房贷利率创新低对房市影响不大

本周最新的三十年固定房贷利率下降到4 • 19 %，十五年固定房贷利率下降到3•43%。向银行申请房屋重新贷款的个案急升，从理论上来说，房贷利率下降当然利好房市，但由于银行并没有放宽审批贷款的条件，相反，房贷的要求越收越紧，很多申请者的房贷被银行拒绝。特别是对自雇者而言，房贷被批准的机会更低。

贷款申请人的信用，收入及头期款都要符合银行的要求，只要其中一项不符合要求，房贷就会被拒绝。

以目前美国最大的房贷机构房利美的放款要求为例，申请人的最低信用分数必须为620分，头期款为百分二十，最困难的一项是收入要求，房利美要求申请人包含房屋费用的总债务不得超过收入的45%，而从明年开始，总债务收入比将可能降低到36%，其中房屋费用的债务比降到28%，这样苛刻的要求使更多人的贷款申请被拒。故符合目前贷款条件的申请人应把握机会，趁目前低利率向银行申请买房或重新贷款。所谓总债务比是把包括房贷的月付加上房屋保险和物业税及社区管理费，再加上其它包括供车，信用卡月付等债务，然后除以每个月的税前收入。

目前五年固定利率之后再按市场利率浮动贷款利率只有2•7%，对于一些需要短期贷款的人非常有利。因利率比三十年贷款低，月付就更低，申请人比较容易符合银行的债务收入比要求。

由于房贷利率低，银行业对房贷业务并不积极。以往银行家的做法是"3-6-3" ，即付利息3%给储户，以6%利息贷出，下午三点去打高尔夫球。而现在的做法是"0-0-3"，就是储户的利息为零，银行放款为零，银行购买政府债券的收益为3%。虽然以上的说法未必全面，但也的确反映了银行对放款的消极态度，这种态度反映了银行对未来美国经济不够信心，对房市复苏也起了很大的消极作用。

David Wong