加拿大Condo法后面的黑暗与无耻-2:业主董事会成员玩弄权术被重罚

作者:tantianxing  于 2019-4-10 00:36 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:加国生活|通用分类:政经军事|已有20评论

关键词:安省Condo法, 物业管理, 无耻

谈天星政治经济论谈:::

业主董事会成员(the board of directs)管理失职,使共管维修基金突然大涨引起业主强烈不满,业主自开业主大会免去业主董事会成员(the board of directs),他们不服气,死皮脸赖着还不去职,继续玩弄权术与业主们对抗,造成业主们与业主董事会成员(the board of directs)对搏公堂民事法庭。法官判业主董事会成员(the board of directs)违法,他们自己的数万律师费要自掏外,还被重罚数万。这样的劳民伤财的司法对立,难道不是安省Condo法后面的黑暗与无耻吗?在大都市,住Condo的极多有数百万人,必然会有大量的Condo管理纠纷。一旦有司法纠纷,就去找民事法庭,大家都知道民事法庭程序复杂,费用昂贵,打其官司就是劳民伤财。为何不设如同交通法庭一样的Condo仲裁法庭来依法简单快速处理发生在Condo里面的各种司法矛盾纠纷,这就是安大略省Condo法的天然缺陷与无耻了。


多伦多高楼共管公寓

下面看这个发生在多伦多Condo里的真实故事。

有关共管公寓大厦的罕见案例引起了大家的关注,安大略省伦敦市一座公寓大厦的业主董事会,五名前董事罕有地被法庭重罚,必须支付合计三万六千三百加元, 特别申明的是,该罚款必须由五名前董事自掏腰包。身为义工,贡献时间精力,分毫不取,却惹上官非,钱包重创,何罪之有?

事源该大厦的漏水维修工程,根据大厦工程师报告,大厦必须进行有关维修,防止漏水情况进一步恶化,整项工程预计需要75.5万加元。

 在多伦多涉该物业司法有纠纷的物业公司DUKA

但大厦的储备基金(Reserve Fund)可谓杯水车薪,难以一下子应付这突如其来的75.5万加元的巨额开支。因此,业主董事会召开全体业主大会, 知会各业主大厦将会进行此项重大维修,但鉴于大厦储备基金不足,必须向银行借贷60万加元。

业主大会上,尽管各业主理解进行漏水维修工程的必要性,但却明确否决了业主董事会关于向银行借贷60万加元的动议。与此同时,一群自发组织的业主更对如此昂贵的工程维修费用提出质疑,对业主董事会的工作表现强烈不满,并要求召开另一次全体业主大会,推翻现有的业主董事会。

按照安大略省共管物业管理法的规定,如有超过15%业主书面提议,要求就有关重大事宜, 譬如是推翻现有的业主董事会召开全体业主大会,现有业主董事会必须就该提议,决定于35天内召开业主特别大会,或把该特别议案包括到年度例行的业主大会议程内。

但是,对此剥夺全体董事资格,挑战其大厦权威领导地位的建议,该业主董事会使用各种手段,百般阻挠及禁制业主特别大会的进行,并向法庭申请,委派大厦以外的行政人员接管大厦的管理工作。

大厦业主与原业主董事会最终对薄公堂,经过旷日持久的冷战,双方都已身心疲惫。法庭最后判令,原业主董事会为个人私利,千方百计阻挠业主要求召开特别大会撤换原业主董事会的要求,并阻止选举产生新的业主董事会,此举实属违法。

此外,法庭还判令,原业主董事会自行聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作,也属违法。因此,原业主董事会全体董事被勒令丧失大厦董事资格。

新一届业主董事会进一步申请,原业主董事会成员必须私人负责两次法庭诉讼的费用,法庭亦接受此项申请。判决指出,原业主董事会恶意阻挠剥夺其董事资格的业主特别大会举行,此诉讼的法庭费用为$15,000加元;另一诉讼决定申明,在已被剥夺董事资格的情况下,原业主董事会仍一意孤行,为私利及意气行事,违法下令他们的律师,聘请大厦以外的行政人员接管大厦管理工作,是显然的恶意及诈欺行为,因此重罚原业主董事会$21,300.52, 五名原业主董事会董事需由各自的私人帐户中每人支付$7260加元,因为此恶意行为显然不属大厦保险承保范围。

笔者在加拿大从事物业管理逾十六载,这可是其中一非常极端的案例,业主董事会是不领任何薪酬的义务工作者,是公而忘私,受人尊敬的一群,为确保他们的日常工作顺利进行,大厦专门为大厦董事和管理工作人员购买责任保险,通常保险金额为五百万至一千万加元,使为大厦工作的大厦董事义工们没有后顾之忧,不必为一些无心之失或疏忽负责,更不会伤及董事们的私人财产。

本案例无疑是一个响亮的警钟,并非因为你是一名义务工作者,自认为是在为大众谋福祉,就可以忽略或漠视有关法例的存在,很多时候可能只是为一时之气而酿成大错,就更得不偿失了。

身为业主董事会成员,是大厦业主选举出来的代表,凡事必须以大多数业主的利益为出发点,绝不可以紧盯一己私利;共管大厦法赋予业主权利可以解散独断专横的业主董事会,业主完全有权当家作主选举自己属意的董事会;大厦业主间的纠纷演变成法庭诉讼,实属不幸之事,不但破坏邻里间的和谐,更劳民伤财,损失不菲。

