策略性房贷违约数量增加

截至今年三月，美国有1100万业主的房屋沦为负资产，即房屋市值低于房屋贷款。在这种情况下，许多业主都考虑采取策略性违约，拒付房贷，以免掏空资产，他们自愿放弃房屋。不少银行收到叮当邮件，即违约的业主主动把钥匙寄给银行，按理说，银行会因此而省去亢长而又繁琐的收屋过程，比一些赖在房屋里不走的业主要省事多了，但奇怪的是，银行却因此而紧张万分，十分顾忌策略性违约的借款人，一旦1100万负资产的业主都拒付贷款，把房屋交给银行，恐怕金融风暴将再次降临。

为了应付更多的策略性违约案例发生，房利美规定策略性违约者在7年内不得申请房利美担保的贷款，并表示将向法庭向借款人收回未偿还的债务。但是如何界定违约的借款人是策略性违约，还是无力负担房贷债务？房利美声称可通过借款人的其它付款帐户记录而得知，但是以目前策略性违约的数量来看，房利美在执行其向借款人追讨债务的惩罚政策时会有困难，理论上来说，房利美是有权通过法院向任何违约的借款人追收债务，但如果大部分借款人无力支付债务，房利美不但收不回债务，反而要赔进一大笔律师费。

根据分析统计，目前美国大约有百分之二十的贷款违约属于策略性违约，比2006年时的数量增长一倍。估计佛州的比例更高。针对策略性贷款违约，目前银行除了惩罚措施外，并没有其它良策。只有房价上涨，策略性贷款违约才会减少。尽管借款人在采取策略性违约时可以暂时逃避债务，但之前的投资也損失殆尽，故借款人在做決定前要三思而后行。借款人的信用分数会因此而降低至580分。在决定放弃房屋时，借款人应和地产经纪联络，评估目前房屋的市价及短售的可能性，笔者有一位客户因工作关系而迁居他州，在评估了借款人的收入和财务状况后，笔者在得到授权后和银行谈判短售，几个月后，银行批准了短售并免去借款人的债务。