海纳愚夫:洛杉矶房产投资大格局

作者:海纳愚夫  于 2017-6-9 02:25 发表于 最热闹的华人社交网络--贝壳村

作者分类:美国随笔|通用分类:移民生活|已有4评论

关键词:洛杉矶, 房产, 海纳

海纳愚夫:洛杉矶房产投资大格局

 

一、

 

洛杉矶位于美国西海岸,与太平洋接壤。加州最大的城市群,美国第二大城市群。大洛杉矶地区由五个县(County),近二百多个城市(City)组成。华人置业主要以东部地区几个县为主,遍及数十个城市。

 

洛杉矶城市群的发展,以洛杉矶市中心(Downtown)向周边辐射,但是,随着周边城市配套设施的完善与成熟,市中心的功能在弱化,很多人一年甚至数年也不去市中心。

 

从市中心往东,沿着十号高速周边城市,是华人置业安家落户的主要城市。

 

经过数十年的发展,洛杉矶形成多个华人聚集区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中心的华人老区,这一区域,是洛杉矶华人最早的聚集地,可以追溯到上世纪八十年代,大量台湾移民外迁美国,蒙特利公园市就是他们的开始。

 

以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区,此一区域也是韩国人的商业中心。华人世界闻名的孔雀园社区,就在这一区域,这里已经成为华人旅游商务短租房的中心。但是,随着中美签证收紧,赴美生子日趋困难,短租房没有了昔日的辉煌,开始走向了萎缩。

 

以尔湾为商业中心华人新贵区,尔湾已经成为华裔有钱新移民置业区域的首选。尔湾以社区漂亮、安全、学区好、靠海近,更重要的是房源供应充足,具有国际大都市化的城市特征。

 

二、

 

美国房市经过2013年到2017年的持续上涨,不仅已经收复20062009年的深度跌幅,也已经突破2006年的房市高点。美国房产投资进入了一个新的发展趋势与历程。

 

华人核心区域因为全球华人基数的庞大,大量华人移民美国,定居洛杉矶,导致华人核心区域房价持续的暴涨。部分区域,已经开始出现泡沫现象。

 

华人老区的高端区域,圣马力诺(San Marino)、阿凯迪亚(Arcadia)高端房产,已经失去了2012年前后的火爆场面。特别是阿凯迪亚,部分高端房产,部分投资客要么握在手中,要么赔钱出局。

 

随着华裔二代移民语言能力的增强,华人置业东移与郊区化方向发展,阿凯迪亚逐渐在失去其区位优势。加上房屋供应面少,房价高,对新移民吸引力降低。

 

而华人新区有着“小瑞士”之称的核桃市,南钻石吧,同样因为供应面紧张,房价高,也在失去对新移民的吸引力。

 

而华人聚集区域因为华人的传统文化,华人宁愿背负高房贷也不愿意租高价房子。经过笔者观察,华人区与老美区同样价格的房子,华人区租金明显偏低。

 

洛杉矶有钱的华人置业,都是跟随有钱白人居住的社区。没钱的华人,跟随墨西哥人居住社区。

 

老美白人顶级社区,学区好,大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、绿化覆盖率高。墨西哥人居住社区,环境相对较差,学区不好,很多在五分左右。

 

美国就是一个赤裸裸的金钱社会,只是美国社会对金钱的分配,有着上百年的规则与秩序。这些规则与秩序,不仅保证了富人的权益,也保证了穷人基本的尊严与生存。所以,美国社会很难发生暴戾的革命,能够持续和平稳定发展。

 

美国差的社区变成好的社区,非常困难,因为居住群体很难改变。而好的社区,变成差的社区,倒是存在可能。富人相对于穷人而言,更容易搬家。

 

人往高处去,水往低处流。

 

三、

 

笔者因为客户来自四面八方,客户置业遍及东区数十个城市。以笔者多年从业经验,对洛杉矶地产投资的发展提出自己的一些判断,供投资人参考。

 

尔湾将成为持续热点区域,尔湾人口比例,白人占比百分之五十,亚裔占比百分之四十,其他族裔占比百分之十。从人口比例可以看出尔湾的国际化。

 

最重要的是资源,尔湾有着充足的房屋供应面,能够满足来自世界各地购房者的需求。不仅华人在尔湾置业,韩国人、印度人、中东人等亚裔也同样选择尔湾安居乐业。

 

来自欧洲、美洲,以及美国其它城市的人群也选择尔湾置业。居住人群的多样性,居住群体的高端化,不仅支撑了尔湾的房价,也保证尔湾的居住品质。

 

