疫情下的美国房地产

新冠疫情下，美国经济基本上已经停摆，南佛州房地产也无不例外，现在房地产业实地看房的活动基本上已经停止，地产经纪人协会建议旗下的会员尽量使用虚拟看房以避免造成病毒的进一步传播。但是，对于房屋买卖而言，虚拟看房无法代替实地看房，虚拟看房只能够是在目前疫情下的权宜之计，待疫情过去，买家还是必须实地看房才能够敲定买卖合同。甚至连租房也是如此，曾经有租客要求看房，公司旗下的代理提议虚拟看房，谁知道租客还是坚持要实地看房才同意签约，这也是互联网发展到今天，房屋买卖依然需要地产经纪人的协助才能够完成的一个原因，因为房地产交易的完成，实地看房是不可缺少的一部分环节。

很多人都关心疫情过后美国房地产的走势。笔者认为需要具体分析，商业和住宅的情况有所不同。某个城市或地区的走势也不尽相同。首先我们来分析一下商业房地产的情况，商业房地产受冲击最大，目前有很多租客都因为政府下令关闭不必要商业服务的规定而停业，即使部分必要的商业服务可以进行，保持社交距离的规定也影响了正常商业的进行。大部分租客没有收入，无法支付房租给业主，业主就无法交付贷款，因为商业物业贷款基本上是由不同的商业银行或投资者持有，不管是否收到业主的付款，商业银行都需要支付利息给投资者，一旦商业银行或投资者不同意业主延后付款的要求，很可以对停付贷款的业主进行法拍。而这些业主很可能需要在法拍之前将物业抛售，毫无疑问，商业物业的价格必定会受到影响。笔者发现，许多在疫情之前签署的商业房地产合同，疫情发生后，买方利用合同的可行性考察条款取消合同。

对于住宅，情况就有很大的不同。美国房利美以及房地美是美国政府控制的两大贷款巨头，疫情发生以后，两大巨头都已经对现有房屋贷款人提供帮助，贷款人可以申请暂停支付贷款12个月。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的资料显示，截至4月12日，已经有5.95%的房贷进入宽限期，比4月5日增加了3.74%。受疫情影响的贷款业主可以有一年的舒缓时间。这样，基本上可以避免住宅房屋被法拍的情况出现。因此，美国住宅市场基本上不会出现业主因为疫情而被迫抛售房屋的情况出现。而这两个月房地产因为受到疫情影响而停摆，一旦疫情减缓后復工，市场上积聚了两个月的购买力很可能使房市出现一个小阳春。本来春季就是房屋买卖的繁忙季节，但是今年的疫情让市场停摆了两个月甚至三个月，疫情过去后很多买家将趁市场低迷和历史新低的贷款利率入市购买住宅。

以上纯属个人意见，谨供参考。