民主法制能把人性腐贪赶跑？说加国Condo里那些事：（二）无处伸冤

谈天星工作室：北美民主法制论坛》》

　　这篇故事的主角是一个中等规模的townhouse小区。这个小区在2010年的时候大概有一百多万在reserve fund里。这时候来了一个西人的管理公司（我们管他叫路人甲吧，否则后面不好区分）。因为没有任何的资料留下来，所以不知道当时都做了那些修建，维修项目，但是三年里总是不断出现这个，那个的新建，维护，修理项目。总之就这两三年功夫这一百多万就花完了。之后每年都涨管理费，每隔一两年收一次Special Assessment，一直到了2017年左右。另一家西人的管理公司（路人乙）注意到路人甲管辖之下的一栋大楼被法庭指派了管理人，路人乙知道机会来了，开始搜寻路人甲管理的其他小区，然后发现这一家。他们找了两三个住户，让他们拿着requisition letter去找其他住户签名，有超过15%的住户申求，就可以召开特别大会，也是业主大会的一种，在这个大会上，如果有超过半数的住户支持，就可以把旧有的board换掉，选出新的Board管理董事会。

      从上面信息就可清楚得知，大多西人的管理公司在接手一个管理小区他们是在图什么了。西人路人甲公司一接手，为何公寓的reserve fund会那么快的被花完了？钱去哪里了？都有什么详细的账目来往？谁主要负责的花钱项目？都是公寓日常必要的吗？按照法规规定，花钱1000加元都得业主委开会商讨批准，而这些巨大花钱的事业主委成员在其中起到了什么推动，管理与监督作用吗？还是Board和管理公司背后还有其它见不得人的隐藏利益故事？公寓业主们都是一头雾水啊！

     但是，那段时间，有业主们在私下议论说一些Board成员在没有当Board时候，大部分时间都是买菜回家做吃，现在基本都不回家做饭了，大多时间在外面餐馆点外卖，或在外面餐馆吃。还说一个Board成员明显花钱比以前大方许多，还换了辆新车。

     其实，我们认为别当真，因为心里无鬼。而当真害怕的，而去做辟谣说明的，一定是内心鬼事多端，怕见光！

　　这次谋划换管理公司，路人乙他们成功了。大多数住户都不知道发生了什么，只是知道在一个什么纸上签过字。

　　路人乙接管以后发现这个小区没有丁点一点油水。Operating account 和 reserve fund account里都没有钱。而全部屋顶几乎都要更换，雪上加霜的是，City通知他们，这个小区过去7年都没有交水费。于是理所当然的他们继续收Special Assessment，收上来的钱没有用于换屋顶，也没有交水费，却想法在小区里搞新建项目。很快就搞了一个Play Ground。然后把五六家后院做了全部硬化。一般来说，前后院如果最初建房的时候有铺Patio Stone的话，小区只负责最多三排，如果住户想全部铺上青石板，那么以后的维护责任需要由住户自己负责。而他们却大包大揽，外包公司干的非常起劲，是由小区出钱给做了。然后钱就很快再一次花光了。

　　屋漏偏逢连夜雨。这时候路人甲所用的一个Contractor来索要欠款，说是两年前做的维修，累积二十几万。一直没有支付过， 如何出现的这样情况？业主委难道不知道吗？有没有里外合谋与利益欺诈？于是路人乙管理公司发了个通知，管理费暴涨35%。

　　小区除Board业主委成员外的所有业主都炸锅了，大家都在商量该怎么办？也是小区里的一些华人住户联系到了我们。我们先帮他们把路人乙换掉。而且这一次我们跟所有住户讲明白了为什么要更换。换掉之后一半华人，一半其他族裔的住户组成了新的Board。过了几个月，外族裔的委员会成员给我们打电话，说为什么管理公司换成了一个港人公司，而没有用我们这家大陆华人的公司。我们也不好解释，我们通过一些曲线询问，知道是BOARD业主委有成员强力要路人丙香港人公司接手管理的。这些事基本上属于中国人不信中国人的奇怪延续，是族裔内掐的事。我们不好去评论了。

　　这是一年半之内他们换的第三家管理公司。因为之前我们帮他们一起协作的关系，很多住户都认识了我们，期间不断有人给我们电话，说这家路人丙香港的物业经理基本见不到人，打电话只有answer machine。他们有事只好找Board，Board那个时间是大包大揽，谁家修谁家不修都由他们说了算。又过了几个月，另一个华人Board成员跟我们说，有西人Board成员把房子卖了，而且还没有挂牌，不想让任何人知道，但是因为小区里很多人都打算卖房，所以都有经纪在盯着成交情况。最可气的是那个Board成员卖掉了房他还不想辞掉Board，为何？想大家都是懂的吧！以此可以想到当Board成员的私下利益还是大大的。其它住户只好在后面的AGM上重新选了几个人进去。

　　Board再次更换，这次的华人Board对我们比较信任，给路人丙管理公司发了termination notice。路人丙于心不死，以业主的名义给所有住户发了匿名的质疑信，鼓动住户向我们发难，质问Board为什么要把路人丙换掉。我们跟Board讲，不用怕，一切我们来handle，我们给所有住户发了通知，定了时间地点开了一个非正式大会，会中有任何问题都可以提问。然后把我们的背景和做事方式对大家进行了讲解。尽管我们当时刚刚接手，什么都还没有做，但是大多数住户还是接受了我们的解释。

　　然后我们面临的问题是：

　　1. City的水费，路人乙也没有支付，这样西人的路人甲和路人乙管理期间总共拖欠的水费达40万。

　　2. 西人的路人甲怎么处理？他们管理的八年间大约花掉了几百万，而大家都不知道修了些什么，从外面明显看到的是都知道路人甲经理接手不久就换了一辆十万多加元的高级跑车。可是小区档案里没有任何资料保留下来。

　　3. 到处都是问题，屋顶漏水，地下室漏水，主管爆裂，树多年没有修理，路面破损，等等等等。

　　   钱呢？小区的两个银行帐号只有几块钱。

　　我们作为新管理公司该怎么办？怎么办？

　　我们当时是这家小区两年内更换的第四家管理公司，到目前我们已经管理了两年多，期间管理费我们非但没有涨，反倒还降过一次。更没有增收过Special Assessment。预计再有几年该小区的reserve fund也能达到要求的水平。

      因而，我们的管理也获得了目前广大业主们和Board业主委的高度尊重。同时，原来这个区房价因Board业主委的严重问题，以及前三个物业管理公司利益化的胡作非为，前些年该小区房价出现了有些下掉的趋势。但是，因该小区最近二年管理出现良好的正常发展轨道，管理区管理与服务仅仅有条，没有出现过任何利益化的隐瞒与财务隐患，而导致该小区房价最近二年却出现了快速回涨趋势。

　　但是对于西人公司路人甲和当时的Board成员，我们和目前的广大业主该去怎么去司法对待他们呢？大家觉得能绳之以法他们吗？

以上故事是属社会现象的精炼虚构，如有雷同到你们自己的，那就是故事与社会的契合，如果觉得就是自己的，就赶快去改邪归正，赎罪。否则，你们的非合理利益和所得一切早晚要还回去的！这是上帝的神明！！

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