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夏语冰
中国真正的良性住房购买力是什么？有多大？有否承受和承接现在高昂的房价？
良性购买力是指在同一法律管辖内(通常是一国之内)在一定时期，以
满足实际需要为目的，用于自我消费的用途，居民可支配收入+储蓄
存款+N(居民可支配收入)的总和，.N是以居民可支配收入为基数的可
负债比例系数. 实际上，也就是社会消费力之一。
之所以用法律管辖来限定是因为不同的法律解释对同一购买行为容忍和许可的程度不同。(欧盟是由不同国家组成经济共同体，但对协议内的商业行为的法律规范却是一致的；又如美国反垄断法并不当然适用其他国家)之所以称为良性，是因为其购买目的性和用途性(购买动机)决定其行为对市场起良性刺激作用和对运行秩序不起破坏性作用。与之相对，前节提及的恶性购买力以谋利为目的，利用房地产市场需要巨大的资金的特点和本身掌握资金和土地资源的绝对优势，采取垄断供应，轮番交易，轮番做庄，坐地起价，坐地分赃等手段，造成虚假需求，故意不当得利，破坏市场公平秩序和机制。
良性住房购买力是指以自住为目的 ， 居民可支配收入-消费支出(除住房居住)+储蓄存款+N(可支配收入用于住房的支出部分)的总和。简单地说，除了衣食行等必需支出外，靠工资,经营收入的中国居民有多少钱可以用来买房。
本文关注的便是中国现有的良性住房购买力，因为我们想知道住房消费力究竟有多庞大。如果恶性购买力得到抑制的话，房价究竟是否还会继续疯狂上涨。
所有参与这场大泡沫的当事人 ，所有参与这场世纪大游戏的玩家，所有赶赴已经或者准备押上全部身家并且可能背上一辈子还不清债务的豪赌盛宴的赌客们，不论是不肖一顾也好，抑或是忧心仲仲也罢，也都想知道，胜算的概率和博弈的风险有多大-___________就像‘海尔’想知道每个家庭究竟需要多少电视机和洗衣机并有多少钱买的心情一样。就像APPLE想知道中国人虚荣的心态究竟可以接受高于在美国本土多少倍的价格而心甘情愿地拿汇价行情看俏的人民币买iphone的心情一样。就像那些在上海股指达到6000点兴奋地高呼10000点的日子还会太远吗，被满天飘落的钞票遮住了红肿的眼睛而不知自己是处在通往金山的半腰还是站在悬崖颠峰的股民股评专家们的心情一样，尤其像那些用数亿资金申购却因中号概率太低而只买到几百万股40元一股名符其实世界上资本最大最赚钱的上市公司---中石油的股票的股市大鳄们在考虑是等到100元一股还是200元(像茅台股票)才出手以及谁来接盘时的心情完全一样。
本文的动机是社会如何用最小的代价避免一场经济浩劫。已人忧天或者痴人梦呓，见人见智。
请赌徒离开赌场不是件易事 。拉他离开坐在满桌是钱的赌台旁的坐椅，更需要一点力气。劝赌不受开赌场者欢迎。但知者责无旁贷，应当说出知道的事.
以下枯燥而冰冷的数据也许能让大家头脑清醒。也许能让快要冲破血管的兴奋激动的血液冷静一点。
众所周知，一国的居民可支配收入，决定了其国民的消费能力。可支配收入扣除必需的消费支出，剩余的被转移为储蓄存款或投资资本。不过，实际消费能力可通过信贷扩张而扩大N倍。美国潘时代就是用这样信贷扩张刺激消费的经济政策扩大虚假购买力，造成虚假繁荣以至最后无法承受而崩溃。
中国居民可支配收入，除掉必需的消费支出能剩余多少用于住房居住消费？
1，2010年中国城镇居民用于住房消费1,61万亿元 ，人均可支配收入19109元，共11,8万亿，增长11．3%，实际增长7．8%。2010年城镇居民消费支出人均13471 元 共 8,3万亿 ,如果以这1,61万亿元 用于还款能力的话，以30 年按
揭5% 利率倒算，这部分可利用银行贷款24,7万亿，事实上，不是6,2万人都需要再买房。假定20%的人(即1,2亿人:其中10%换房,10%为城市化无房者)都有购房实际需要和意愿，并具备还款能力，那么，可利用银行贷款5万亿， 2010年全国储蓄存款22万亿， 按50%的都拿来购房，则为11,5万亿, 两项共有16,5万亿，16,5万亿住房购买力能买多少房？ 2010年，全国商品房销售额是5.25万亿元，也就是说：静态来看，现有住房实际购买能力按照现在的房价,仅能够购买3年新销售的商品房,就没有能力继续下去了。而且买到的仅是人均10平方米的面积。如果要买到人均30平方米的面积，不是房价降33%，就是所有的钱只能购买一年新销售的商品房。
上述计算，不仅没把银行贷款利息上升而减少购买能力的因素考虑进去,而且还没有计算接手6000万换房者腾出来的二手房的钱从哪里来。网上公布的资料显示:目前27个城市有二手房1809197套挂牌，有4681521次估价，有1180077套出租房放盘。说明有大量的房屋在市场上游荡！或者在试探市场,随时抛出来!