人以类聚,物以群分的本性,将促使尔湾人气持续上升。而资源的有限性,必将促使尔湾房价节节高升。目前尔湾新房的供应面比较大,严重压制了尔湾房价的上涨,一旦新房开发资源枯竭,尔湾房价必将出现暴涨格局。

 

尔湾周边城市,以新港滩(Newport Beach)、新港海岸(Newport Coast)、拉古娜海滩(Laguna Beach)等为主的高端海景房社区。以森林湖(Lake Forest)、米申维耶荷(Mission Viejo)、亚里索维耶荷(Aliso Viejo)、拉古纳伍兹(Laguna Woods)、拉古纳山(Laguna Hills)、拉的拉兰奇(Ladera Ranch)等为主的中产阶级白人社区,构成了一个社区漂亮、学区一流、山景海景于一体,最具发展升值潜力的区域。

 

这块区域,居住人群家庭中位数收入均在10万美元以上,周边不乏数百万美元的豪宅。靠山临海的区位优势,吸引着大量白人中产阶级人群进入。

 

从发展趋势看,与旅游城市圣地亚哥(San Diego)将逐渐形成更加紧密的城市群,互相连接在一起。

 

这一区域,房屋性价比高,租金收入比超过尔湾。是笔者从业多年观察下来,投资洛杉矶房产的首选区域。

 

简单总结,这一区域优势在于一是居住人群品质高,收入高;二是有靠山临海的区位优势;三是社区漂亮,学区一流;四是租金收入比高;五是升值空间与发展潜力巨大。

 

目前在这一个区域,50万到60万美元,可以购买一个不错的三房康斗(联排别墅),租金月收入约3000美元;6070万美元,可以购买精美的三房,带有一个小院的康斗,租金月收入约3100美元;7080万美元,可以购买精美三房以上的独立屋,租金月收入约在3300美元。

 

四、

 

在整个大洛杉矶地区,华人新贵移民置业的第二热门城市是奇洛岗(Chino Hills)。她临近钻石吧,城市漂亮,学区好,具有山村别墅风味的一座山城。

 

很多购房客人都会在约巴林达(Yorba Linda)与奇洛岗之间比较,笔者也经常往返于这两座城市循环看房。但是,最终大都选择了奇洛岗,因为对华人来说,奇洛岗生活更便利一些,房屋更新的一些。

 

两个城市都具有老美风情,约巴林达的老美风情更浓,租金收入更高一点。因为约巴林达建市更早,城市居住人群收入、品质更高。

 

约巴林达购买一个不错的独立屋,预算需要在100万美元上下,房子建筑面积大约在2500平方英尺左右,占地10000平方英尺左右。这些房子都是用来自住的,出租的话,收益比不高,而且不划算。

 

购买出租屋,约巴林达可选择范围不大,6070万美元,也只能购买一个不错的康斗,月租金也就在3000美元左右。这个社区已经非常成熟,购买投资房,这个区域不是首选。

 

奇洛岗成为新贵移民购房热门区域,基于以下几个优势:一是供应面比较大,房屋性价比高;二是城市漂亮,社区安全,具有乡村别墅风情;三是学区好,城市居住人群收入高;四是华人配套设施齐全,有华人超市,多家华人餐饮,距离华人新区近。

 

目前在奇洛岗,6070万美元,能够购买到不错的三房独立屋,月租金3000美元左右;要购买一个不错的有一定品味的独立屋,需要预算到80万美元左右,甚至更高,房子在2500平方英尺上下,占地在8000平方英尺左右,这种价位的房子也是自住,出租收益比不高。

 

总结一下,圣马力诺、雅凯迪亚、核桃市、南钻石吧、约巴林达,可以算是老一线优质购房区域,这些社区特点是成熟,人气旺,房屋老,房价高,供应面少。

 

尔湾,及周边城市,奇洛岗可以算做新一线优质购房区域,房屋建筑年代短,供应面宽,房屋性价比高。

 

在尔湾,购买一个不错的三房康斗(联排别墅),预算需要在7080万美元,月租金在3100美元左右。在尔湾购买一个不错的独立屋,预算需要在120万到150万美元之间。

 

尔湾房子及社区特点:一是占地面积小,房子密度高;二是房子新,格局好;三是学区好,社区漂亮,设施齐全;四是社区费高,康斗社区费在300美元左右,独立屋在150美元左右;五是居住人群收入及品质高,国际化强;六是华人配套设施完善,多家华人超市、餐饮,生活便利;七是距离海边近,仅十多分钟车程,距离南海岸购物中心,也仅二十分钟左右车程。

