加拿大Condo法后面的黑暗与无耻-2:业主董事会成员玩弄权术被重罚

谈天星政治经济论谈：：：

业主董事会成员（the board of directs）管理失职，使共管维修基金突然大涨引起业主强烈不满，业主自开业主大会免去业主董事会成员（the board of directs），他们不服气，死皮脸赖着还不去职，继续玩弄权术与业主们对抗，造成业主们与业主董事会成员（the board of directs）对搏公堂民事法庭。法官判业主董事会成员（the board of directs）违法，他们自己的数万律师费要自掏外，还被重罚数万。这样的劳民伤财的司法对立，难道不是安省Condo法后面的黑暗与无耻吗？在大都市，住Condo的极多有数百万人，必然会有大量的Condo管理纠纷。一旦有司法纠纷，就去找民事法庭，大家都知道民事法庭程序复杂，费用昂贵，打其官司就是劳民伤财。为何不设如同交通法庭一样的Condo仲裁法庭来依法简单快速处理发生在Condo里面的各种司法矛盾纠纷，这就是安大略省Condo法的天然缺陷与无耻了。

多伦多高楼共管公寓

下面看这个发生在多伦多Condo里的真实故事。

有关共管公寓大厦的罕见案例引起了大家的关注，安大略省伦敦市一座公寓大厦的业主董事会，五名前董事罕有地被法庭重罚，必须支付合计三万六千三百加元， 特别申明的是，该罚款必须由五名前董事自掏腰包。身为义工，贡献时间精力，分毫不取，却惹上官非，钱包重创，何罪之有？

事源该大厦的漏水维修工程，根据大厦工程师报告，大厦必须进行有关维修，防止漏水情况进一步恶化，整项工程预计需要75.5万加元。

但大厦的储备基金(Reserve Fund)可谓杯水车薪，难以一下子应付这突如其来的75.5万加元的巨额开支。因此，业主董事会召开全体业主大会， 知会各业主大厦将会进行此项重大维修，但鉴于大厦储备基金不足，必须向银行借贷60万加元。

业主大会上，尽管各业主理解进行漏水维修工程的必要性，但却明确否决了业主董事会关于向银行借贷60万加元的动议。与此同时，一群自发组织的业主更对如此昂贵的工程维修费用提出质疑，对业主董事会的工作表现强烈不满，并要求召开另一次全体业主大会，推翻现有的业主董事会。

按照安大略省共管物业管理法的规定，如有超过15%业主书面提议，要求就有关重大事宜， 譬如是推翻现有的业主董事会召开全体业主大会，现有业主董事会必须就该提议，决定于35天内召开业主特别大会，或把该特别议案包括到年度例行的业主大会议程内。

但是，对此剥夺全体董事资格，挑战其大厦权威领导地位的建议，该业主董事会使用各种手段，百般阻挠及禁制业主特别大会的进行，并向法庭申请，委派大厦以外的行政人员接管大厦的管理工作。

大厦业主与原业主董事会最终对薄公堂，经过旷日持久的冷战，双方都已身心疲惫。法庭最后判令，原业主董事会为个人私利，千方百计阻挠业主要求召开特别大会撤换原业主董事会的要求，并阻止选举产生新的业主董事会，此举实属违法。

此外，法庭还判令，原业主董事会自行聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作，也属违法。因此，原业主董事会全体董事被勒令丧失大厦董事资格。

新一届业主董事会进一步申请，原业主董事会成员必须私人负责两次法庭诉讼的费用，法庭亦接受此项申请。判决指出，原业主董事会恶意阻挠剥夺其董事资格的业主特别大会举行，此诉讼的法庭费用为$15,000加元；另一诉讼决定申明，在已被剥夺董事资格的情况下，原业主董事会仍一意孤行，为私利及意气行事，违法下令他们的律师，聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作，是显然的恶意及诈欺行为，因此重罚原业主董事会$21,300.52， 五名原业主董事会董事需由各自的私人帐户中每人支付$7260加元，因为此恶意行为显然不属大厦保险承保范围。

笔者在加拿大从事物业管理逾十六载，这可是其中一非常极端的案例，业主董事会是不领任何薪酬的义务工作者，是公而忘私，受人尊敬的一群，为确保他们的日常工作顺利进行，大厦专门为大厦董事和管理工作人员购买责任保险，通常保险金额为五百万至一千万加元，使为大厦工作的大厦董事义工们没有后顾之忧，不必为一些无心之失或疏忽负责，更不会伤及董事们的私人财产。

本案例无疑是一个响亮的警钟，并非因为你是一名义务工作者，自认为是在为大众谋福祉，就可以忽略或漠视有关法例的存在，很多时候可能只是为一时之气而酿成大错，就更得不偿失了。

身为业主董事会成员，是大厦业主选举出来的代表，凡事必须以大多数业主的利益为出发点，绝不可以紧盯一己私利；共管大厦法赋予业主权利可以解散独断专横的业主董事会，业主完全有权当家作主选举自己属意的董事会；大厦业主间的纠纷演变成法庭诉讼，实属不幸之事，不但破坏邻里间的和谐，更劳民伤财，损失不菲。

事实上，业主董事会的运作应高度透明和公开。一般来说，大厦日常运作中需要向业主保密的事宜都非常有限，透明公开公正的运作模式，一定可以避免以上令人叹息的案例再发生，毕竟，业主董事会是一群热心大厦公益的义务工作者，卷入官非，更伤及自己的私人腰包，实属不值，令人惋惜。