由此可见，中国需要购房自住的人根本没能力以其有限的收入，再加贷款和储蓄存款来承受目前的房价。而恶性购买力手中掌握的房子，像黄牛党手中的“火车票’一样，待价而沽。
令人唏嘘恻隐地是：没有房的人却像羊群一样，像三年前没有抢购到中石油的股票的股民们一样，正用辛苦劳动赚来的42块人民币换只值钱1。5块美元的股票，一再被忽悠。
企图用城市化人口增长的现象来说明住房需要的成因和存在以及这种现象必然造成需大于供没有用确凿的数据来证明其立论的不可辩驳性的人们，请用数学和逻辑来思考下面的假定推理。
如果 按10%城市化增长的话，7年后全国人口都是城镇居民了_______一个消灭农民不要吃粮的国家世界上到目前还没有！以本人有限的想象力无法 想象那会是如何具有自己特色的‘世外逃园’！
2。居民收入7%增长率远远低于房价20%-50%增长率，而所谓增长部分又给消费指数上升无情地抵消了。导致实际住房购买力下降，同样的钱买更小面积的住房。购买力的下降只会导致消费不足，导致住房卖不出去！从而导致房价下跌！
3。2010年房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，如果按此增长率持续下去了，五年后开工面积达到121亿平方米 ，比现有住房增长67%。10 年后 达到896亿平方米 ，假定届时城市化人口已增长80% ,变成10亿人，再假定现有的房屋50% 都要拆掉，依然还剩余90亿平方米，全国共有986亿平方米，城市人均98。6平方米， 以一户三人计 ，每户达到平均300平方米。是现在的10倍！！！照此类推，20年后，全国总共有五万亿的平方米住房面积，人均5000平方米。三个人要住15000平方米的房屋！这样的需求现实吗？
4。现在27个城市全国均价14700/平方米，假定按年增长率为15% 来算，10 年后 是65271/平方米，300平方米房屋的价格是1958万元！！！！20年后是29万元/平方米，100平方米的房价就是2900万一套，300平方米房屋的价格就是8700万元，按照2010年收入增长率7。8%计算，居民可支配收入届时也将达到9万元。算一下,2900万元的首期是580万元80%按揭 ，以30 年5% 按揭利率，每月要支付出12。45万元，一年的利息是150万元！！不吃不喝把(两人)一年所有收入拿来付利息，仅够一个半月？哪来的购买力呢？请问那时谁来接手？谁来做冤大头？
如果真是这样的话，我的上帝阿，到时恐怕大家都愿意把房卖了，拿着几千万，相当于目前300万美元，(汇率不变的话)， 到国外去住了，也许还可以再干一翻伟大的房地产事业。信仰谁，又有何妨！有钱，才是信仰的开始！阿门！
再说，如果按照2010年上海房价涨30-50%，平均成交价格为22362元/平方米,平均每套住宅的面积为117.2平方米来算，10 年后。涨30%的，每套住宅是5073万元，涨50%的，每套住宅是3。5亿元！！这是个什么概念呢？等于说，10 年后，你把这套住宅卖掉，在美国的加州买一栋500平方米有私人泳池的别墅，把余下的钱存进银行，以3。5%利率年息算，每年还可从银行里拿到208万美元的利息！每年你可以再买一栋同样的别墅，请一个司机，五个佣人，还有每月10万美元零花，每个月可以换一部宾士或BMW.请问除了神话和作梦 还能是什么呢？中国南方某市正在大肆忽悠的所谓‘资本运作”谎说和骗局，跟这个神话，骨子里又有什么差别吗？！我很想知道这神话跟荒谬还有什么差别！
5。中国的人口结构老年化同样制约市场需求的持续和被扩张，是使价格无法膨胀的潜后因素。中国的人口结构呈倒三角形，一个孩子，两个父母。四个祖父母是典型的模式。两个这样的模式组合在一起，生下一个第四代孩子。四代人的时间距离是八十年。当第四代孩子二十岁的时候，八个作古的祖父母留下四套房子。如何处理这些不能动的不动产，给他带来了问题。而且与其同龄的人都有同样的苦恼.2010年统计报告显示:15-64岁的人口占现有人口总数的73,14%， 而0-14岁的人口只占17,31%，另外从1978年到2008年，中国的出生率从78年18.25%逐年上升到87年最高峰 23.33%后呈逐年下降到2008 年的12.14%。而同期死亡率却从6.25% 一路上升到今2008 年的7.06% , 呈相反走势。
