地产回升 卖屋宝典

                                                                                                   纽约堂叔

“春江水暖鸭先知". 以我近一年的感觉，整体而言，纽约市及其郊区的地产在恢复之中，当然，各地的情势仍然不一致。譬如，在Nassau County的一些town 今年比去年同期上涨了5%---10%不等。今天，我想以我多年的地产中介经验，提醒亲爱的网友和读者，如何做一个合格的seller。我相信，其中的许多箴言，多数人恐怕闻所未闻。

1，一定要把你的房子交给中介公司代理出售  (Multiple Listing Servise System)。

在美国，房屋销售是相当专业的系统工程。从销售的前期工作，如一定的装修，清理和产权检查到最后的过户，其中的程序包括：找到一个认真，合格和着急的（ seriours，qualified & ready to buy）买家---工程师房屋检验---签约---贷款---产权调查---银行估价等等，可谓”过五关斩六将“，每一关都可能出现想象不到的问题而导致买卖失败。而一个有经验的经纪人知道如何去解决，相信他们各有”奇术“去救死复生。堂叔自己就有过为屋主解决产权麻烦跑法庭十几趟的经历。

据一份美国地产统计报告，屋主自售价比上市销售价平均低16%。屋主不是高估就是低估房屋的身价，导致销售困难或经济损失。他们往往在卖房的初期豪情万丈，到头来又信心尽失，在反复的挫折以后，竟然马马虎虎地卖掉，当然会吃大亏。屋主自售房屋的成功率平均不到20%。

你的房屋上市后，A）会有成千上百的当地经纪人帮你售屋，他们都有自己潜在的客户。B）房屋上市以后，你的售屋信息会同时出现在许多国内外地产网站上，他们都有非常详尽的描述包括大量房屋的彩色照片（ tour vision）。这使得远在中国的顾客都能看到你的房子的详情。这种品质当然不是屋主登一两个普通广告可以同日而语的。

2，经纪公司和经纪人的基本资格。

不要雇佣兼职（part time）和从业时间太短的经纪。记住，在地产业，看一个经纪人的能力高低根本上是看他们解决棘手问题的能力，因此经验永远是最重要的。

所谓的“地产经纪人”是一个统称。他们实际上分为销售员（agent）和 经纪人（broker或 associat broker）。后者拥有较高的专业资格。其中 broker通常是指公司的法人（老板）；而associat broker则是指通过了broker  licence 的考试但却不是公司法人或老板的经纪人。你会在他们的名片上认识他（她）是属于哪个档次的；

通常，较大，历史较长的公司以及大型连锁公司的信誉较好，他们通常会有定期的员工培训，有较严格的规章制度，因此更有经验和专业精神。

会见多个地产经纪，了解他们的历史和业绩，留意他们的基本素质，但不要被有些人的夸夸其谈，拍胸保证以及无原则的廉价收费所迷惑。一定要货比三家。

3，经纪人的法律意识。

即使是美国，各种专业服务的品质也可以良莠不齐，差别极大。

在美国，地产买卖不仅要讲究经验和从业精神，经纪人和seller都应当具有清醒的法律意识，以保护自己的基本权益，避免法律纠纷。而这一点，是被相当多的地产经纪公司和经纪人所忽略的。作为卖方当事人，屋主有权从被雇佣的经纪人那里获知他们的基本权益，如：

在美国，经纪人一般只服务于seller，即，最大限度地保护seller的利益，而不代表buyer的利益；

经纪人有责任为卖方在尽可能短的时间内获取尽可能高的价钱；

积极周全的服务和负责精神，而不是”懒懒散散, 拖拖拉拉“；

对当事人屋主100%的忠诚，把seller当成”主人"；

恪守当事人屋主有关售屋的所有隐私，如婚姻麻烦，法律麻烦，疾病等等；

主动告诉卖方售屋过程中的每个细节。

然而，相当多的地产公司老板（broker）不懂或不重视或偷懒而忽略上述法律条款（disclosure to  both seller & buyer），更遑论经纪人了。在这种情况下，事后买卖双方都可以状告有关的经纪公司。

 4，经纪人要极其熟悉房屋贷款业务。

祝你顺利，有利地售出你的房屋。