 余钱用来应归还房贷的本金(principal),因为这样可缩短还款期限,如30年房贷变为25年还清,虽然这样做,无法降低每月的还款额。


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发表评论 评论 (6 个评论)

1 回复 xinsheng 2010-7-11 01:17
谢谢分享
1 回复 乌卒卒 2010-7-11 02:21
谢谢
1 回复 h1pan 2010-7-11 07:02
Cool
1 回复 德州龙 2010-7-11 09:42
俺还要考虑明年小孩的大学学费,据说你付清了房贷,那就要你多付大学学费了
1 回复 TCM 2010-7-12 01:31
德州龙: 俺还要考虑明年小孩的大学学费,据说你付清了房贷,那就要你多付大学学费了
要多付
1 回复 德州龙 2010-7-12 02:18
TCM: 要多付
那就留着慢慢付

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