小题结论：中国的住房价问题是个历史问题。从49年后至78年前三十年，人口增长速度大大超过建房速度，导致人均居住面积狭小,环境恶劣。后三十年的前十年，改制把前此所建房屋私有化。九十年代后房屋商品化形成房地产业和市场，逐步舒缓需求大于供应的局面。同时，钱权交易，钱权结盟，钱权互惠，钱权勾结等违背公平原则交换和分赃开始了一场世纪大盛宴的追逐。在这过程中 ，产生了盘根错节，利益共沾的既的利益集团。从经济角度观察，他们的势力构成了房地产市场中主要的恶性购买力，是一只无形的黑手，垄断操纵房地产市场。其倒买倒卖，既是垄断的买方，又是垄断的卖方,无人可代替的绝对优势角色，制造市场的混乱，使市场机制失灵，向其利益倾斜。由恶性购买力引起的表面虚假“需求”，刺激市场敏感的神经，让市场疯狂发作 ，节节推高房价,裨使其从中谋取非法暴利。在巨大利益的驱动下，贪婪而不知满足的本性和利己心理纠缠在一起，形成可怕的飓风，让房价飞起来。
房价在空中舞动那些天文数字，诱惑弱势的群体，来吧！但对他们来说，可望却不可及也！
中国真正的良性住房购买力是什么？有多大？有否承受和承接现在高昂的房价？
良性购买力是指在同一法律管辖内(通常是一国之内)在一定时期，以
满足实际需要为目的，用于自我消费的用途，居民可支配收入+储蓄
存款+N(居民可支配收入)的总和，.N是以居民可支配收入为基数的可
负债比例系数. 实际上，也就是社会消费力之一。
之所以用法律管辖来限定是因为不同的法律解释对同一购买行为容忍和许可的程度不同。(欧盟是由不同国家组成经济共同体，但对协议内的商业行为的法律规范却是一致的；又如美国反垄断法并不当然适用其他国家)之所以称为良性，是因为其购买目的性和用途性(购买动机)决定其行为对市场起良性刺激作用和对运行秩序不起破坏性作用。与之相对，前节提及的恶性购买力以谋利为目的，利用房地产市场需要巨大的资金的特点和本身掌握资金和土地资源的绝对优势，采取垄断供应，轮番交易，轮番做庄，坐地起价，坐地分赃等手段，造成虚假需求，故意不当得利，破坏市场公平秩序和机制。
良性住房购买力是指以自住为目的 ， 居民可支配收入-消费支出(除住房居住)+储蓄存款+N(可支配收入用于住房的支出部分)的总和。简单地说，除了衣食行等必需支出外，靠工资,经营收入的中国居民有多少钱可以用来买房。
本文关注的便是中国现有的良性住房购买力，因为我们想知道住房消费力究竟有多庞大。如果恶性购买力得到抑制的话，房价究竟是否还会继续疯狂上涨。
所有参与这场大泡沫的当事人 ，所有参与这场世纪大游戏的玩家，所有赶赴已经或者准备押上全部身家并且可能背上一辈子还不清债务的豪赌盛宴的赌客们，不论是不肖一顾也好，抑或是忧心仲仲也罢，也都想知道，胜算的概率和博弈的风险有多大-___________就像‘海尔’想知道每个家庭究竟需要多少电视机和洗衣机并有多少钱买的心情一样。就像APPLE想知道中国人虚荣的心态究竟可以接受高于在美国本土多少倍的价格而心甘情愿地拿汇价行情看俏的人民币买iphone的心情一样。就像那些在上海股指达到6000点兴奋地高呼10000点的日子还会太远吗，被满天飘落的钞票遮住了红肿的眼睛而不知自己是处在通往金山的半腰还是站在悬崖颠峰的股民股评专家们的心情一样，尤其像那些用数亿资金申购却因中号概率太低而只买到几百万股40元一股名符其实世界上资本最大最赚钱的上市公司---中石油的股票的股市大鳄们在考虑是等到100元一股还是200元(像茅台股票)才出手以及谁来接盘时的心情完全一样。
本文的动机是社会如何用最小的代价避免一场经济浩劫。已人忧天或者痴人梦呓，见人见智。
请赌徒离开赌场不是件易事 。拉他离开坐在满桌是钱的赌台旁的坐椅，更需要一点力气。劝赌不受开赌场者欢迎。但知者责无旁贷，应当说出知道的事.