事实上,业主董事会的运作应高度透明和公开。一般来说,大厦日常运作中需要向业主保密的事宜都非常有限,透明公开公正的运作模式,一定可以避免以上令人叹息的案例再发生,毕竟,业主董事会是一群热心大厦公益的义务工作者,卷入官非,更伤及自己的私人腰包,实属不值,令人惋惜。

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发表评论 评论 (20 个评论)

1 回复 tantianxing 2019-4-10 01:18
多伦多的故事,与大家分享。
2 回复 徐福男儿 2019-4-10 02:18
在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
2 回复 tantianxing 2019-4-10 02:34
徐福男儿: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
美国的确也是这样!美国、加拿大这样的法律的确需要改正啊!
2 回复 hongye_north 2019-4-10 02:43
tantianxing: 美国的确也是这样!美国、加拿大这样的法律的确需要改正啊!
说是西方国家有文明制度,但是没有好的法律来制约,人照样干坏事。没有好的制度,人性就更可恶了。人本初,性本恶。这是世界真理!这世界就是坏人占多数的!
1 回复 hongye_north 2019-4-10 02:43
tantianxing: 多伦多的故事,与大家分享。
谢谢!
2 回复 hongye_north 2019-4-10 02:44
徐福男儿: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
说是西方国家有文明制度,但是没有好的法律来制约,人照样干坏事。没有好的制度,人性就更可恶了。人本初,性本恶。这是世界真理!这世界就是坏人占多数的!
2 回复 tantianxing 2019-4-10 02:48
hongye_north: 说是西方国家有文明制度,但是没有好的法律来制约,人照样干坏事。没有好的制度,人性就更可恶了。人本初,性本恶。这是世界真理!这世界就是坏人占多数的!
好!高!
2 回复 jjoohhnn 2019-4-10 03:49
hongye_north: 说是西方国家有文明制度,但是没有好的法律来制约,人照样干坏事。没有好的制度,人性就更可恶了。人本初,性本恶。这是世界真理!这世界就是坏人占多数的!
没有好的制度,人性就更可恶了。人本初,性本恶。这是世界真理!这世界就是坏人占多数的!+10
1 回复 jjoohhnn 2019-4-10 03:52
徐福男儿: 在美國,業主董事會也是一個死角,好像沒有監管機構。
法律制度的完善与良好执行才是保证社会公平、公正、和谐的最基本基础。我也认为,这世界的大多数是坏人!无论是西方还是中国。也许中国的坏人有更高比例吧。
1 回复 jjoohhnn 2019-4-10 03:53
tantianxing: 多伦多的故事,与大家分享。
谢谢博主分享!
1 回复 jjoohhnn 2019-4-10 03:54
tantianxing: 美国的确也是这样!美国、加拿大这样的法律的确需要改正啊!
北美乌鸦一般黑!
1 回复 tantianxing 2019-4-10 08:42
jjoohhnn: 北美乌鸦一般黑!
高见!
1 回复 tantianxing 2019-4-10 08:45
jjoohhnn: 法律制度的完善与良好执行才是保证社会公平、公正、和谐的最基本基础。我也认为,这世界的大多数是坏人!无论是西方还是中国。也许中国的坏人有更高比例吧。
法律制度的完善与良好执行才是保证社会公平、公正、和谐的最基本基础。这世界的大多数是坏人,论是西方还是中国。也许中国的坏人有更高比例吧。说的透彻。大陆和西方文明的区别就是大陆坏人比西方多15%。是吗?     
2 回复 hongye_north 2019-4-10 08:53
tantianxing: 法律制度的完善与良好执行才是保证社会公平、公正、和谐的最基本基础。这世界的大多数是坏人,论是西方还是中国。也许中国的坏人有更高比例吧。说的透彻。大陆和
博主够逗的。我看只有5%的差距区别。   
2 回复 hongye_north 2019-4-10 09:01
不过从人性核心来讲,人是天然地绝对的坏性。为何世界百姓都说学坏很容易,做坏事很容易呢?恰恰是做好事难。特别是一辈子做好事,做好人就更难。也让大家清醒,西方文明国家法律本意,也是人性本恶。因此,西方白人也不都一定是好人,是高尚人。大多数的也还是坏人可能性极大。这个也是制度环境条件所限制的。
3 回复 rasitillos 2019-4-10 09:47
希望多多听到加拿大的故事
回复 tantianxing 2019-4-10 23:59
rasitillos: 希望多多听到加拿大的故事
那就多关注我们的博客,我们会有各种加拿大事评论发出。
回复 tantianxing 2019-4-11 00:00
hongye_north: 不过从人性核心来讲,人是天然地绝对的坏性。为何世界百姓都说学坏很容易,做坏事很容易呢?恰恰是做好事难。特别是一辈子做好事,做好人就更难。也让大家清醒,
说的有心得。好!谢谢分享。
回复 tantianxing 2019-4-11 00:01
hongye_north: 博主够逗的。我看只有5%的差距区别。    
不是逗,是事实吧!不要客气。
回复 rasitillos 2019-4-11 09:21
tantianxing: 那就多关注我们的博客,我们会有各种加拿大事评论发出。
好的

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