“房东、租契、租户”关系

据美国《世界周刊》报道，华人传统以房为产，到美国后常以租房、买屋、换大房、投资置产为四进程。在胼手胝足、努力打拼几年后，人人都想成为“有产阶 级”。由许多案例可以证明，对法规的无知或忽略，可使人蒙受无谓烦恼和金钱损失。故该刊特邀请印第安纳州执业律师、前普渡大学教授对“租房”、“出租”过 程，所须注意“法、理、情”事宜概略做出提示。希望读者能认知内涵，并熟悉英文术语，得以运用。

　　“房东、租契、租户”关系

　　家居房产的“法、理、情”原则，适用于“单间卧室”以上的“租赁标的”(leasing objects)。(“卧室”的出租，由于方式很多，牵涉亦广，如二房东、多人合租、水电煤费共付等，往往依特定情况决定。)

　　美国全国65%的居家属于租户，近年经济萎缩，承租率更趋上扬。“租赁”是一个严肃的法律行为，具备三大特性：(1)当事人间的“私人契约”行为 (private contract)。(2)双方使用房产时牵涉到各级政府所定之“土地使用法”(land use)。(3)接受各地方单位(卫生局、水电煤气公司、工务局、检察处)等所规定的各种权利、义务、限制、和处罚 (various codes and regulations)。大致来说，只要在“理、情”两层面，日常多读、多听、和多问租赁有关的“法律”信息，并依下列“法”的要领做，“家有恒产”的 “美国梦”(American Dreams)应能顺利达成。

　　租赁关系的十环节

　　自房东和租户间“私人契约”角度，租赁时从准备到终止的整个过程，可以概分为十段环节：(1)房东的清房待租，(2)广告招租，(3)租户的实地看 房，(4)签定房契，(5)交屋换主，(6)期中修护和租户违契，(7)期满续契或终止的认定，(8)房契终止后交屋检查，(9)房东在定期内以书面提出 结帐报告，(10)依“理”或依“法”求偿。

　　房东第一阶段(清房)，必须做到完全合法(如水电煤气的绝对安全)外，还须满足小区的“标准”，如垃圾箱的置放和清理，屋墙颜色的保持和观瞻。第二阶 段的广告招租内容，虽然仅是无法律效用的“邀约”(invitation)手段，在法院争讼时，却可能变成无谓的“可信度”(credibility) 争论，因此以平实为要。第三阶段以下，都可先依“法”，后从“理”，再讲“情”，它们间环环必相扣，否则节节可生枝，只有小心，方可无忧后患。其中第六阶 段(期中修护和租户违契)是“租赁”间的大地雷，第八阶段(房契终止后交屋检查)是主观上评断“善、恶”的导由，将分别讨论。其它几阶段可以一般原则提 示。

　　租赁的法律行为，一切登录

　　碰到租赁过程，能细列时，越加越长，以杜后患。由于租赁是法律行为，双方的任何同意事项，只要不违背法规，应不厌其烦登录在房契(或另备文书)之内， 并由双方签名(或填上姓名的首字母initials)。在法治社会，一切沟通是前忧“空口无凭”，后虑“赖皮或假据”，故均以“必要上法庭时为有效”的书 面为记录。房东与租户间的“有效沟通”字据必需同时满足形式和内涵上的五阶段考虑：(1)合法的租赁行为；(2)完整的书面记录；(3)法庭上能被接受为 证据；(3)确认为“法律事实”(如收受的支票，代表“正常付租”行为)；(5)和法院能据以解除法律上的争论。

　　双方在初订房契、交屋、或其后增补条款(包括续契)时，最需注意书面记录的完整。一般而言，房东往往借用市面上可买到的“现成房契”(form lease)，再另加自订的“附带条款”让租户签约，这时租户也可要求给予时间，以便研读和咨询他人。对现成房契，因其通用性质，仅需浏览之；但对附带条 款必须逐条了解才可接受。同时，租户也可准备自己的条款，与房东讨价以便合约增修后，双方正式签契。如果现成房契和附加条款，有冲突抵触时，必须注明“以 增补条款”为准。

