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专家论坛-中国房地产怎么了?
2010-01-08 旺报 【谢盛友】
中国房地产怎么了?中国的房地产的根本问题是,北京政府把房地产作为经济发展的指标,而不是作为福利社会的指标,这完全违背了胡锦涛的「和谐社会」方针。
温家宝去年12月27日在接受新华社专访时对中国楼价飞涨表示关注,并明确说囤积楼盘和地盘以及哄抬房价是非法行为。他承诺政府将「采取措施抑制投机」。还说「只要政府有决心解决这个问题,而且不是头痛医头、脚痛医脚,……中国的房地产有一个稳定发展的局面,这是可以做到的。」
房地产直接关系会和谐
根据中国社会科学院的最新调查,泡沫和空置房平行存在,而中国大陆85%的家庭无力购房。对北京、上海和深圳等大城市的调查,房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区,甚至已经达到50%以上。同时,房地产占GDP的6%,四分之一的投资在房地产行业。政府把房地产从一开始就认定为经济增长的一个最主要的来源,而忽视了房地产本来就是一种特殊的社会产品,因为房地产本身直接关系到人民的直接福利,换句话来说,房地产直接关系到社会的和谐稳定。
反观战后德国政府把房地产作为国家社会政策的一部分,而不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源,房地产对GDP的贡献不是德国政府的首要考量,民众的居住权、「和谐社会」才是德国联邦和地方政府的最大考量。
德国房地产市场能够健康发展,根本原因是法治制度保障了公民的私有财产,而且社会市场经济制度使德国成为「和谐社会」。政府通过国家规画,保障基本的住房供求平衡,并通过鼓励建设出租房、鼓励自建房等方式,实现住房市场的多种供应。无论在联邦还是州、市及村镇层面,都有长远详尽的建房规画,住房建设依人口需求而定。德国目前约8200万人口,约3800万户,而住房总数达到约4000万套,完全满足了每个家庭一套住房。目前德国人均居住面积达41平方米,另外由于德国人口老龄化等影响,孩子成年后搬出父母家,或夫妇双方一方去世,人均居住面积还在呈上升趋势。
德国房价长期保持稳定
德国的社会福利住房是在政府的资助下,由个人、非营利住宅公司、教会、自治团体建造,向多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民出售或出租的住宅。联邦法律规定,对于因经济收入低,或某一民族、信仰某一宗教,或孩子多等原因导致找不到房子的家庭,政府有提供社会福利住房的职责。
根据法律规定,在德国居住者(外国人也算)若家庭收入不足,有权享受住房补贴,房租补贴的资金由联邦和州各承担50%。德国的住房储蓄制度也值得借鉴,它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系,主要有以下特点:一是先储蓄、后贷款(也可以同时进行)。二是贷款利率固定、低息互助。三是政府实行储蓄奖励。此外,政府对住宅价格的有效调控以及相应的住宅价格稳定,保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化。
另外,德国税务上在购房建房方面给以很大的免税政策,以鼓励私人建房,鼓励私人按市场价格购房。
德国战后曾经是一个房荒非常严重的国家,发展到今天,住房供应充沛,其成功经验,的确值得我们中国人借鉴。
(作者为欧洲《European Chinese News》出版人)
文章来源:2010-01-08 刊登于台湾《旺报》,同日《中国时报》(电子版)专家论坛 发布,转载请注明出处。