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其次，“需求”不等于“实际需要’。商品因使用价值和可定价流通
(交换)性才成为商品.作为商品的住房，性质也一样。住房使用价值
首先是可居住性，其次是可投资性，包括租金收入和预期增值的可能
性。而后者(可投资性)是赖以前者(可居住性)的需要才得以产生和存
在。没有人要租房的话，租金收入是零。没有人需要增加住房时，
住房便会有价无市，卖不出去。住房空置的结果是：一方面成本增加(
如管理费)，另一方面租金收入的丧失以及资金占用的经济损失，
导致可投资性的效益与预期相违背.在这种情况下，未被实际需要而居住
的“多余”的房产业主考虑的是如何减少他的经济损失。出售变现止蚀，
是唯一的选择。与此同时，另一方面，当有“愿意”和“能力”的买方
由于价格上升因素而变的越来越少因而需求就越来越少时，价格就形成了
泡沫。当价格上升吸引或增值收益预期破灭导致更多的卖方出售住房(
供应增加)，没有实际需要支撑的表面虚假需求因‘能力”承受不起或
承接不继而减少时，或者这些表面虚假需求受到‘心理阻遏”本能性地
自我萎缩时,泡沫就会破穿， 导致价格下跌。其结果便是地
产价格的崩溃。2007年美国经济危机的成因就是地产价格泡沫。
1997年香港楼市崩溃房屋负资产的情形也说明了这个问题。中国房地产
的现状正一步一步接近泡沫的边缘。
此外，需求可因限制而减少(紧缩限购政策)，因投机而可以一下放大(美国潘氏时代
居者有其屋等宽松政策)，但需要不能任意减少和放大，需要的弹性空间狭小，比如：
一个人(大小女男女平均)一天需要吃一斤粮食，一年便需要365斤粮食。中国13亿人
便 需要365斤x13亿=4745 亿斤粮食.这个数字不会一下子变大或者变小。
理论上的逻辑推理是：当市场供应少于4745 亿斤粮食时，就会有人吃不饱，如果不
考虑代替物和不考虑人口动态性的增减影响'需要'变量的话。这时市场出现抢购 ,粮食
价格必然上涨。而当市场供应超过4745亿斤粮食时，市场出现饱和。“多余”过剩的
粮食如果不能出口的话，只能由其烂掉，造成供应者的经济损失。为避免自己成为损失
者，供应者“愿意”并且会争先恐后地以低于他人的价格尽快地把粮食出售。粮食价格
必然下跌。
地产市场与粮食市场道理一样。那么，弄清楚中国地产市场的“实际需要’就能明
白目前地产市场的真正有支撑性的实际有效需求，才能依此判断将可能会出现的情
形。也则所谓市场走势 。
根据中国城建部公布的统计资料显示：2010年城市人口6.2万亿，人均住宅面积达
到30平方米。尽管这是个平均理论数，并非实际每人的住宅面积。但是，数据揭示
了现有城镇住宅面积达到180亿平方米的事实。问题是，究竟实际需要占有实际面积
的比例有多大？极端的情形是有人连一平方米都可能没有，但有人却占有1000甚至
2000平方米。而这些占有并不是实际需要。恰好相反，是上述垄断投机囤积的“不
实际需要”的结果。如果能将现有的180亿平方米住宅面积平均分配给6。2万亿人口
的话，那么，理论上来说，中国住房市场已经基本饱和，除非人均30平方米的标准
不能满足大部分人的要求。人均30平方米的标准意味着一家三口人拥有90平方米住宅
面积，这已经是大大的世界先进水平了。城建部官员曾经说明中国80%的人拥有住宅，
映证了住房实际需要比例很小的事实。换言之，如果2011年全国即便不建一平方米，
不买一平方米的住房，中国不致于有人会因此而不能生活下去。但是，如果2011年不
建一平方米，同时不卖一平方米的住房的话，就有人会破产,会有人跳楼。这难道
不引起大家的关切和思考吗？
第三，实际需要变成实际有效需求还需要满足一个条件-----------有实际购买力。
中国出口换来的大量外汇买给中行和庞大的国际资本转移中国以及中央政府凯恩斯主义
的再投资政策，导致相应货币市场供应量增加以至泛滥。直接造成两大问题： 通胀
和资本过剩。通胀削弱了购买力，资本过剩加剧通胀速度。大量的流动资本因尝过
了股市的风险性后抽离股市转移房市，与上述其它因素合力形成上述的表面虚假
“需求”。支撑起高房价的局面。这反证了中国股市过去表现差的现象及因果关系 。
股市“撞大钱”的获利效应的预期心理淡化和消失，却活生生地在房市获利效应的
强烈带动下得到强化和复活。然而，发生在股市的现象同样也能，同样不可避免地
会发生在房市 。一旦获利效应失去作用和功效时，多米尼骨的效应就开始发作了。
这些资本，应当被看为假性恶性(判断恶性的依据是购买动机)的购买力，是健康良性
市场的毒素，具有巨大的破坏性作用。