　　下列九项可以成为一般增补条款的主要内涵，有赖双方事先澄清：(1)租期的起止，(2)地产税和小区收费(如垃圾的收集费用)的负担，(3)水、电、 煤气费的账号归属和支付，(4)租金的支付期限和过期罚款，(5)订金数和其保管及归还程序，(6)租期截止前的解约限制，(7)房产的修护和通知(包括 房客是否可以自修、改装、或更换墙壁颜色)，(8)租期满后如何交接，(9)任何房契内容的修改，必须以书面并由双方签名。凡此都是私人契约行为，务必周 全考虑、记载，经过双方同意签字后生效。在司法程序上，这些登录数据如果能够完全“自我表述”，可以避免许多租赁的纠纷。目前绝大多数的租赁诉讼，都由于 当初定契时，草率从事所致。

　　租户守契的五种型态 房东修护和租户违契的处理

　　理论上，租户搬入以后，依契约所定条款居住，与房东间不应有所瓜葛。事实不然，由于承租理由、身份背景、财物观念、起居习惯等五花八门，问题经常层出 不穷。大致上，纯以守契行为而论，租户分为五类(1)最好的“善始、善终”型(从进驻到迁出、一切如契圆满)；(2)次好的“善始、恶终”型(期满时迁 出，有待清理)；(3) 中等的“善始、中断”型(期满前，提出各种理由迁出)；(4)不良的“善始，阳春”型(缴费三月，其后拖拉或拒付)；(5)诈欺的“始骗、白住”型(假支 票为押金，其后拖拉、积欠、或拒付)。

　　依据房契和地方法规，房东有某些修护的义务。主要的包括：冷气机、热水器、暖气系统、下水道、和门窗屋顶。理想上，房东要有固定的专人随时检查修护，成为“法、理、情”兼顾的“好房东”。房东本人也须尽量到场，从中学习，可以及早认知租户的善恶型态。

　　就租户违契的处理，房东须要先以“情”的耐心、和“理”的谅解，与中等以下的“坏租户”沟通，并记载过程作为书面证据。情、理无助时，只剩“法路”一 条：立即以书信通知租户(必需签收)─其行为构成“毁约”，须在限时内校正，否则将依契约条款(包括诉诸于法)以为救挤。此外，房东在收回房产时，最好全 面照相存证，并在定期内(通常45天)，就先前保证金，制作明细的结帐报告，寄交租户。否则，必须依法全数归还。至于双方如何向“小额求偿法庭”提出补偿 诉讼，请参阅后续专栏。

　　案例的症结及化解

　　案例一：一位中国台湾男士在芝加哥读研究所，太太及幼女陪读，他在大学附近买了一单位的合作公寓，如今学成必须迁往他州。他问，今后收入足以在当地贷款买新居，目前公寓考虑出租。不过听说房子租人，很麻烦，且不容易遥控。从法律观点是否值得？

　　案例二：加州澄县华人把原先房子租给一对中年美国人，租客是计算机技术专业人员，收入不错，只是追求享受，驾新车、拖海船、装饰门面。不幸，因经济衰 退半年前失业，己经三个月没缴房租。每次催他，总是搪塞或避不见面。房东银行贷款照付，没有租金贴补，压力很大。问对付租客有何良策？

　　案例三：来自中国的新移民，在纽约上州餐馆上工，所住的租房由四个单位连接，并由一位墨裔工人定期割草维护。旧房有诸多问题，如外窗难关密、地板走动 有声、厨房水管点点滴滴、左邻右舍吵杂不停。几经通知墨工察看，无所行动，通知房东也不得要领。是否该考虑房租便宜，忍耐下去？

　　案例四：印州房东在租客搬走后发现，所有墙壁留有上百个挂像片的铁钉，还有几个大洞及无数的蜡笔涂鸦，地板上留下各种脏乱的垃圾、杂物，窗门多处被破坏，厨房更是一片难看、难闻、难洗的油渍和腐烂。该怎么找回公道和补偿？

　　案例五：犹他州房东，在租客欠付房租两个月后，叫工人把电源及供水关掉。房东在租客搬走后，以损失过重，对租客几次要求退还“房契保证金”，租客不理不睬。房东的类似对付手段，是否合法？

　　案例六：马里兰州的房客多次以“预期支票”(到时往往又不够钱)交付月租，租约期满后又把原有室内的挂灯和室外的防风玻璃铁门搬走。房东可以何种方法自救？

　　依据前述租赁及房契的通则，不难找出前述六个案例的四大症结及化解趋向：

　　第一，房契上义务条款的明确度问题：条款的语意含糊，或遣漏待补，致使不良租户(案例二)，在“吃定”房东前题下“能拖则拖、能骗则骗”拒缴房租。也 许待房东提诉，他们还得到一个月以上的“搬家缓冲期”。同理，房东(案例三)可以“吃定”中国新移民，以为对他莫可奈何！此外，房客搬走时，顺手牵羊，拿 走屋中原有装备。这是典型的民事侵权，和连带的刑事偷窃行为，如果房契条款确切，房东很可“双管齐下”，使他就范、赔偿。