以下枯燥而冰冷的数据也许能让大家头脑清醒。也许能让快要冲破血管的兴奋激动的血液冷静一点。
众所周知，一国的居民可支配收入，决定了其国民的消费能力。可支配收入扣除必需的消费支出，剩余的被转移为储蓄存款或投资资本。不过，实际消费能力可通过信贷扩张而扩大N倍。美国潘时代就是用这样信贷扩张刺激消费的经济政策扩大虚假购买力，造成虚假繁荣以至最后无法承受而崩溃。
中国居民可支配收入，除掉必需的消费支出能剩余多少用于住房居住消费？
1，2010年中国城镇居民用于住房消费1,61万亿元 ，人均可支配收入19109元，共11,8万亿，增长11．3%，实际增长7．8%。2010年城镇居民消费支出人均13471 元 共 8,3万亿 ,如果以这1,61万亿元 用于还款能力的话，以30 年按
揭5% 利率倒算，这部分可利用银行贷款24,7万亿，事实上，不是6,2万人都需要再买房。假定20%的人(即1,2亿人:其中10%换房,10%为城市化无房者)都有购房实际需要和意愿，并具备还款能力，那么，可利用银行贷款5万亿， 2010年全国储蓄存款22万亿， 按50%的都拿来购房，则为11,5万亿, 两项共有16,5万亿，16,5万亿住房购买力能买多少房？ 2010年，全国商品房销售额是5.25万亿元，也就是说：静态来看，现有住房实际购买能力按照现在的房价,仅能够购买3年新销售的商品房,就没有能力继续下去了。而且买到的仅是人均10平方米的面积。如果要买到人均30平方米的面积，不是房价降33%，就是所有的钱只能购买一年新销售的商品房。
上述计算，不仅没把银行贷款利息上升而减少购买能力的因素考虑进去,而且还没有计算接手6000万换房者腾出来的二手房的钱从哪里来。网上公布的资料显示:目前27个城市有二手房1809197套挂牌，有4681521次估价，有1180077套出租房放盘。说明有大量的房屋在市场上游荡！或者在试探市场,随时抛出来!
由此可见，中国需要购房自住的人根本没能力以其有限的收入，再加贷款和储蓄存款来承受目前的房价。而恶性购买力手中掌握的房子，像黄牛党手中的“火车票’一样，待价而沽。
令人唏嘘恻隐地是：没有房的人却像羊群一样，像三年前没有抢购到中石油的股票的股民们一样，正用辛苦劳动赚来的42块人民币换只值钱1。5块美元的股票，一再被忽悠。
企图用城市化人口增长的现象来说明住房需要的成因和存在以及这种现象必然造成需大于供没有用确凿的数据来证明其立论的不可辩驳性的人们，请用数学和逻辑来思考下面的假定推理。
如果 按10%城市化增长的话，7年后全国人口都是城镇居民了_______一个消灭农民不要吃粮的国家世界上到目前还没有！以本人有限的想象力无法 想象那会是如何具有自己特色的‘世外逃园’！
2。居民收入7%增长率远远低于房价20%-50%增长率，而所谓增长部分又给消费指数上升无情地抵消了。导致实际住房购买力下降，同样的钱买更小面积的住房。购买力的下降只会导致消费不足，导致住房卖不出去！从而导致房价下跌！
3。2010年房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，如果按此增长率持续下去了，五年后开工面积达到121亿平方米 ，比现有住房增长67%。10 年后 达到896亿平方米 ，假定届时城市化人口已增长80% ,变成10亿人，再假定现有的房屋50% 都要拆掉，依然还剩余90亿平方米，全国共有986亿平方米，城市人均98。6平方米， 以一户三人计 ，每户达到平均300平方米。是现在的10倍！！！照此类推，20年后，全国总共有五万亿的平方米住房面积，人均5000平方米。三个人要住15000平方米的房屋！这样的需求现实吗？