真正的良性的实际购买力是什么？有多大？有否承受和承接现在高昂的房价？
未完待续(欢迎转载)
(交换)性才成为商品.作为商品的住房，性质也一样。住房使用价值
首先是可居住性，其次是可投资性，包括租金收入和预期增值的可能
性。而后者(可投资性)是赖以前者(可居住性)的需要才得以产生和存
在。没有人要租房的话，租金收入是零。没有人需要增加住房时，
住房便会有价无市，卖不出去。住房空置的结果是：一方面成本增加(
如管理费)，另一方面租金收入的丧失以及资金占用的经济损失，
导致可投资性的效益与预期相违背.在这种情况下，未被实际需要而居住
的“多余”的房产业主考虑的是如何减少他的经济损失。出售变现止蚀，
是唯一的选择。与此同时，另一方面，当有“愿意”和“能力”的买方
由于价格上升因素而变的越来越少因而需求就越来越少时，价格就形成了
泡沫。当价格上升吸引或增值收益预期破灭导致更多的卖方出售住房(
供应增加)，没有实际需要支撑的表面虚假需求因‘能力”承受不起或
承接不继而减少时，或者这些表面虚假需求受到‘心理阻遏”本能性地
自我萎缩时,泡沫就会破穿， 导致价格下跌。其结果便是地
产价格的崩溃。2007年美国经济危机的成因就是地产价格泡沫。
1997年香港楼市崩溃房屋负资产的情形也说明了这个问题。中国房地产
的现状正一步一步接近泡沫的边缘。
此外，需求可因限制而减少(紧缩限购政策)，因投机而可以一下放大(美国潘氏时代
居者有其屋等宽松政策)，但需要不能任意减少和放大，需要的弹性空间狭小，比如：
一个人(大小女男女平均)一天需要吃一斤粮食，一年便需要365斤粮食。中国13亿人
便 需要365斤x13亿=4745 亿斤粮食.这个数字不会一下子变大或者变小。
理论上的逻辑推理是：当市场供应少于4745 亿斤粮食时，就会有人吃不饱，如果不
考虑代替物和不考虑人口动态性的增减影响'需要'变量的话。这时市场出现抢购 ,粮食
价格必然上涨。而当市场供应超过4745亿斤粮食时，市场出现饱和。“多余”过剩的
粮食如果不能出口的话，只能由其烂掉，造成供应者的经济损失。为避免自己成为损失
者，供应者“愿意”并且会争先恐后地以低于他人的价格尽快地把粮食出售。粮食价格
必然下跌。
地产市场与粮食市场道理一样。那么，弄清楚中国地产市场的“实际需要’就能明
白目前地产市场的真正有支撑性的实际有效需求，才能依此判断将可能会出现的情
形。也则所谓市场走势 。
根据中国城建部公布的统计资料显示：2010年城市人口6.2万亿，人均住宅面积达
到30平方米。尽管这是个平均理论数，并非实际每人的住宅面积。但是，数据揭示
了现有城镇住宅面积达到180亿平方米的事实。问题是，究竟实际需要占有实际面积
的比例有多大？极端的情形是有人连一平方米都可能没有，但有人却占有1000甚至
2000平方米。而这些占有并不是实际需要。恰好相反，是上述垄断投机囤积的“不
实际需要”的结果。如果能将现有的180亿平方米住宅面积平均分配给6。2万亿人口
的话，那么，理论上来说，中国住房市场已经基本饱和，除非人均30平方米的标准
不能满足大部分人的要求。人均30平方米的标准意味着一家三口人拥有90平方米住宅
面积，这已经是大大的世界先进水平了。城建部官员曾经说明中国80%的人拥有住宅，
映证了住房实际需要比例很小的事实。换言之，如果2011年全国即便不建一平方米，
不买一平方米的住房，中国不致于有人会因此而不能生活下去。但是，如果2011年不
建一平方米，同时不卖一平方米的住房的话，就有人会破产,会有人跳楼。这难道
不引起大家的关切和思考吗？
第三，实际需要变成实际有效需求还需要满足一个条件-----------有实际购买力。
中国出口换来的大量外汇买给中行和庞大的国际资本转移中国以及中央政府凯恩斯主义
的再投资政策，导致相应货币市场供应量增加以至泛滥。直接造成两大问题： 通胀
和资本过剩。通胀削弱了购买力，资本过剩加剧通胀速度。大量的流动资本因尝过
了股市的风险性后抽离股市转移房市，与上述其它因素合力形成上述的表面虚假
“需求”。支撑起高房价的局面。这反证了中国股市过去表现差的现象及因果关系 。
股市“撞大钱”的获利效应的预期心理淡化和消失，却活生生地在房市获利效应的
强烈带动下得到强化和复活。然而，发生在股市的现象同样也能，同样不可避免地
会发生在房市 。一旦获利效应失去作用和功效时，多米尼骨的效应就开始发作了。
这些资本，应当被看为假性恶性(判断恶性的依据是购买动机)的购买力，是健康良性
市场的毒素，具有巨大的破坏性作用。
真正的良性的实际购买力是什么？有多大？有否承受和承接现在高昂的房价？
未完待续(欢迎转载)