美国和中国对“房产税”的不同认识和不同情况

作为联邦制国家，美国的税收管理体制与其政体相适应。房地产税收有以下三个特点：

第一，征税原则清晰，确保执行得力。美国房地产税以“宽税基、少税种”为基本原则。经过多年实践，美国地方税务系统已经形成一套高效的税收征管程序，确保房地产税应收尽收。例如，有些城市规定，提早缴纳房产税的业主可享受一定的减免优惠，过期纳税的则会接到罚单，拒绝纳税则可能被没收房产。同时，房地产税还与免税优惠政策相连，比如在缴纳税率较高的个人所得税时，征税的税基将视其已缴纳的房产税而做相应的扣除减免，从而间接鼓励了房地产税的纳税行为。

在美国，没有专门针对房地产出租收益征收的房地产税，而是将出租房地产的收入纳入个人总收入，并征收个人所得税。其他有关的税种主要是根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。

第二，地区差异明显，各州因地制宜。美国50个州目前都征收房地产税，只是各州和地方政府的税率不同，大约在0.6%至3%之间，以1.5%左右的税率居多。由于房地产税是由当地政府制定，税率在各个地区差异很大，即使在同一地区，不同的村、镇，税率都可能不同。

房地产税率并非一成不变，通常是由地方政府根据每年的财政收支预算情况而定。例如在2008年经济危机中受害最严重的加利福尼亚州、佛罗里达州、内华达州和亚利桑那州，房价大约下跌了55%，房地产税率有不同幅度的下调。

第三，税费服务公益，形成良性循环。在房地产市场正常发展的情况下，房地税每年的涨幅并不会很大。房地产税作为地方政府最主要的收入来源，主要用于维持当地政府开支和社会服务，比如消防、治安、司法、道路养护、社区文化中心、公园、图书馆、公立教育等。在美国，房地产税和公立教育密不可分，将近半数的房地产税用于公立中小学教育，而公立中小学近半数的经费也是出自房地产税。富裕地区房价高，税源丰富，因此学校经费也相对充足，而学校好又促进当地房价升值，形成了良性循环。近年来，在房地产税的用途上，新的趋势是加强州政府的统筹作用，比如州政府抽走部分房地产税，然后在全州范围内分配，相对贫困的学区可以争取到更多教育经费。

美国房地产税管理过程严谨，可执行性强。一般而言，在美国税制中，纳税人的个人报税相当重要，税收管理关注于纳税人的遵循行为。而在房产税中，税务当局有很大责任。税务当局保存财产记录、计算税收、开出税单、记录支付等。

中国正在提出开征房产税的步骤。房产税已经进入人大议程。

中国财政部在总结房产税改革试点经验的情况下，正计划逐步在全国推开房产税。

社会流传，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。

一时间，有关房产税的讨论纷起。

一般老百姓都认为，房产税值很难达到公平和合理。

首先，房产税的打击面太广。估计将近四成以上的城镇户籍家庭将受到房产税的影响。然而这些家庭中，有一半左右的家庭年收入少于3.7万元，他们根本不算真正意义上的富裕阶层。同时，按面积征收的可操作性太差，估计到时七大姑八大姨都会变成家庭成员的一部分。

其次，就存量房征收房产税对已购住房家庭有失公允。诚然，政府想通过房产税使多套住房家庭将多余住房供给出来，缓解房价压力，但应注意到，在有房家庭中，大部分购房家庭是背负着沉重的房贷压力的。在高房贷压力下，对他们征税无疑是雪上加霜。

施行房产税以期为政府拓宽税基，降低贫富差距，但房产税能否顺利征收是关键。现实中，房产税实施起来阻力较大，因为房产税首先打击有多套房屋的人，而这些正是手中握有权力的人。

因此，一个论调占上风，目前开征房产税的时机还不成熟；就目前房产市场的情况来看，房地产市场还相对脆弱。在此时全面开征房产税，必然会对市场预期乃至整个市场造成巨大冲击，刺破楼市泡沫，造成中国房地产市场崩盘。一旦楼市崩盘，中国宏观经济将受损很大，甚至可能陷入长期衰退。就宏观经济形势而言，目前并不是房产税征收的好时机。

又有，应从“房产税”向“房贷税”转变的说法。

与房产税相对应，政府应对“增量”购房进行征税。政策切实区分高端住房市场与一般住房市场，做到高端住房高房价、一般住房低房价，在防止高收入群体在一般性住房市场投机炒房的同时，应降低二套房的首付比例，开征“按揭税”，即事实上的“房贷税”。政府可考虑放开二套房的贷款利率，对贷款利息征收10%的“按揭税”。根据调查数据推算，目前拥有两套及两套以上住房的家庭就住房向银行贷款约4万亿元。

总之，中国人对房产税认识很难统一，政府很难真正下决心快速推广。