揭開投資者竟拍協會法拍屋的奧祕

菲利普是個地產投資老手，今年以十多萬美圓從法院法拍中購買了三十多個物業。每個物業的平均購買價格大約$6，000，一般人很難想象以區區$6，000美元如何在南佛州買到一個物業呢? 經過側面了解，筆者發現菲利普所購買的物業都是一些因欠付物業管理費而被法拍的房屋。一般投資者很少會購買這些法拍屋，因這些法拍房屋都有未清的貸款債務，銀行債主可以通過再次法拍收回業權。理論上來說：這些物業的法拍價值為零，因為物業一旦被銀行法拍後收回，持有這些物業的投資者就會失去業權。

但為何菲利普回做這種看似賠本的買賣呢？原來菲利普在購買了這些物業後就把這些物業以低於市場租金放租，以每個物業月租金$1，000為例，估計需六個月到八個月收回購買法拍屋的投資成本。如果銀行需要一年以上的時間進行法拍程序，菲利普就穩賺不賠了。菲利普的目的就是賺取銀行法拍的時間差租金，佛州銀行法拍所需的平均時間28•7個月，扣去業主協會法拍需要的時間大約9個月，理論上菲利普有大約20個月的時間收租，如果一切都按照所預計的時間發展，菲利普的所賺取的利潤應該相當不錯。但是也有例外的情況出現，有些物業在協會法拍後6個月左右就被銀行法拍了。

除了銀行法拍的時間無法准確預計外，筆者認為還有其它的風險因素。菲利普每次購買協會法拍屋後就馬上把房屋出租，為了在最短時間內把房屋出租，菲利普放寬對租客的要求，不查租客的信用，但求以最快的速度把房屋租出。這樣租客的品質就沒有保證，一旦遇上一個不付房租的霸王租客，投資就很可能付之流水了。還有一種更壞的可能，就是法拍到無法出租的房屋，因法院法拍前投資者無法看房，有的房屋狀況太差，例如沒有廚房，房屋泡水發霉等情況都可能使投資者血本無歸。