4。现在27个城市全国均价14700/平方米，假定按年增长率为15% 来算，10 年后 是65271/平方米，300平方米房屋的价格是1958万元！！！！20年后是29万元/平方米，100平方米的房价就是2900万一套，300平方米房屋的价格就是8700万元，按照2010年收入增长率7。8%计算，居民可支配收入届时也将达到9万元。算一下,2900万元的首期是580万元80%按揭 ，以30 年5% 按揭利率，每月要支付出12。45万元，一年的利息是150万元！！不吃不喝把(两人)一年所有收入拿来付利息，仅够一个半月？哪来的购买力呢？请问那时谁来接手？谁来做冤大头？
如果真是这样的话，我的上帝阿，到时恐怕大家都愿意把房卖了，拿着几千万，相当于目前300万美元，(汇率不变的话)， 到国外去住了，也许还可以再干一翻伟大的房地产事业。信仰谁，又有何妨！有钱，才是信仰的开始！阿门！
再说，如果按照2010年上海房价涨30-50%，平均成交价格为22362元/平方米,平均每套住宅的面积为117.2平方米来算，10 年后。涨30%的，每套住宅是5073万元，涨50%的，每套住宅是3。5亿元！！这是个什么概念呢？等于说，10 年后，你把这套住宅卖掉，在美国的加州买一栋500平方米有私人泳池的别墅，把余下的钱存进银行，以3。5%利率年息算，每年还可从银行里拿到208万美元的利息！每年你可以再买一栋同样的别墅，请一个司机，五个佣人，还有每月10万美元零花，每个月可以换一部宾士或BMW.请问除了神话和作梦 还能是什么呢？中国南方某市正在大肆忽悠的所谓‘资本运作”谎说和骗局，跟这个神话，骨子里又有什么差别吗？！我很想知道这神话跟荒谬还有什么差别！
5。中国的人口结构老年化同样制约市场需求的持续和被扩张，是使价格无法膨胀的潜后因素。中国的人口结构呈倒三角形，一个孩子，两个父母。四个祖父母是典型的模式。两个这样的模式组合在一起，生下一个第四代孩子。四代人的时间距离是八十年。当第四代孩子二十岁的时候，八个作古的祖父母留下四套房子。如何处理这些不能动的不动产，给他带来了问题。而且与其同龄的人都有同样的苦恼.2010年统计报告显示:15-64岁的人口占现有人口总数的73,14%， 而0-14岁的人口只占17,31%，另外从1978年到2008年，中国的出生率从78年18.25%逐年上升到87年最高峰 23.33%后呈逐年下降到2008 年的12.14%。而同期死亡率却从6.25% 一路上升到今2008 年的7.06% , 呈相反走势。
小题结论：中国的住房价问题是个历史问题。从49年后至78年前三十年，人口增长速度大大超过建房速度，导致人均居住面积狭小,环境恶劣。后三十年的前十年，改制把前此所建房屋私有化。九十年代后房屋商品化形成房地产业和市场，逐步舒缓需求大于供应的局面。同时，钱权交易，钱权结盟，钱权互惠，钱权勾结等违背公平原则交换和分赃开始了一场世纪大盛宴的追逐。在这过程中 ，产生了盘根错节，利益共沾的既的利益集团。从经济角度观察，他们的势力构成了房地产市场中主要的恶性购买力，是一只无形的黑手，垄断操纵房地产市场。其倒买倒卖，既是垄断的买方，又是垄断的卖方,无人可代替的绝对优势角色，制造市场的混乱，使市场机制失灵，向其利益倾斜。由恶性购买力引起的表面虚假“需求”，刺激市场敏感的神经，让市场疯狂发作 ，节节推高房价,裨使其从中谋取非法暴利。在巨大利益的驱动下，贪婪而不知满足的本性和利己心理纠缠在一起，形成可怕的飓风，让房价飞起来。
房价在空中舞动那些天文数字，诱惑弱势的群体，来吧！但对他们来说，可望却不可及也！