 

五、

 

说完了大洛杉矶地区一线热门区域,说说二线区域城市。

 

库卡蒙格牧场(Rancho Cucamonga)、东谷(Eastvale)、科罗纳(Corona)这些城市也是华裔新移民置业的热门城市,5060万美元的预算,在这几个城市,就能够买到一个不错的独立屋,20002500平方英尺的建筑面积,5000平方英尺左右的占地面积,学区在8分左右。

 

这些城市大多以相对不富有的白人为主,墨西哥裔,其他族裔混居。这些城市环境还是不错,都是近一、二、三十年刚刚新建起来的社区。房子性价比高,这些房子月租金在2600美元左右。

 

区域决定价格,人群决定品质。在一线区域,5060万美元只能购买一个不错的康斗,在二线区域,就能够购买一个不错的独立屋。从纯投资角度看,笔者会选择一线的康斗,不会选择二线城市的独立屋。

 

选择一线城市康斗投资,一是租客素质高,租金高,二是便于管理,三是升值空间一线康斗也不会比二线独立屋差。

 

接下来,我们再总结一下传统老社区的情况。临近华人老区的帕萨迪纳,华人老区圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉、天普市,这些城市学区都不错,但是城市建设年代久远,社区破旧,房价高。

 

华人新区的罗兰岗、哈仙达岗,同样面对这种情况。但是他们有一个共同特征就是作为华人核心商业区,生活非常便利。所以这些区域是华人工薪阶层置业首选区域,因为工作方便、生活便利。

 

这些区域,也正因为便利,成为很多新移民登陆时落脚的地方。

 

围绕这些城市周围的爱满地(El Monte)、柔似蜜(Rosemead)、鲍德温公园市(Baldwin park)、西柯维纳(West Covina)属于墨西哥人为主的城市,学区差,房价低,是它们的共同特征。

 

北边靠山一带,格伦多拉(Glendora)、圣迪马斯(San Dimas)、拉文尔(La Verne)、克莱蒙特(Claremont )、阿普兰(Upland)等是老美中产阶层白人社区为主。其中,拉文尔房屋性价比最好。

 

当然,还有更远的郊区,笔者还有客人在门尼菲(Menifee)、蒂梅丘拉(Temecula)购房出租。

 

六、

 

笔者从业四年来,已经陆续写下了近二十万字的《话说美国买房》,交易纪录遍及东区数十个城市,客人来自世界各地。

 

笔者常常接到客人的询问,咨询工作量之大,超乎想象。这篇文章,酝酿已久,算是对客户朋友们的一次综合性解答,希望能够对在洛杉矶置业的朋友们有所帮助。

 

赠人玫瑰,手有余香。很多朋友常常问我,四年是如何创造交易奇迹的?

 

当您真心付出,不计较回报时,奇迹就会发生,只是很多人无法坚持,或者,在黎明前倒下了。

 

传播美国地产交易经验,对我而言,既满足了业余写作的爱好,又能带来潜在的客户资源,一举两得,何乐不为!

 

四年的耕耘,笔者正在努力实现洛杉矶地产的传奇与梦想!

 

作为一个爱好写作的文学中年,就以曾经非常喜欢的,著名作家路遥的一段话作为本文的结束吧。

 

“尽管创造的过程无比艰辛,而成功的结果无比荣耀,尽管一切艰辛都是为了成功,但是,人生最大的幸福或许在于创造的过程,而不在于那个结果!”

 

与在旅美路上的移民朋友们共勉!

 

20176 于美国洛杉矶


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发表评论 评论 (4 个评论)

15 回复 chocho 2017-6-9 10:35
不知为何尔湾偷盗很多,网上查一下,密密麻麻的
14 回复 牙齿 2017-6-11 09:04
没见楼主提到洛杉矶西区北面有大量华人居住,学区和治安都非常优秀,房价又适中的千象城(Thousand Oaks)及周边城市。或许楼主对那一带还不熟悉?
10 回复 牙齿 2017-6-11 09:09
能讲英语的华人可考虑千橡,Moorpark,西米谷那一带,学区优秀,治安好在全美名列前茅;不讲英语的华人也有中文学校,华人协会等很多华人社会群体可以相交。
8 回复 指尖远端 2017-6-28 15:33
不讲英语的华人也有中文学校,华人协会等很多华人社会群体可以相交。

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