房产重新贷款:忽悠你没商量

作者:tangremax  于 2012-10-30 01:33 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:地沟油文学|通用分类:其它日志|已有50评论

关键词:贷款, 房产

 
                                                                          纽约堂叔
 
如果你是美国地主,不时会有银行动员你重新贷款(refinance),并信誓旦旦地告诉你,每月可以省下$$$。你一看,马上就动心了,因为你5年前时的贷款利息是6.5,而银行给你新的offer是3.5。这时我们的哥儿们莫名地感动起来:谁说天上不掉馅饼?这美国银行简直就是顾客的上帝!
 
如果真如善良老百姓的想法,银行都变成了慈善机构,银行家都成了救世主,那这个世界不就成了君子国,那敢情好!但是,没有商人会吃饱了撑的整天琢磨着做亏本买卖。今天就让俺来揭一揭重新贷款的猫腻。这些故事,银行的职员是打死也不会说的。
 
1),先来举一个实例:
张三5年前买了个60万的房,付头款四分之一,即15万,借贷45万,年固定利息是6.5;30年还贷期=360个月;
则每月还银行固定的本利=2,844;其中利息部分=2,437.5,本金部分=406.5;
(如果张三真的支付银行30年的房贷,张三在30年中要付给银行的利息总数=2,437.5x360月=$877,500)
其中,406.5/2,844=14%。也就是说,张三每月的还贷的总数的86%是利息部分,只有14%是本金部分。
由于大多数地主都不会拥有一个房子达30年之久,一般来说平均拥有时间大约是7--8年。因此,银行的收款策略是在前20年,张三月支付的86%都是利息部分,也就是说,银行会尽可能地超前地,集中攫取他们的利息部分,这就是所谓的利润最大化策略。如果张三在第6年开始重新贷款,他过去5年已经付给银行的利息是2,437.5x60月=$146,250;相应地支付的本金总数只有区区=$24,390 。
 
2),再来看看银行是如何从房贷赚钱的:
其实,银行从房贷所赚取利润只是过户手续费。你的贷款随后就被银行打包后一股脑儿卖给了“两房”,否则,银行的资金不就枯竭了吗?
因此,银行每做一次重新贷款所收取的费用,就是他们竭力纵容你do it 的动力。
“两房”也不吃亏,当你履行重新贷款以后,比方你又搞了一个30年的重新贷款,虽然利息降低了,但是,你又要重新背30年而不是25年的利息债,又要从头开始以大百分比超前地支付银行的利息。目前你在银行存款利息可能只有0.5%,虽然张三的房贷利息降到3.5%,不难算出他们的利润=3%。
记住,银行老板个个都是人精,你以为他是谁!
 
3),什么人适合重新贷款?
如果你买房的时间很短,而你又打算在这个房子住相当长的时间,而重新贷款的利息又确实低得诱人,那么从经济上还是合算的。当然这里会有一个具体的计算公式。
其次,如果你的家庭遇到了某些财政方面的困难,打算降低每个月的支付额,或希望从15年的支付改成30年的支付方案等等。
 
4),堂叔的建议。
如果张三不是属于第3种情况,而他的手上又比较富裕,不妨每月加大本金的偿还量,这样,他每月的利息支付就会降下来。这样他就可以提前偿还他的贷款,而不会像重新贷款那样重复加倍地孝敬银行喽!
 
估计银行老板们看了本文会至少郁闷三天,严重的会吐血。
 
 
 
 
 
 
 
 

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发表评论 评论 (50 个评论)

2 回复 小皮狗 2012-10-30 01:46
多谢堂叔指点迷津。
2 回复 xqw63 2012-10-30 01:50
听堂叔一席话,胜还贷10年款,咱这就向领导汇报去
2 回复 徐福男儿 2012-10-30 01:54
专家出手,银行气煞!
2 回复 白露为霜 2012-10-30 01:58
应该重新贷款,再把省下的钱付本金。气死银行。
2 回复 秋天的云 2012-10-30 02:03
还是有钱尽快还请本金好啊
2 回复 sguan 2012-10-30 02:30
白露说的才是正解!剩的不多时,就用HELOC。
2 回复 dannysun 2012-10-30 02:40
受教了,谢谢。
3 回复 北胜街 2012-10-30 02:52
重新贷款银行还要收取不少的手续费。有时候总想,我向银行借钱,除了连本带利,怎么还有付手续费呢?怪不得银行都这么暴利。
2 回复 Hansonding 2012-10-30 03:01
這個計算公式很值得參考。
2 回复 8288 2012-10-30 03:13
谢谢
2 回复 黑山老猫 2012-10-30 03:25
堂叔出手, 银行气死.  
2 回复 寒枫109 2012-10-30 03:32
张三的问题是把Amortization 的时间给拉长了. 他既然已经还款5年了, 在refinance的时候应该选择25年,而不是拉回30年. 这样利息和本金比会继续按照原来的速率继续下降, 利息百分比不断减少, 本金比例不断增加. 只要Amortization时期不要随意延长,  那么利率的下降是有好处的. 另外要综合考虑refinance是否有手续费,多少.
2 回复 leahzhang 2012-10-30 03:33
我在短时间还清买房贷款(3 1/2年),其中还做了一次二次贷款。估计银行赚的不多!
3 回复 borninheaven 2012-10-30 03:33
堂叔那是误导村民!5年前时的贷款利息是6.5,而银行给你新的offer是3.5,那是绝对的省钱!堂叔的算法是概念替换,绝对的错!
2 回复 玮哥 2012-10-30 03:57
先将30年换成15年,再把所有能存的钱全部付本金,这就是咱中国人的活法
2 回复 远洋副船长 2012-10-30 03:57
俺作了重新贷款,仔细算来差不多
2 回复 麦燕萍 2012-10-30 03:58
党叔说忽悠就是忽悠!
2 回复 manjing 2012-10-30 04:29
leahzhang: 我在短时间还清买房贷款(3 1/2年),其中还做了一次二次贷款。估计银行赚的不多!
医生就是有钱。
2 回复 Charlie2003 2012-10-30 04:30
堂叔你这么一发文,银行不得去卖地沟油了啊
2 回复 manjing 2012-10-30 04:30
远洋副船长: 俺作了重新贷款,仔细算来差不多
那就是不重新贷款也没啥区别?
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