　　第二，维护修理的情、理、法沟通步骤：许多芝麻小项的补修，虽然依“法”(房契)有其归属。但确实施行，往往有违常“理”。类似案例一的公寓托管出租 及修护后，在依法先声的主张下，自己必将首当其冲“蒙难受灾”。换言之，房契之主、客双方，如以“情出于己”的感同身受，都会主动自发的“修修补补”那些 小事。其后有何要求，对方也必以“理”响应，实时完成。换言之，所谓“仗法凌人”早晚会陷入“断崖”的烦恼。

　　第三，常态磨损或消费的误判房客居住期间，有依“法”(契约)、循“理”，遵从维护设备的责任。同时，某些装潢或设备，又容许正常使用下的磨损或消 耗。但是，许多房客往往以对“个人”有利前提出发，以“理”(小区或商业习惯)为准的“常态磨损或消费”条件。譬如，退租时对地毯的磨损、弄脏、和破烂， 前者可宥，后两项是违契结果，须作赔偿。简言之，房客搬空时觉得该屋“可租”，并非房东和一般标准认知的“能租”；可以预言，两者差距往往有赖来日对簿公 堂时厘定。不幸的，案例四房客也许认为脏乱是常态，房东简单清理后，即可出租，殊不知他触犯了严重的禁忌。

　　第四，房东不可“越俎代庖、自行执法”。前段通则内已经说明，租赁关系同时受三种法规(私人契约、土地权法、行政和商业法)的限制和保护。因此，案例 五房东把房客的电源及供水切断，不但违反房客与电力公司和水利公司的合同，同时也违反各州有关租赁关系中，房东不得自行执法的限制。同样的，一般州法规定 房东对房客在解契时有结账的责任。否则房客可就房产视同“完璧归主”，原有保证金也就得以分文不减的悉数收回。很显然，南卡房东也从此学得了“不理不睬” 的后果。

　　总之，在西方社会生活，一个非常重要的铭言是：“对法律的无知或忽略，无可言恕”(Naivety or innocence is no excuse)。依此前提，多少新移民倒霉“受灾、遇难”，诚为可惜！

　　华人刻苦精神，人人可为

　　最后，案例一的疑问有广泛的涵盖：谁可用房地产作为储蓄、投资、养老和遗产的选项？谨以一位从老挝带两个(五、七岁)幼儿，无依无靠，语文不通，身无分文的华人寡母，25年打拼后的成功喜悦，作为答案。

　　这位妈妈落地在迈阿密邻近的小城。初到时当扫地工人，住在教会地下室，母子相依为命。为了孩子的教育和前途，她上夜班、从11点到次日6点钟，在十字 路口的面包店独自从擀面到烤成面包，独当一面，6点钟后，再由主人接班，对外提供早点服务。她每天除了在晚饭前后几小时内，与孩子相聚、叮咛用功外，就是 日班清扫，夜班烤面包。所有收入仅可供孩子衣食和教育。

　　七年后，主人准备退休，她把所有积蓄两万美金，以先期款给主人，生意房产一并顶过来。每月除了付房产及其它开支外，所有节余储蓄起来，从事房产的购 置。如今，那十字路口的三边建筑和生意都是她的成果，如今仍然经营面包店(且扩充贩卖冰激凌)，老大掌管对门的加油站，老二负责左边的杂货店。目前孩子都 成婚，各有自己的房，母子三人有多间房舍出租。

　　讲起过去辛酸，老妈妈的笑脸上挂着泪水，谈到目前资产的经营，她又是那么兴奋和自豪。未来，对她是那么有信心、肯定与可期。子孙有福，其来自有。笔者 当时倾听，也不禁热泪盈眶，感怀华人母亲的刻苦伟大，莫此为甚，也为她当初作了至今仍奉行不渝的抉择─“投资房地产”佩服不已。(解析者：曾俊山，为印第 安纳州执业律师、前普渡大学教授。上述解析仅供读者参考，非律师执业行为)